TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE SAN JUAN (Argentina)

El Ing. Agrim. Pellice en su manual expone la elaborada por el Tribunal de Tasaciones de la provincia de San Juan, que adoptara la Dirección General de Catastro de esa provincia argentina, y que resulta más abreviada.-

Aquí le expongo las tablas citadas

Veamos un ejemplo:

Tengo que valorar un lote ubicado en esquina que posee (por títulos) 20 m. por uno de sus frentes, y que luego de haber realizado una investigación por parte del tasador, ha obtenido un valor homogeneizado de dicha frente en $ 50/m², y por el otro, 25 m. cuyo valor homogeneizado es de $ 70/m²

Hice la aclaración previa “por títulos”, ya que las mensuras originales no cuentas con las ochavas, las que son dispuestas por los códigos de urbanismo de los distintos gobiernos municipales. Por ejemplo, dicho lote, por sus medidas por título tiene 500 m², pero en mi ciudad (Santa Rosa, provincia de La Pampa, Rep. Argentina), se deben deducir 4 m por cada uno de sus lados y en la intersección de sus lados en el confronte, quedando un triángulo a deducir de la superficie del lote. Base por altura obtendremos la superficie “restrictiva”, en un total de 31,36 m², quedándonos una superficie total del lote a tasar de 468,64 m².

Pero la idea es que hagamos el ejemplo con ambas medidas (con y sin ochava), ya que podremos advertir la incidencia de las medidas por el sistema propuesto por esta tabla.-

La primera relación es la superficie del lote, para obtener la primera relación, cual es el factor por sus frentes. Para ello ingresamos en la tabla por su lado izquierdo, en la zona de 401 m² a 625 m². Nuestro terreno, por títulos, tiene 500 m²; y por mensura 468,64 m². Identifiquemos al lote por título como a) y al de mensura como b).-

Veamos el primer ejercicio:

Lote a) frente mayor VB ÷ frente menor VB = 25 ÷  20 = 1,25

Lote b) frente mayor VB ÷ frente menor VB = 21 ÷  16 = 1,31

En dicha tabla, nos encontraremos los índices que puedan surgir de tal relación, y nos debemos ubicar en aquél que sea relacionado con el valor obtenido (0,41 a 1,50) tal como se lo señalo en la tabla que le expongo.-

Ya tenemos el índice con relación a las medidas de sus dos frentes, pero nos resta obtener el índice respecto de los valores de incidencia por cada lado. Nos pide dicha tabla que los obtengamos del cociente que surja del menor valor sobre el mayor. Para ello tendremos que hacer los cálculos correspondientes, pero tratándose de dos valores idénticos ($ 50/m² en uno de sus lados y $ 70/m² en el otro), sabemos que el resultado es 0,80.-

Ingresando nuevamente en la tabla, pero por su parte superior, encontraremos cinco bandas, donde nos van indicando las variables de tal incidencia. Nosotros tendremos que ingresar en aquella que nos indica 0,76 a 1,00, ya que nuestra relación nos arrojó 0,80. Por la misma banda bajamos hasta la relación de medidas, y veremos que el coeficiente que se obtiene es potenciador (1,15). O sea, que por sus medidas y valores unitarios por lado, tiene una incidencia del 15% en más sobre un lote medial.-

Por último, nos pide dicha tabla que tal coeficiente le apliquemos sobre el frente de  mayor valor básico que tuviéramos. En este caso $ 70.-

Por último, te agrego la tabla, también elaborada por el Tribunal de Tasaciones de la provincia de San Juan, respecto de aquellos lotes que tienen más de 900 m² y se encuentran en esquina. Su expresión es la siguiente, y su aplicación mucho más sencilla:

Si bien esta tabla es sencilla usar, podremos advertir que a medida que se incrementa el fondo, o el frente, el factor de castigo será mayor. Y otra cosa muy importante, son fondos superiores a los 40 m, y si nos retrotraemos al criterio expuesto por los ingenieros Fitte y Cervini, hasta esa longitud es la máxima ponderación. También consideremos lo expuesto por el Ing. Valvano, donde expresa que a partir de los 30 m un lote en esquina tiene factores negativos por ser un frente excesivo y costoso.-

Para concluir con este ítem, es dable aclarar que esta valoración solamente deberá considerarse para el supuesto que el antecedente que se compare con el bien a tasar se encuentre en una esquina. Si no fuera así, solamente se colocará el coeficiente 1,00 que no hará variar la homogeneización final.-

Fuentes:

·    Artemio Aguiar: “Tasación de Inmuebles”

·    Dante Guerrero: “Manual de Tasación” (propiedades urbanas y rurales)

·    Rodolfo H. Pellice:  “Valuación de Inmuebles”

Todo el artículo, es el formato del tratamiento que le doy a las esquinas en mi libro virtual “Tasación de Inmuebles Urbanos Libres de Mejoras” (conforme las normas del Tribunal de Tasaciones de la Nación).-

Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA

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