El método que se desarrollará a continuación está basado en la utilización de la fórmula de Hoskold modificad por O’Donohue, de utilización en la valuación de yacimientos, cuyos términos pueden adecuarse a la valuación de un gran terreno a comercializarse en parcelas de tamaño menor. Ello no obsta para que el método fuera aplicado no sólo para determinar el valor de un terreno en donde se pueda desarrollar la vivienda suburbana, sino también en fracciones de uso industrial u otro destino específico.
Se parte de la premisa de que la subdivisión de la tierra es factible desde el punto de vista técnico y que no existe impedimento alguno para su ejecución, de acuerdo con las disposiciones vigentes a la fecha de la valuación.
Simultáneamente debe conocerse la factibilidad desde el punto de vista del mercado, esencialmente el tiempo de absorción de las unidades.
Desconocer todas o algunas de las condiciones que determinan la factibilidad total, tanto técnica como legal y económica, llevaría a cometer errores, dado que el valor resultante en este caso surgiría de condiciones inexistentes y sin sustento. Se supone que un buen evaluador debe conocer al detalle todas las implicancias técnicas y de mercado, que son determinantes en el planteo del desarrollo de la tierra suburbana. La fórmula de Hoskold, modificada por O’Donohue, permite la obtención de la estimación del valor de un terreno de gran superficie a través de la siguiente fórmula:
(1 + i)n - 1
Va = A ---------------------------
i + s [(1 + i)n+d – 1]
Va = Valor actual del terreno al momento de iniciarse la operación
d = Tiempo de preparación, que implica el tiempo necesario para los trabajos y actividades previas a la iniciación de la comercialización
n = Comprende el período que asumirá la etapa de comercialización de las parcelas
A = Ganancia producida durante el período (n), siendo igual al cociente de la diferencia entre el ingreso bruto y los costos incurridos en el desarrollo de la tierra:
A = (Ib – CS) / n
i = Costo del capital
s = ganancia esperada por el desarrollador expresada en porcentaje, dependiendo del riesgo de la operación y el tipo de proyecto (TRECA)
Ahora bien, para determinar el valor de un terreno suburbano se realizará un ejemplo considerando los mismos supuestos que para el caso anterior, en donde se analizaba el valor de un terreno suburbano apto para el desarrollo de un proyecto de vivienda de características cerradas, cuyas variables son las siguientes:
Valor final de la parcela: $ /m² 40
Superficie de la parcela: 900 m²
Cantidad de parcelas: 222
Ingreso bruto total: $ 7992000
i = 12 %
s = Ganancia del desarrollador 40 $
d = tiempo de preparación 1 año
n = 3 años
CS = Costo de desarrollo + Gastos Generales (cuadro página 108)
Cálculo de A:
A = (7992000 – 1700000) / 3 = 2097333
Cálculo de Va:
(1 + 0,12)n - 1
Va = 2097000 -------------------------------------- = $ 2430209
0,12 + 0,40 [(1 + 0,12)4 – 1]
Como se puede observar, el valor alcanzado es muy cercano al valor determinado por medio de capitalización de ingresos del ejemplo anterior.
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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