No hace mucho (1 o 2 meses atrás), un colega y amigo me consultó, ya que un cliente le había pedido que hiciera la “tasación” de una invasión que estaba sufriendo sobre 2 parcelas de su propiedad, respecto de aquella lindante en sus fondos.-
Tal como se ve en el gráfico, su cliente es dueño de 2 parcelas (A y B) con frente a una avenida en la ciudad de Santa Rosa, las que apoyan sus fondos sobre otra propiedad ajena (C) y, que corroborado con el trabajo de un agrimensor, invadía sus fincas en forma irregular.-
La parcela A tenía una invasión de la parcela C en un ancho de 1,75 m por casi los 12,50 m de ancho que tiene el fondo. Esa misma parcela C, también invade la parcela B, pero en forma de cuña, con un ancho mayor de 0,85 m que va disminuyendo hasta el extremo final.-
Lo cierto es y, tal como me enseñaran mis “MAESTROS”, tenemos que atenernos a lo que hay; lo existencial. El vecino, con frente sobre una calle transversal sin mucho valor comercial –a diferencia de los lotes invadidos sobre avenida-, tiene su vivienda introducida en ambas parcelas.-
1º).- Como sabía que mi “amigo-colega” no me pagaría honorarios, solamente me limité a realizar un análisis con el fin de tratar de ver la forma de determinar el valor de la indemnización, que era el fin por lo cual se lo había convocado.-
2º).- Tratamos de determinar metodologías (que lamentablemente mi amigo-colega no conoce por no practicar la tasación técnica), la que a mi criterio sería un mix entre el Método ANTES y DESPUÉS propuesto por el Ing. Dante Guerrero y, el Fondo Relativo.-
Determinamos, por antecedentes pero sin un análisis pormenorizado, que el valor del metro cuadrado libre de mejoras sobre la avenida en cuestión, rondaría los US$ 450 y, que unos cien dólares menos (US$ 350) el valor del metro cuadrado sobre la calle transversal –no comercial- .
3º).- Por el otro analicé el PROBLEMA.-
a.- Las parcelas invadidas dan frente a una zona mixta (comercial-residencial), ya que en la cuadra existen un 40% de comercios y, un 60% de viviendas unifamiliares, con una firme evolución comercial. A su vez, en ambas fincas, existen dos comercios explotados por su propietario dominial. Es por ello que también hay que analizar que la superficie que invada y, que luego se pretenda seccionar, no afecte considerablemente a ambos comercios.-
b.- Las parcelas invadidas, sólo son afectadas en su fondo que, si consideramos las reglas en tasación, es la fracción de menor valor. Para ello y, conforme mi criterio, aplicaría la Regla de Hoffman para determinar el valor “relativo” del metro cuadrado invadido (2/3 del valor del lote, se encuentran en la primera mitad del mismo).-
c.- En mi “teoría”, lo ideal es generar una forma lo más regular posible y, que la invasión sea la menor posible. Es por ello, que se me ocurrió tratar de generar una invasión de 2 m de ancho (dentro de las parcelas invadidas), por 20 m que sería el total de los fondos de las parcelas A y B; lo que también se trataría de no generar una importante deformación de la parcela invasora (C), por más que ella, hoy por hoy, sea una finca con destino residencial y, tenga una vivienda unifamiliar.-
d.- También hay que considerar que el municipio local admita tal subdivisión, ya que se le quitaría parte del “espacio libre” a las parcelas invadidas, quedando un FOT mayor al admitido por el código de edificación de la zonificación.-
CÁLCULO DEL VALOR DEL METRO CUADRADO SOBRE PARCELAS INVADIDAS
Teniendo ambas una idéntica ubicación, siendo de forma regular, zonificación, aptitud, servicios, etc., sólo consideraré sus medidas y, en el caso de la parcela A, por estar en esquina, utilizaré el método del Ing. Valvano y, para el coef. de frente-fondo, tomaré la tabla de los Ing. Fitte & Cervini.
Se calcula el coeficiente de esquina, considerando el método propuesto por el Ing. Miguel Valvano.-
ANÁLISIS DE LA PARCELA “A”
Parcela A (12,75 x 25 = 318,75)
Método ANTES y DESPUÉS
Cff = 1,074
12,75 + 25
Ce = --------------- = 2,96 (Tabla II = 0,18 o 1,18)
12,75
VT = US$ 450 · 318,75 · 1,074 · 1,18 = US$ 181.781,20 (valor Antes)
De dicha fracción, se pretende seccionar e indemnizar una lonja en su fondo de 2 m x 12,75 (25,50 m2), por cuanto quedaría una finca de 293,25 (12,50 m x 23 m), lo que nos dejará un valor total de:
Cff = 1,111
12,75 + 23
Ce = --------------- = 2,80 (Tabla II = 0,17 ó 1,17)
12,75
VT = US$ 450 · 293,25 · 1,111 · 1,17 = US$ 171.534,08 (valor Después)
Diferencia o valor indemnizatorio:
A – A’ = US$ 181.781,20 – US$ 171.534,08 = Vi = US$ 10.247,12 a razón de US$ 401,84/m2.
Analicemos:
Sin invasión, el valor del m2 de dicha finca es de US$ 570,29
Hecho el fraccionamiento, nos arroja un valor de US$ 584,94, o sea que no sufre un castigo, sino una revalorización del 2,5%, lo que podríamos deducir que quitarle esos 25,50 m2 no deprecian a la finca ya que se le está quitando una porción de la zona de menor valor. Si consideramos el valor de la zona fraccionada, nos arroja un valor de US$ 401,84/m2.-
Ahora bien, es ése el valor justo?
Refresquemos algunos conceptos básicos que el docente y colega argentino Artemio Daniel Aguiar explica muy bien, en cuanto al frente y la relación con el fondo de un lote urbano, diciendo:
Un terreno tiene en general, a excepción de la irregularidad que se trata por separado, dos dimensiones determinantes: frente y fondo. Esto se fundamenta en que las tierras urbanas adquieren su valor por los edificios que pueden construirse en ellas.
La superficie de un terreno influye en el valor, sin embargo, tal consideración resultaría insuficiente al no tener en cuenta las proporciones del mismo. Entendemos por proporción a la relación entre el frente y el fondo de un lote.
Esta relación de frente y fondo se vincula, entre otros factores, a:
- distintos grados de aprovechamiento del terreno;
- incidencia en las soluciones arquitectónicas y económicas de los edificios.
Si analizamos ambas dimensiones (frente y fondo), podemos decir:
- Frente: es la parte más valiosa de un terreno; no obstante, su aumento indefinido no es acompañado por un aumento proporcional del valor. Hay una zona de dimensiones comprendida entre los 9 y 15 metros, dentro de la cual el aumento del frente influye favorablemente; fuera de esa zona, el valor desciende. En frentes menores de 9 metros, influyen razones de orden arquitectónico; para frentes superiores a los 15 metros, la incidencia hace al monto de la inversión.
- Fondo: las áreas más distanciadas de la línea municipal tienen menor valor, “esta disminución no responde a una ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola” (Chandías). Esta variación se explica, entre otras razones, por aumentos de la inversión de capital que hace disminuir la demanda, limitaciones -en algunas ciudades- en cuanto al aprovechamiento de los fondos (centros de manzana) y preferencia de los compradores por los locales que dan a la calle.
Varía el concepto en cuanto a la magnitud y sentido en que influye esta relación, entre el frente y el fondo, sobre el valor de un terreno. Es causa de esta discrepancia, la imposibilidad de uniformar criterios acerca de lotes tipos, ya que ellos están en íntima relación con necesidades o realidades cambiantes: expresiones arquitectónicas; hábitos y conceptos de vida; requerimientos funcionales.
Sin mengua de lo apuntado, y en atención al manejo de valores referenciales, entendemos que caracterizar como lote “tipo” (urbano) aquél de 10 metros de frente por 30 metros de fondo es una aproximación aceptable, a partir de la cual pueden elaborarse distintos métodos analítico-empíricos de comparación. Para zonas de alta actividad comercial en ciudades importantes, la unidad resulta satisfactoria. Las zonas de características residenciales y suburbanas requieren seguramente de una unidad mayor. Esto nos permite decir, que resulta imposible establecer un criterio y coeficientes absolutos aplicables a todos los casos, siendo necesario distinguir lo particular.
La relación entre el frente y el fondo de un terreno, dentro de los límites antes propuestos, constituye un elemento de influencia positiva para las soluciones arquitectónicas y económicas, conforme al uso permitido o destino esperado para los edificios:
- accesos en viviendas y comercios;
- longitud de vidrieras en comercios;
- mayor iluminación natural y ventilación en expresiones arquitectónicas;
- facilidades para la distribución de locales y economía de los edificios a construir.
Ley de Hoffman
Me remitiré a la Regla del Juez neoyorquino Hoffman, que consideraba que el valor del lote se dividía en 2, encontrando en la primera mitad (frente) dos tercios del valor del mismo.
En el caso de la parcela A en análisis, su frente será aquél de mayor valor, aunque sea el de menor dimensión, ya que el mismo, se encuentra sobre una avenida y, en una zona mixta, teniendo un mayor aprovechamiento a los fines comerciales.-
Siguiendo el delineamiento de Hoffman, tendremos que sobre el lote sin invasión, el valor de su primera mitad será:
(US$ 181.781,20 · 2) ÷ 3 = US$ 121.187,46 a razón de US$ 760,39/m2 considerando la mitad de la superficie (318,75 ÷2 = 159,375 m2)
Por regla de tres simple tenemos que la otra mitad vale US$ 60.593,74 a razón de US$ 380,19/m2, que si consideramos los US$ 401,84 que obtuviéramos en primera instancia, tenemos una disminución del 6%.-
La pregunta es: ¿cuál valor tomo?. Pues a mi criterio, el más alto, dado que estamos tratando de fijar un valor indemnizatorio o compensatorio. Por cuanto, adopto el valor de US$ 401,84/m2, lo que nos deja un monto total, indemnizatorio, respecto de la parcela A de US$ 10.247,12.
ANÁLISIS DE LA PARCELA “B”
Parcela B (7,75 x 25 = 181,25 m2)
Método ANTES y DESPUÉS
Parcela B:
La finca en cuestión es medial, regular; por lo que solamente aplicaré el Método Antes y Después y, analizaré la variación de su valor analizando el coeficiente de frente-fondo, conforme la tabla de Fitte & Cervini.-
Cff = 0,982
VT = US$ 450 · 181,25 m2 · 0,982 = US$ 80.094,37 (US$ 441,90/m2) Antes
Valor con el fraccionamiento
Lote 7,25 m x 23 m = 166,75 m2 (14,50 m2 seccionados)
Cff = 1,019
VT = US$ 450 · 166,75 m2 · 1,019 = US$ 76.463,21 (US$ 458,55/m2) Después.
Valor de la sección: 2 m x 7,25 m = 14,50 m2
B – B’ = US$ 80.094,37 – US$ 76.463,21 = US$ 3.631,16 (US$ 250,42/m2)
Obsérvese, que al no estar en esquina existe una relación de un 60% menos, respecto del valor obtenido por el seccionamiento de la parcela A.-
Ley de Hoffman
Ahora, siguiendo el mismo delineamiento que se hiciera con la primera parcela (A), aplicaré la regla de Hoffman, surgiendo:
(US$ 80.094,37 · 2) ÷ 3 = US$ 53.396,24 a razón de US$ 589,19/m2 considerando la mitad de la superficie (181,25 ÷2 = 90,625 m2)
Por regla de tres simple tenemos que la otra mitad vale US$ 26.698,13 a razón de US$ 294,60/m2, que si consideramos los US$ 250,42 que obtuviéramos en primera instancia, tenemos una plusvalía de casi el 18% (17,64%).-
Valor del fraccionamiento (2 m x 7,25 m = 14,50 m2)
Vi = US$ 294,60 · 14,50 m2 = US$ 4.271,70
Obsérvese, que el valor del m2 indemnizatorio del fondo del lote medial es mayor que aquél que se encuentra en esquina.-
|
Lote |
VHm2 |
Vi (A-D) |
Vi (Hoffman) |
Valor asignado |
|
A |
US$ 450 |
US$ 401,84/m2 |
US$ 380,19/m2 |
US$ 10.247,12 |
|
B |
US$ 450 |
US$ 250,42/m2 |
US$ 294,60/m2 |
US$ 4.271,70 |
VTi = 20 m2 = US$ 14.518,82 (US$ 725,94/m2)
Tenemos un reconocimiento del 61,32% en más respecto del valor homogeneizado del metro cuadrado de tierra libre de mejoras para la avenida en análisis y, donde dan los dos frentes de las parcelas invadidas.-
A simple vista, pareciera que sería una indemnización justa ya que el invasor está pagando un 61% más de lo que vale la tierra en el lugar; pero me puse a pensar en cuánto se valora el lote invasor anexando esta porción de tierra equivalente a 20 m2. Porque de 12 m de frente, pasó a tener 14 y, si consideramos que en el frente del lote, está el mayor valor del mismo considerando los apuntes y criterios reproducidos, quiero analizar si su valoración se incrementa en más del 50% -su metro cuadrado-, conforme la indemnización ofrecida u obtenida. A estos fines, considero que si su valor se potencia por encima del 61,32%, debe acompañar ese incremento a la indemnización a dar a su vecino.-
ANÁLISIS DE LA PARCELA “C”
Parcela C (12 x 30 = 360 m2)
Método ANTES y DESPUÉS
Valor Parcela C:
La finca en cuestión es medial, regular; por lo que solamente aplicaré el Método Antes y Después y, analizaré la variación de su valor analizando el coeficiente de frente-fondo, conforme la tabla de Fitte & Cervini.-
Cff = 0,998
VT = US$ 350 · 360 m2 · 0,998 = US$ 125.748 (US$ 349,30/m2) Antes
Valor con el incremento de superficie
Lote 14 m x 30 m = 380 m2 (20 m2 en más y de forma irregular)
Para obtener el Coef. frente-fondo, utilizaré el procedimiento del fondo relativo, considerando:
Cr = 380/14 = 27,14 m
O sea, que para obtener el coeficiente, se considera un lote de 14 m de frente por 27 m de fondo, resultando:
Cff = 1,021
VT = US$ 350 · 380 m2 · 1,021 = US$ 135.793 (US$ 357,35/m2)
El incremento ha sido de un poco más del 30%, lo que sería el 50% del incremento que pagará como indemnización por la superficie que incorpora.-
Ahora bien, la invasión es culpa del dueño de la finca C, por cuanto, será parte del valor de tal indemnización, todos los costos y costas que generen los planos de subdivisión, multas, permisos y, honorarios del perito tasador.-
Espero te haya sido de utilidad. Siempre hay que tener en cuenta, que el tasador debe analizar todos los aspectos y, que el criterio que adopte puede coincidir o discernir con otro colega. Lo importante es, buscar el justiprecio o valor razonable y, debidamente razonado.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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