La vida útil, duración o vida probable se define como el tiempo transcurrido desde la habilitación de la mejora hasta la fecha futura de su retiro.
Expectancia de Vida
La expectancia de vida es el tiempo a transcurrir desde la fecha de la tasación hasta la fecha futura de su retiro.
Al realizar la tasación se estimará la expectancia de vida de la mejora, teniendo en cuenta las refacciones, ampliaciones, remodelaciones, fallas, estado vegetativo, etc., que incidan en la vida útil.
Al evaluar la expectancia de vida se tendrá en cuenta la acción de factores accidentales tales como inundaciones, incendios o sismos.
Edad del Edificio
La edad es el tiempo transcurrido desde la habilitación de la mejora hasta la fecha de la tasación.
Valor Residual
El valor residual es el valor de los materiales utilizables en el momento del retiro, o de los gastos necesarios para dejar el terreno en condiciones de aprovechamiento, estimado a la fecha de la tasación.
Valor de Reposición
El valor de reposición es el valor a nuevo de la mejora a tasar.
Valor Actual
El valor actual es el valor de reposición menos la depreciación total por antigüedad, estado, uso y funcionalidad.
DEPRECIACION POR EDAD
La acción del tiempo produce alteraciones en los valores de las mejoras.
En general las desvalorizan, pero también existen bienes materiales que lejos de esto, acrecientan su valor al aumentar la edad.
Así sucede, por ejemplo, con las mejoras forestales, sean plantaciones arbóreas o ciertos montes naturales e igualmente ocurre con inmuebles y objetos históricos, cuadros, esculturas, etc.
No se tratarán las mejoras que presentan estas características, valorizarse al aumentar la edad. Cada uno de dichos casos requiere un estudio especial, si bien algunos (como ciertos tipos de monte) podrían admitir consideraciones más o menos generales.
Si la desvalorización se acentuara uniformemente, un diagrama representativo sería una recta, en la cual el incremento de depreciación “D” es constante y se tendría una ecuación lineal del tipo:
D = (E/V) x Vnd Vnd = VR – Vr
Donde:
D = Depreciación Vnd = Valor Nuevo Depreciable
E = Edad VR = Valor de Reposición o Valor a Nuevo (Vn)
V = Vida Util Vr = Valor residual
De acuerdo a ciertos especialistas en la materia, esto en general, no sucede así, por lo cual se han establecido fórmulas más apropiadas, una de éstas debida al Arquitecto George Kuentzle, es una fórmula cuadrática que representa una parábola de segundo grado, en la que el autor ha considerado que la pérdida de valor es menor en los primeros años de vida del bien y aumenta con el correr del tiempo.
Muchos peritos utilizan ésta fórmula para el cálculo de la depreciación de unidades sujetas a las acciones dinámicas.
La representación de la fórmula de Kuentzle, es la siguiente:
D = (E/V)² x Vnd
La fórmula de Ross es la media aritmética de los valores dados por los métodos de la línea recta y de Kuentzle y tiene la forma:
D = ½ [(E/V) + (E/V)²] x Vnd
Si se considera un par de ejes cartesianos ortogonales y se representa las curvas de depreciación según los criterios mencionados, tomando sobre el eje de las abcisas los porcentajes de la relación (E/V) y sobre las ordenadas el porcentaje de la Depreciaciones, se tendrá lo siguiente:
Para determinar el valor de la mejora con esta metodología se utiliza la siguiente fórmula:
Vm = Scub x Vuc x Ca
Donde :
Vm = Valor de la mejora
Scub = Superficie cubierta en m²
Ca = Coeficiente de antigüedad de Ross = [1 – (0,5 x Vnd x ((E/V) + (E²/V²))]
Vnd = Valor nuevo depreciable en por ciento
E = Edad de la mejora
V = Vida útil
Con esa fórmula se obtiene el valor de la construcción castigada solamente por la edad.
Para obtener el valor final de la mejora, se debe determinar el estado de conservación de la misma, el cuál depende de lo bien o mal que se haya mantenido a lo largo de los años vividos.
Del análisis realizado se debe evaluar la inversión que se debe realizar para dejar la mejora en buen estado de uso (por ejemplo: determinar si existe humedad en los ambientes la inversión necesaria para estudiar y solucionar las pérdidas en el sistema de redes de agua, arreglar los revoques y la pintura en mal estado).
Esto significa que al valor de la mejora obtenido de la manera indicada se le deben deducir el importe de la inversión necesaria realizada para dejar la misma en buen estado.
VM = Vm - G
Donde:
VM = Valor final de la mejora
Vm = Valor de la mejora castigada por edad
G = Gastos necesarios para dejar la mejora en estado de uso.
Criterio de depreciación por edad y estado más utilizado
El criterio más utilizado es el de Ross – Heideck, que asocia el criterio de Ross que tiene en cuenta la depreciación normal por edad del edificio con el criterio de Heideck que tiene en cuenta el estado de conservación del mismo, mediante una tabla que tiene en cuenta cinco grados de conservación:
Estado 1 : Nuevo o muy bueno
Estado 2 : Regular, con conservación normal
Estado 3 : Necesitado de reparaciones sencillas
Estado 4 : Necesitado de reparaciones importantes
Estado 5 : Estado de demolición
La fórmula utilizada es la siguiente:
VA = VR - ( VR - Vr ) x K
Donde:
VA : Valor Actual
VR : Valor de Reposición a nuevo
Vr : Valor residual
K : Coeficiente que tiene en cuenta edad y estado del edificio
Para encontrar K existen tablas de doble entrada que, en función del porcentaje de vida transcurrida y del estado del edificio, dan su valor, pero teniendo en cuenta 9 estados, cada uno con porcentajes, fijados por Heideck, que provienen de la experimentación y la observación de numerosas tasaciones y el intercambio de experiencia. Los números que expresan esos porcentajes pertenecen a una cicloide, la que no se eligió arbitrariamente. Los estados y sus porcentajes son los siguientes:
Estado 1 : 0,00 %
Estado 1,5 : 0,32 %
Estado 2 : 2,52 %
Estado 2,5 : 8,09 %
Estado 3 : 18,10 %
Estado 3,5 : 32,20 %
Estado 4 : 52,60 %
Estado 4,5 : 75,20 %
Estado 5 : 100,00 %
El autor, Ingeniero Agrimensor Especialista Rodolfo Pellice, confeccionó tablas que facilitan encontrar un valor C, tal que la fórmula a aplicar sea: VA = VR x C, ingresando con el Vr adoptado para cada caso.
En estos links te dejo las tablas de ROSS, de ROSS & HEIDECK, la de ROSS & HEIDECK modificada por el Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. Pellice, y la de FOX, ROCA Y SPAINI para edificios. También te dejo la tabla elaborada por los Ing. Fito y Corvina, que tiene mucha similitud con la tabla de Ross-Heideck y, es utilizada más en la zona Peruana, Colombiana, Venezolana y centro americana.-
TABLA DE ROSS-HEIDECK.doc (342,5 kB)
Tabla de ROSS-HEIDECK MODIFICADA.doc (1,2 MB)
Tabla de Fito y Corvina.doc (236 kB)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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