Método SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS
Los criterios explicados, en párrafos anteriores, de comparación de valores de mercado a través de parámetros o signos externos, no se reducen al de la proporcionalidad según la fórmula:
S VMi
VM = ------------
S Xi
Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparación como son: Criterio de comparación por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del origen.
Criterios de los Ratios:
Para la estimación del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la formula:
S (VM / Xi)
VM = ------------------ X
n
Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente VM / X (Valor de mercado / producción bruta) para cada una de las fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los ratios resultantes y la media aritmética son:
|
Parcela |
Precio (VM) $/Ha |
Producción (P) Kg/Ha |
Ratio |
|
1 2 3 4 5 6 |
170000 270000 305000 315000 310000 370000 |
2500 3300 3500 4300 3900 4500 |
68,00 81,82 87,14 73,26 79,49 82,22 |
|
Media Aritmética |
78,65 |
||
El valor de mercado de la finca objeto de valoración será:
VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha
Criterio de los extremos:
En el ejemplo anterior se disponía de una tabla de datos relativamente amplia sobre transacciones de fincas similares, sin embargo no siempre ocurre así, sino que el tasador únicamente conoce los valores extremos del intervalo, tanto para las variables Valor de Mercado como para el parámetro o signo externo que se toma como índice de comparación. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio de comparación más simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricéntrico (espacial), y por tanto, menos eficiente al generar mayor varianza sistemáticamente.
En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los valores extremos (máximo y mínimo) del valor de mercado y los valores extremos (máximo y mínimo o mínimo y máximo) del signo externo de comparación.
Se pueden dar los siguientes casos:
VMM ---------------- XM
Vmm ---------------- Xm
O bien:
VMM --------------- Xm
VMm --------------- XM
Donde:
VMM : Valor de mercado máximo
VMm : Valor de mercado mínimo
XM : Índice máximo
Xm : Índice mínimo
Dependiendo de si la relación entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente o inversamente proporcional. En el caso que esta relación sea directamente proporcional la fórmula a aplicar es la siguiente:
(VMM – Vmm) (X1 – Xm)
V1 = VMn + ------------------------------------
(XM - Xm)
expresión general del criterio simplificado.
En el ejemplo del párrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de Mercado eran 370000 y 170000 $/Ha, los cuales se correspondían con los valores extremos 4500 2500 kg/Ha de la producción anual bruta, respectivamente. Si se quiere estimar el Valor de mercado de una parcela cuya producción bruta anual es de 3800 kg/Ha, resulta:
(370000 – 170000) (3800 – 2500)
V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha
(4500 - 2500)
El criterio de los dos extremos es el único método sintético comparativo que puede ser utilizado, tanto si el valor de mercado se considera directamente o inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de introducir índices de conversión o fórmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los métodos baricétrico, de ratios o de origen.
Método del Criterio de origen
Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el índice o signo externo según la ley algebraica lineal cuya representación gráfica es la recta que pasa por el origen y por el centro del segmento (VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se corresponde con el índice medio Xo. Además como la recta pasa por el origen, a las fincas cuyo índice es muy bajo se les supone también un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse prácticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad.
La ecuación de la recta que pasa por el origen de coordenadas y el punto medio de los extremos es:
Vo - O
V1 = ------------- X1
Xo - O
Además se tiene que:
VMM - VMm
V1 = ---------------------- y
2
XM - Xm
Vo = ------------------
2
Que sustituyendo en la ecuación, se tiene:
VMM + VMn
V1 = ---------------------- X1
XM + Xm
Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene:
370000 + 170000
V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha
4500 + 2500
Al igual que ocurría con el criterio de los dos extremos, el criterio del origen es menos eficiente que el criterio de los ratios y baricentrito en el sentido que genera una mayor varianza.
Método comparativo por CORRECCION
Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general serán más de uno, actúan acumulativamente.
Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no serán en general del tipo medio.
Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geográfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el tipo de explotación (con excepciones).
Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.
Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi Juárez
|
Distancia al Núcleo Urbano |
Precio por Hectárea |
|
15 km de 15 a 20 km de 20 a 30 km de 30 a 50 km más de 50 km |
P 0,85 P 0,80 P 0,80 – 0,70 P Discrecional |
En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, fondo, superficie y ubicación en la manzana.
En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la edad de la construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek.
Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos y presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.
Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra también la fórmula del Ingeniero Dante Guerrero para la determinación del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra; este introduce un castigo al valor del lote cuando este no está aprovechado en el máximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificación:
(E – e) x (V – v)
Vtedif = Vtbaldío · [ 1 ---------------------------- ]
E x V
Vtedif = Valor del terreno edificado
Vtbaldío = Valor del lote considerado como si fuera baldío
E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar)
e = Superficie efectivamente edificada
V = Vida técnica previsible de la construcción
v = Vida transcurrida o edad de la construcción
Por último el valor del terreno mas la construcción será la suma del Vtedif mas el valor del edificio tasado.
Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad de superficie.
En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio.
Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.
Ejemplo: Supongamos una zona rural, que durante el año 2010, se han realizado seis compraventas de fincas similares. Se conocen los precio por hectárea y la producción bruta, tal como figuran en el cuadro siguiente:
|
PARCELA |
PRECIO (VM) $/ha |
PRODUCCIÓN (P) kg/ha |
|
1 2 3 4 5 6 |
170000 270000 305000 315000 310000 370000 |
2500 3300 3500 4300 3900 4500 |
Si se quiere conocer el valor de mercado, en ese mismo año, de una finca similar cuya producción bruta es de 3800 kg/Ha, se aplica la siguiente fórmula:
S VMi
VM = ------------ · P
S Pi
Donde:
VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoración
P : Valor de la producción en kg/Ha para la parcela objeto de la valoración
VMi : Precio de la parcela “i” en $/Ha
Pi : Valor de la producción de la parcela “i” en kg/Ha
Sustituyendo valores:
(170 +270 + 305 + 315 + 310 + 370)
VM = ---------------------------------------------------- · 3800
(2.5 + 3.3 + 3.5 + 4.3 + 3.9 + 4.5)
VM = (1740 / 22) · 3800
VM = 300.545 $/Ha
En este ejemplo solamente se ha empleado un signo externo, pero en el caso que se utilicen más de uno, para cada una de las características o signos externos utilizados como criterios de comparación, se obtendrá un valor de mercado que puede ser diferente.
El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores, de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador.
Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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