"La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo equitativo de interés, es un método universalmente aceptado como básico en toda tasación" (Chandías).
Este método nos merece reservas: valores de renta objeto de leyes reguladoras de la locación, inestabilidad económica y variabilidad monetaria, dificultades en determinar una tasa de interés equitativa en el marco de economías inciertas. A ello agregamos, que la aplicación de este análisis basado en la renta a inmuebles que no la producen, profundiza aún más las dificultades por la falta de elementos que hagan segura la comparación.
Conceptuamos el método sin desarrollarlo en sus especificidades técnicas, ya que no se encuentra -por su carácter- en los objetivos de este trabajo.
RENTA: Concepto.
Se entiende por renta bruta, la suma de todos los ingresos que resultan de la explotación de una propiedad.
Según Chandías, estos ingresos están destinados a: a) compensar los gastos que demande la explotación; b) restituir al capitalista la parte perecedera de su inversión; c) producir beneficios o utilidades.
Si a la renta bruta se le descuenta la parte destinada a compensar los gastos de explotación se obtiene la renta aparente. Y si a ésta se le descuenta la parte destinada a amortizar el capital se obtiene la renta líquida o efectiva, es decir la verdadera utilidad.
De acuerdo a esto, resulta:
renta líquida = renta bruta - ( gastos de operación + amortización)
Capitalizar la renta líquida es una operación algebraica de la cual resulta el valor presente del bien:
valor presente = renta líquida
tasa de interés
GASTOS DE OPERACIÓN: Concepto.
Gastos de operación son los necesarios para el funcionamiento de la explotación y su mantenimiento en adecuadas condiciones de servicio. Pueden, por lo tanto, dividirse en:
a) de funcionamiento: se relacionan con el pago de impuestos a la propiedad, tasas por servicios públicos (energía eléctrica, gas, agua y cloaca, etc.), tasas municipales (alumbrado público, barrido, recolección de residuos, etc.), seguros contra incendio u otros siniestros, gastos de funcionamiento propiamente dichos (mantenimiento de las instalaciones accesorias), gastos laborales y administrativos (en caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal);
b) de mantenimiento: reposición o reparación de artefactos de las instalaciones accesorias (eléctricas, térmicas y/o mecánicas), refacciones (pintura, revoques, etc.), modernizaciones y modificaciones (solamente las consideradas normales).
Si por falta de mantenimiento se requieren reposiciones o reparaciones costosas, éstas deben ser consideradas como castigo al valor total.
AMORTIZACIÓN: Concepto.
La amortización del capital representado por el bien tiene la finalidad de conservarlo, a modo de mantener el rédito. Los capitales, cuando están representados por un bien físico, tienden a desaparecer a causa de la depreciación; las asignaciones para amortización previenen esta pérdida acumulando en un fondo, aunque sea teóricamente, partidas anuales que restituyan el capital al fin de la vida del bien.
Estas asignaciones suelen llamarse también gastos de perpetuidad (Chandías).
TASAS DE CAPITALIZACIÓN: Concepto.
La determinación de la tasa de capitalización es el problema más delicado del método indirecto. Un sinnúmero de factores intervienen en su elección, pudiéndoselos resumir en la evaluación del estado, procesos, variabilidad y riesgos de la economía. De una correcta ponderación de estos factores depende el acierto del resultado.
1. Multiplicador de alquiler bruto
Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, se puede utilizar una forma simple de análisis del ingreso para hacer una estimación del valor de mercado.
Fundamento: la teoría, que respalda el uso del multiplicador de alquiler bruto, se funda en que los precios de alquiler y venta reaccionan de la misma manera ante las variaciones y tendencias del mercado
La técnica del multiplicador de alquiler bruto consiste en obtener un factor, que resulta de la relación (cociente) entre el precio de venta y el alquiler mensual de una propiedad comparable.
Operatoria: el multiplicador de alquiler bruto se logra de los datos de operaciones de venta recientes de propiedades comparables (cinco o más), que se hayan encontrado alquiladas al momento de la venta. Los multiplicadores así obtenidos se promedian, o bien puede usarse aquél que a criterio del tasador resulte más apropiado.
La fórmula para obtener un multiplicador de alquiler bruto es:
Multiplicador del alquiler bruto (MAB) = Precio de venta de propiedad comparable
Alquiler efectivo de propiedad comparable
De ello resulta:
Valor indicado
de la propiedad = MAB x alquiler esperado de la propiedad sujeto
sujeto
Ejemplo:
Determinar el valor de una propiedad, de la que el tasador ha estimado una renta mensual de $ 480. Los datos antecedentes recabados de propiedades comparables vendidas recientemente, y que se encontraban alquiladas, son los siguientes:
Tabla de antecedentes
|
Propiedad comparable |
Precio de venta |
Alquiler mensual |
MAB |
|
Número 1 |
$ 100.000 |
$ 400 |
250 |
|
Número 2 |
$ 120.000 |
$ 500 |
240 |
|
Número 3 |
$ 110.000 |
$ 500 |
220 |
|
Número 4 |
$ 110.000 |
$ 450 |
244 |
|
Número 5 |
$ 112.000 |
$ 465 |
241 |
|
Promedio 239 |
|||
Establecido el multiplicador de alquiler bruto en 239, el valor indicado para la propiedad sujeto será:
Valor indicado
de la propiedad = 239 x $ 480 = $ 114.720
sujeto
Esta técnica se utiliza frecuentemente para la valuación de viviendas unifamiliares. En caso de propiedades comerciales, bien puede el ingreso estar constituido por otros conceptos además del alquiler mensual, por lo cual resulta oportuno utilizar, en estos casos, un multiplicador de ingresos brutos.
El valor así determinado, sirve básicamente para la comprobación de valores obtenidos por los métodos de comparación de ventas y cálculo de costos. No resulta aconsejable la estimación del valor por esta única vía.
La limitación de esta técnica radica en que no todos los factores que influyen en el mercado afectan por igual, o al mismo tiempo, los valores de venta o alquiler.
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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