1.- Como lo señala el Código Civil (Art. 1035) la servidumbre es un gravamen que se impone a un predio sirviente a favor de otro predio llamado dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos.-
2.- Las Normas usuales expresan que en la tasación de servidumbres no es posible señalar reglas fijas por la gran variedad de casos que al respecto pueden presentarse, por lo que el Perito queda en libertad para usar un procedimiento técnico debidamente sustentado.-
3.- Los autores de la Ingeniería de Valuaciones establecen claramente que una Tasación es un documento técnico, legal y de teoría económica.- Por consiguiente, la Tasación de servidumbres no se escapa de las correspondientes aplicaciones de dichas áreas de conocimiento que hemos indicado.-
En la parte técnica interviene el conocimiento profesional de la especialidad del Perito.-
En la parte legal hay que conocer el Código Civil en lo concerniente al Libro V – Derechos Reales – Artículos 881 y siguientes.-
En lo económico es indispensable conocer los principios y aplicaciones de la Ingeniería Económica.-
Para una mejor comprensión y ayuda estamos adjuntando:
- El Articulado sobre Derechos Reales del Código Civil Peruano.-
- Todo lo referente a Servidumbres contenido en el Diccionario Inditecnor de Valuaciones,- Instituto Nacional de Investigaciones Tecnológicas y Normalización.- Santiago – Chile.-
4.- En muchos casos la servidumbre se trata como un usufructo y en consecuencia, se aplica la útil y conocida fórmula de la Ingeniería Económica que permite calcular la Amortización de un capital prestado durante n años de períodos de pago, pagándose al final de cada año siguiente la anualidad correspondiente:
La formula es :
(1 + i)n - 1
C = A ·[ ---------------] (1)
i · (1 + i)n
C = Capital que representa el usufructo o valor de la servidumbre.
A = Ingreso anual o renta líquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin de un período (puede ser uno u otro período de pago)
n = Número de años o períodos que falta para la extinción del usufructo o contrato.
i = Interés legal o de otro tipo según el contrato en tanto por uno.
5.- Ejemplo.- Se vende una área de cien metros cuadrados de un predio matriz en calidad de servidumbre de tránsito, aire y ventilación a favor de un predio vecino.- Se conviene que la servidumbre es a perpetuidad a un precio de venta al contado de $300.00/m2.- Asimismo, el pago se hará por mensualidades a una tasa anual del 12 en 15 años.-
Se pide calcular:
a).- La mensualidad A que se debe abonar para amortizar La deuda.
b).- El monto total de la servidumbre al cabo de los 15 años.-
Se tiene:
a).- Tasación del terreno = 100 m2 x $ 300.00/m2 = $ 30,000.00
(1 + i)n - 1
C = A ·[ ---------------]
i · (1 + i)n
C = $ 30,000.00 n = 15 Años
n1 = 15 x 12 = 180 meses
i = 12 % anual = 12% / 12 = 1 % mensual
Remplazando:
$ 30,000.00 = A [ (1.01)180 - 1 ]
0.01 (1.01)180
$ 30,000.00 = A [ 4.9958 ]
0.059958
$ 30,000.00 = A [ 83.32166 ]
A = $ 360.05 mensual
b).- Monto total a los 15 años:
M = $ 360.05 x 180 meses
M = $ 64,809.00
6.- Análisis de la fórmula :
Es interesante analizar la expresión:
(1 + i)n - 1
C = A ·[ ---------------] (1)
i · (1 + i)n