VALOR TÉCNICO PARA LOS BIENES DEL ESTADO: Análisis Para Su Obtención
TEMA 3 -
INFORMACION GENERAL
ORGANISMO: se refiere al nombre del organismo del Estado que solicita la tasación.
DEPENDENCIA Ó JURISDICCIÓN: mencionar el nombre de la jurisdicción a la cual pertenece.
RESPONSABLE DE LA INFORMACION: nombre y apellido
TELEFONO: FAX: MAIL:
CODIGO POSTAL:
EL LOTE
DESIGNACION CATASTRAL: Nomenclatura Catastral Nº
PLANO DE MENSURA: Nº
INSCRIPCION DOMINIAL: Nº
SUPERFICIE DEL LOTE: este ítem deberá ser documentado con la correspondiente mensura actualizada.
SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE: se analiza con el fin de poder regularizar la situación dominial de algunos inmuebles ya que en varias ocasiones se han detectado errores en los títulos.
EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE Y DESCRIPCION DE LA ZONA:
Se adjuntarán planos para indicar su ubicación y la relación con el entorno, distancias a centros importantes, accesos desde distintos puntos de la provincia si fuera necesario. Se detallará la infraestructura, equipamiento y servicios.
VALOR DEL TERRENO: al completar el análisis de todos los ítems, ayudados con el Método Comparativo, y teniendo en cuenta que el terreno, en algunos casos, puede no conservar construcciones relevantes, pero sí un valor histórico destacado, se lo considerará con especial atención, para incrementar o no, su mejor valor de mercado, a raíz del Valor Patrimonial Cultural considerado.
RELACIÓN LOTE – MEJORA
SITUACION FUNCIONAL:
Terminado el análisis del lote y antes de comenzar el análisis de las mejoras ubicaremos la situación particular del inmueble de acuerdo a una clasificación sugerida por el T.T.N. ya que ésta ayudará a completar el estudio jurídico antes mencionado.
El T.T.N. denominó UNIDAD ECONOMICA al inmueble mas la mejora y consideró ocho situaciones particulares a saber:
CASO1 Un edificio sobre varios terrenos.
CASO2 Varios edificios sobre un terreno.
CASO3 Varios edificios sobre varios terrenos.
CASO4 Un departamento en un edificio que no es del Estado Provincial.
CASO5 Un campo con instalaciones.
CASO6 Edificios sobre Terreno y / o Terrenos ubicados en distintos lugares.
CASO7 Inmuebles en construcción.
CASO8 Incorporación de mejoras al inmueble.
LA MEJORA
NOMBRE DEL INMUEBLE:
UBICACIÓN: domicilio del bien a tasar
DESTINO: referido a la actividad que se desarrolla en el inmueble, objeto del estudio, en el momento de la tasación, (biblioteca, teatro, museo, etc.).
SUPERFICIE CUBIERTA: se adjuntará la documentación gráfica (planos aprobados) y fotográfica, de todas las mejoras existentes, aún las de escaso valor si las hubiere, ya que las mismas, en algunos casos, pueden hasta restarle valor al inmueble tratado.
AÑO DE CONSTRUCCION: si no se consiguiera exactamente habrá que hacer una estimación, investigando publicaciones ya sean de tipo literario, periodístico, testimonios orales, etc. ya que este dato es de particular importancia para la tasación.
ESTADO DE CONSERVACIÓN: tratándose de bienes comunes se aplicará la tabla de Ross Heideck. Pero considerando que en este caso se trata de bienes con Valor Cultural el estado de conservación se analizará de acuerdo a lo expuesto en el último punto de este trabajo.
TIPO DE BIEN: los bienes pueden ser especializados, (se refiere a aquellos bienes que por sus características tienen un mercado muy limitado o inexistente), y los no especializados (para los cuales existe un mercado transparente de bienes comparables).Los bienes con VALOR PATRIMONIAL CULTURAL se considerarán Bienes Especializados.
TIPO DE TASACIÓN:
De acuerdo al punto anterior los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural son Bienes Especializados (ya que no existe mercado para ellos) no obstante, se analizarán ambos valores, (el de realización económica y el de uso) y, se utilizará el que obtenga mayor valor, para luego aplicarle el COEFICIENTE DE VALOR CULTURAL obtenido del análisis realizado para cada caso particular.
En general y de acuerdo a lo destacado en el TEMA 2- al comienzo de este trabajo, al hacer una tasación de los Bienes del Estado podemos considerar cuatro valores según el tipo de bien:
a) Valor de utilización económica (especializado).
b) Valor neto de realización (no especializado)
c) Valor de reconstrucción (especializado o no especializado), según sea el bien tratado Ej. situaciones de catástrofe, actos vandálicos, inclusive deterioro natural, etc.).
d) Valor patrimonial cultural (especializado) que surgirá del mayor valor obtenido entre “a” y “b”, resultado éste que luego se afectará por el Coeficiente Cultural oportunamente calculado.
COEFICIENTE CULTURAL: valores a ponderar para su obtención
VALOR HISTÓRICO
Al iniciar una tasación de este tipo se hará una reseña histórica para la que se tuvieron en cuenta tres ítems principales a saber:
1) MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO
2) TRASCENDENCIA
3) IMPACTO SOCIAL
Con los que se podrá definir si el inmueble en estudio es único representante de la época o integra un grupo o conjunto de bienes con similares características, si podemos considerarlo testimonio del momento histórico al que se hace referencia, y cual es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional. Esto nos dará la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histórico- simbólico, significado, trayectoria y proyección e influencia en las distintas comunidades, si resulta ser un testimonio viviente de una evolución, y un cambio a nivel cultural, social y económico).
Este Valor Histórico actúa de modo independiente del objeto mismo ya que todas las alteraciones que se operen sobre él no le hacen perder dicho valor; se trata de un valor netamente intrínseco y endógeno cuya importancia se valora por el hecho en sí mismo.
PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10
VALOR ARQUITECTÓNICO:
Para el análisis arquitectónico consideraremos tres ítems que son:
1) CALIDAD DEL DISEÑO
2) CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
3) CONCEPTO POBLACIONAL
Se investigará la participación de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que ponderen la CALIDAD DEL DISEÑO y que por su sola participación aumenten el valor de la obra.
En cuanto a las CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarán detalles que muestren sistemas constructivos de la época, el estilo y la situación actual ya que en este aspecto se considerarán las intervenciones que el Estado haya realizado, para conservarlo o construyendo obras nuevas que hayan podido aumentar o disminuir su valor intrínseco. Por último se analizará el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene de la obra desde el punto de vista arquitectónico, su carácter, identidad, jerarquía y registro a nivel local, regional, nacional e internacional.
PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10
VALOR SOCIAL - CULTURAL
Dentro de este ítem se analizará:
1) ATRACCIÓN TURÍSTICA
2) CONCEPTO POBLACIONAL
estos conceptos reflejarán la consideración que la población tiene ante el inmueble tratado, el significado que el bien tiene a nivel turístico, el efecto de atracción debido a su uso: internacional, nacional o provincial, el precio que los ciudadanos están dispuestos a pagar por su simple existencia (se hacen encuestas para conocer lo que piensa la gente, que responderá según: nivel cultural, edad, situación económica, distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse, ya que deberíamos comprender que un edificio más allá de su apariencia física, da cuenta de todo lo referido a la vida de sus creadores y de quienes lo habitaron, los avances de la época, costumbres, conductas etc., Este valor está referido como vimos en los conceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente con el nivel cultural y económico de la población.
PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10
VALOR TEMÁTICO-CIENTÍFICO
1) MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO
2) EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD
3) INTERÉS QUE DESPIERTA
Se considerará que un inmueble tiene valor científico, cuando tratándose de construcciones, éstas tengan uso y destino científico; y tratándose de terrenos, en él se realicen descubrimientos arqueológicos, paleontológicos, o de cualquier otra especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la ciencia en cualquiera de sus ramas.
Su determinación es empírica, dependiendo ello del nivel científico que se desarrolla en el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD y el INTERÉS QUE DESPIERTA a nivel local, regional, nacional e internacional.
Ejemplos: Valle De La Luna
Estación De Altura El Leoncito
Observatorio Félix Aguilar
Instituto Sismológico Etc.
PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10
CÁLCULO DEL COEFICIENTE CULTURAL
En este punto, luego del análisis realizado se podrá determinar si estamos ante la presencia de un bien patrimonial cuyo valor cultural, está referido a su arquitectura, su historia, su actividad artístico-social, su valor temático-científico, la combinación de alguno de ellos, o los cuatro al mismo tiempo, teniendo en cuenta que cada una de estas características le agregará al valor un plus, que quedará reflejado por el COEFICIENTE CULTURAL que surja del análisis realizado.
Este coeficiente puede representar varias veces el valor de utilización, o el valor neto de realización, según sea la influencia que, sobre el valor técnico usado, tengan las ponderaciones realizadas en cada uno de los ítems considerados (arquitectónico, social- cultural, histórico y temático-científico.)
De esta manera se elaboró una planilla (que se adjunta en hoja aparte) y que se completará en base a los datos y consideraciones basadas en los conceptos anteriormente señalados.
Con los valores obtenidos de la planilla se completan la tabla y la fórmula siguiente:
TABLA
|
ITEM |
PONDERACIÓN MÁXIMA |
PONDERACION OBTENIDA |
COEFICIENTE MULTIPLICADOR |
|
Histórico |
10 |
|
|
|
Arquitectónico |
10 |
|
|
|
Social - Cultural |
10 |
|
5 |
|
Temático - Científico |
10 |
|
|
|
Totales |
M.M.= 40 |
P.O. |
C.M. |
|
|
|
|
|
PONDERACIÓN MÁXIMA: es el máximo valor que se adopta para cada ítem.
PONDERACIÓN OBTENIDA: es la suma de los promedios que surgen de las ponderaciones realizadas en la planilla adjunta, luego del análisis por comparación del item considerado. Valores que están comprendidos en el rango de 1 a 10.
COEFICIENTE MULTIPLICADOR: es una estimación empírica, netamente subjetiva que surge de considerar que cuando la obra obtiene el máximo puntaje , la ponderación elevará el valor de mercado, tantas veces como cada Estado lo considere oportuno, en base a las características intrínsecas y extrínsecas, su estado de conservación, el uso, la importancia a nivel internacional, nacional, etc.
Este tribunal consideró que “cinco” era el valor oportuno de este coeficiente dadas las características analizadas para nuestra región. (este cinco está en discusión permanente)
FÓRMULA
PONDERACIÒN OBTENIDA x COEFICIENTE MULTIPLICADOR
Coeficiente Cultural = -----------------------------------------------------------------------------------------------------
PONDERACIÓN MÁXIMA
EJEMPLO
Por lo tanto si estimamos que un edificio puede obtener un coeficiente multiplicador máximo de 5 veces más, y un puntaje máximo de 22 el resultado final sería:
|
ITEM |
PONDERACIÓN MÁXIMA |
PONDERACION OBTENIDA |
COEFICIENTE MULTIPLICADOR |
|
Histórico |
10 |
8 |
5 |
|
Arquitectónico |
10 |
6 |
|
|
Social - Cultural |
10 |
6 |
|
|
Temático - Científico |
10 |
2 |
|
|
Totales |
M.M.= 40 |
P.O.= 22 |
C.M. |
Aplicando la fórmula:
P.O. · C.M.
C.C. = 1 + --------------------
P.M.
22 · 5
C.C. = ---------------------- = 2,75
40
NIVELES DE CONSERVACIÓN:
Se analizará el nivel de deterioro, considerando, para este caso 2 tipos: el deterioro natural producido por el paso del tiempo y que se muestra como testigo fiel de la antigüedad del bien, y el deterioro provocado por la falta de conservación, al que indefectiblemente hay que darle intervención para su recuperación.
Del análisis realizado surgirá la decisión de aplicar los NIVELES DE PROTECCIÓN en función de la importancia patrimonial cultural asignada en la tasación, ya que de acuerdo a ésta, podremos determinar si la misma merece ser tratada como construcción existente con todos los atributos considerados para declararla como BIEN PATRIMONIAL CULTURAL, o si solamente se le asigna un valor al terreno desde el punto de vista inmobiliario con un adicional que tenga que ver con el valor histórico de referencia. A saber:
1) Alto: del análisis realizado, la obra ha obtenido una alta ponderación y merece un alto grado de conservación y protección para que no pierda ninguno de los atributos destacados, conservándola en su integridad.
2) Medio: problemas que han afectado parcialmente la integridad del bien, y se destaca en ella una ponderación media, por lo tanto su valor reside principalmente en la conservación de las fachadas exteriores y / o algunos detalles interiores.
3) Bajo: comprende obras de escaso valor intrínseco y sólo interesa conservar algunos rasgos característicos; en su mayoría son obras que han sufrido intervenciones a lo largo del tiempo, que han restado valor, (a mayor grado de modificación en sus atributos originales, menor será la valorización económica y cultural que de ellas se haga).
En estos casos puede darse la situación de considerar que, a pesar del deterioro, la obra o el lugar, mantienen el valor patrimonial cultural destacado, debido a la ponderación histórica.
“A mayor valor cultural, mayor nivel de protección.”
CONCLUSIONES
Por todo lo analizado el ESTADO no puede desconocer la importancia de su intervención con profesionales especializados en el tema “CONSERVACIÓN DE PATRIMONIO”, ya que la ausencia de especialistas, inclusive en la elaboración de proyectos y pliegos para su recuperación, trae aparejada una intervención negativa que, lejos queda de la buena intención primitiva, cual fuera la de conservar los “Bienes Patrimoniales” en su totalidad, sobre todo aquellos que mantienen la memoria activa, ya que “memoria es información” y deberíamos comprender que: “responsabilidad y memoria son condiciones básicas para vivir en paz” frase destacada en un artículo del diario La Nación titulado: A CINCO AÑOS DEL HORROR, y que comienza con una frase de nuestro destacado escritor Jorge Luis Borges, y que se usará, en este caso para terminar con nuestra propuesta:
“Que Dios nos regale la memoria y nunca el olvido”.
ARQ. EMMA LOLA YANZON
Miembro del Tribunal de Tasaciones de la Prov. de San Juan
BIBLIOGRAFÍA:
La investigación está basada en :
Normas del I. A. T.
Artículos periodísticos
Trabajo presentado por el ing. Ángel Martín en el IX Congreso Argentino de Valuación. Mendoza 2000
Trabajo presentado por el Ing. Ángel Saravia en el IX Congreso Argentino de Valuación. Mendoza 2000
Ley provincial Nº 6801 sobre Patrimonio
Régimen Jurídico de la Expropiación. Dr. A. Villegas.
Centro de Documentación de Arquitectura Latinoamericana.
Jurisprudencias.
Valoración de la Cultura. Camilo Herrera
Tres Ensayos Sobre El Patrimonio Arquitectónico y Su Conservación. Arq. Horacio Gnemmi
EL PRESENTE TRABAJO SE REALIZÓ CON LA COLABORACIÓN DE:
Mg. Ing. WILFRIDO LÓPEZ. Ex Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan
Ing. Civil PEDRO BAZZANI. Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan
Ing. Civil ENRIQUE GIL. Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan
Ing. Agrim. RICARDO MARTINEZ. Asesor del T. De T. de la PROV. de San Juan
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar – tasantonana@yahoo.com.ar
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