En resumen, bien podemos decir que un terreno sin urbanizar de costo de € 561.600,00, ya urbanizado se convierte en un precio de € 3.943.680,00, o sea siete veces más de su valor inicial. El estudio numérico que lógicamente deberá variar en más o en menos según determinadas circunstancias como topografía del terreno, disposiciones de las respectivas autoridades municipales, etc., nos demuestra la gran diferencia de valor que existe entre un solar sin urbanizar y otro ya urbanizado y que tan errados están los propietarios que con base en el valor a como se han vendido solares urbanizados más o menos cerca al suyo, los estiman, por una suma superior a su valor real o comercial, o sea al que por ellos podría dar un urbanizador al efectuarlos cálculos numéricos a que nos hemos referido.
El ejemplo que hemos anotado anteriormente, para hacer estos cálculos, bien puede servir de base para efectuar un estudio similar cuando el valor del terreno bruto o sin urbanizar es mayor o menor de € 50,00 el m2, sobre el cual hemos basado nuestro estudio. El terreno bruto puede valer más o menos, pero lo que poco varía es el valor de las obras de urbanismo y los gastos generales de toda urbanización. Pudiendo agregar además, como conclusión a estos cálculos, que hoy día lo que vale no es la tierra sino las obras de urbanismo.
Pero ahora bien, para tasar un terreno sin urbanizar, habrá primero que estudiar a cómo se podría vender el m2, ya debidamente urbanizado, de acuerdo con su ubicación, tamaño en que se pueden dividir sus solares, características de éstos, precios a como se hayan vendido otros solares en urbanizaciones más o menos vecinas, etc. y con base en este precio hacer el cálculo como quien dice al revés; o sea ir tanteando varias cifras como valor del terreno bruto, para al hacer el estudio en la forma indicada poder encontrar la cifra que corresponda a la estimada como valor comercial a como se podrán vender estos solares una vez hecha la urbanización.
Ahora bien, presentamos un ejemplo de un terreno sin urbanizar dentro del perímetro urbano a partir de las bases y precios de venta de terrenos ya urbanizados; este tipo de análisis se lleva a cabo por intermedio de un estado de Pérdidas y Ganancias.
Área del solar 15.000m2
Menos cesiones según
norma Urbanística 25% 3.750m2
Menos áreas destinadas
a vías 35% 5.250m2
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Área neta resultante
o vendible 6.000m2
Por norma urbanística solo se permiten solares de 200 m , para viviendas bifamiliares.
6.000 m /200 m = 30 solares, para 60 viviendas.
Costos de urbanismo €21.60 m2, solaren bruto.
Precio promedio del m' de los chalets en venta de la competencia € 2.800.oo. Incremento del 15% para un periodo de 6 meses para estar en el mercado €3.220.00.
- Se calcula un área construida de 140 m en proyectos similares.
ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS
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DESCRIPCIÓN |
EUROS |
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VENTAS 60 chalets de 140 m2 a € 3.220/m2 |
27.048.000 |
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COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN 60 Chalets de 140 m2 a € 1.450/m2 |
12.180.000 |
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URBANISMO 15.000 m2 a razón de € 21,60/m2 |
324.000 |
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COSTOS INDIRECTOS |
EUROS |
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Honorarios de construcción = 8% de (Costos directos más el Urbanismo |
1.000.320 |
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Honorarios de gerencia y ventas = 5% de las ventas |
1.352.400 |
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Honorarios de diseño y técnicos = 1,2% de las ventas |
324.576 |
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Publicidad = 1,5% de las ventas |
405.720 |
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Impuestos = 1% de las ventas |
270.480 |
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Seguros = 0,8% de las ventas |
216.384 |
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Legales y notariales = 1,7% de las ventas |
459.816 |
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TOTAL COSTOS INDIRECTOS |
4.029.696 |
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FINANCIEROS 12% de las ventas |
3.245.760 |
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UTILIDAD ESPERADA 15% de las ventas |
4.057.200 |
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TOTAL COSTOS |
23.836.656 |
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DISPONIBLE PARA EL SOLAR |
3.211.344 |
Teniendo en cuenta lo anterior, dividiendo el valor disponible entre el área total del solar y obtenemos el valor por m de solar en bruto:
€ 3.211.344.00/15000 m2 = € 214.09
Ya dijimos cómo en este particular, sobre la diferencia de precio o valor que debe existir entre un solar sin urbanizar y otro ya urbanizado, es donde más se equivocan propietarios o tasadores poco expertos. Esta diferencia no se puede estimar "al ojo".
Hay que entrar a estudiarla en debida forma, o sea usando el procedimiento que aquí hemos anotado.
Nota del autor de este blog: tratando de no alterar la bibliografía que aquí estoy reproduzco, debo aclarar que:
- He dejado la moneda económica de origen
- Los porcentuales de aplicación deben analizarse en cada país, dado que se tratan de economías totalmente diferentes entre las europeas y las americanas (en especial, las centro y sudamericana). Para ello, recomiendo la norma Nº 12.x del Tribunal de Tasaciones de la Nación (Argentina), que encontrarás en el portal de dicho organismo www.ttn.gov.ar
FUNDAMENTOS Y TECNICAS DE LAS TASACIONES-ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ-Palma de Mallorca, Octubre de 2007-IMPRESO POR: Publicep Libros Digitales.