Siempre ha interesado mucho a los tasadores (en especial a aquellos que se dedican a la investigación valuatoria), a analizar la valoración de la tierra en función de su frente y el fondo. O sea, la teoría –ya homologada- es que el lote urbano “tipo” es aquél que tiene un frente hegemónico con su fondo, principalmente sobre los principios del máximo aprovechamiento que se haga del mismo, considerando para ello la inversión que debe realizar un comprador.-
Muchos teoremas existen, y según dichos de algún cientificista, muy empíricos, pero lo cierto es, que en base a estadísticas, se ha establecido que el mayor valor de la tierra en un lote inmobiliario, se encuentra en el frente del mismo.-
El tema es en qué porcentual es tal incidencia (?), como así también, que queda en el análisis del profesional, considerar a aquella teoría que considere ajustarse a la valuación que le hayan encomendado.-
Lo cierto que dicho análisis cabe para múltiples procesos de valoración; sean éstos para una expropiación, para determinar la servidumbre de paso o aire, la venta de una fracción de un lote, o por invasión, o para hacer un análisis del correcto aprovechamiento de un lote respecto de las mejoras que se hayan introducido en el mismo. No sirve para otra cosa (si me equivoco agradeceré me dejen un mensaje, y agregaré la circunstancia que me apunten a este texto).-
Aprovechando los apuntes de cátedra del Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, que siempre, en forma desinteresada me aporta para que siga aprendiendo; en este artículo, analizaremos las distintas teorías que se conocen, y trataremos de ponerlas en práctica con ejercicios fáciles para su entendimiento.-
Para no andar haciendo muchos cálculos, tomaremos para todos los casos, un lote de 10 m de frente por 40 m de fondo (400 m2), con un VHm2 de US$ 100 (VT = US$ 40.000). En todos los casos, se fracciona la parcela en cuatro partes iguales de 10 m x 10 m (100 m2)
La Regla Norteamericana del 4-3-2-1
Regla 1/3 – 2/3
Esta teoría, establece que en el primer tercio de la parcela se encuentra el 50% del valor de la parcela en análisis y siguiendo la subdivisión de la regla norteamericana 4-3-2-1 tendremos.-
Siguiendo sobre el ejercicio establecido para este artículo:
1º Cuarto (frente) US$ 40.000 · 0,417 = US$ 16.680
2º Cuarto US$ 40.000 · 0,229 = US$ 9.160
3º Cuarto US$ 40.000 · 0,188 = US$ 7.520
4º Cuarto US$ 40.000 · 0,166 = US$ 6.640
VT US$ 40.000
Pero lo cierto que debemos determinar el 50% del valor del lote en el 1º tercio, lo que nos dejaría:
1º Tercio (frente) (US$ 40.000 · 1)/3 = US$ 20.000
2º-3º Tercio (US$ 40.000 · 2)/3 = US$ 20.000
VT = US$ 40.000
Nos dejará la siguiente valoración por metro cuadrado
Valor Homog. 10 x 40 = 400 m2/US$ 40.000 = US$ 100
1º Tercio US$ 20.000 m2 / US$ 133 m2 = US$ 150
2º -3º-Tercio US$ 20.000 / US$ 266,67 m2 = US$ 75
La Ley de Hoffman
Este es un criterio clásico y de mucha aplicación en los Estados Unidos de Norteamérica. En general parte de la conocida premisa que indica:
"Los dos tercios del valor de un terreno residen en su primera mitad."
Por lo tanto el método divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas (frente a calle) un factor de 0.667 y un 0.333 a la fracción restante.
La formulación se toma de la siguiente manera:
Cfo = (Ft/f)0.415
donde:
Cfo = Coeficiente exceso de fondo
Ft = Fondo típico
f = Fondo total del lote
Este es un método que castiga de una forma muy drástica el exceso de fondo, por lo tanto es recomendable que el valuador analice otros valores obtenidos con otros coeficientes antes de tomar una decisión final.
Criterio de Jarrett
De este criterio sólo tengo la gráfica, por cuanto sólo me limitaré a comentar lo que se ve.-
Tal como se advierte, tiene el mismo criterio de Hoffman, con la salvedad que distribuye en la primera mitad del lote, en forma más proporcional, los dos tercios del valor del lote, asignándole mayor valoración a la segunda mitad.-
Por último, el proceso propuesto por HARPER, el que le asigna al primer cuarto el 50% del valor del lote, existiendo muy poca diferencia valorativa entre los restantes tres cuartos siguientes hacia el fondo del lote. Se podría decir que castiga aún más que la Ley de Hoffman a los fondos extenso de un lote.
Se expresa con la siguiente gráfica:
