A continuación se presenta un trabajo investigativo del Ingeniero Abogado Miguel LEAL de Venezuela, que tiene como fin primordial establecer procedimientos que permitan determinar mediante un esquema técnicamente soportado desde el punto de vista de la tasación, la valoración de los derechos posesorios sobre un bien inmueble, específicamente en lo relativo al terreno, ya que el valor de los actos posesorios es relativamente fácil de determinar, en consideración a su tangibilidad.-
Consideraciones Económicas
Con el fin de traducir en términos económicos las diferencias entre la propiedad y la posesión, se procede a determinar todas las actividades productivas que pueden ser desarrolladas en un terreno bajo el régimen más óptimo (Propiedad), con la intención de obtener el mayor universo de actividades. De esta manera, analizando desde el punto netamente económico las consideraciones legales de la propiedad, se puede asumir que el uso y goce de un inmueble constituye, en la mayoría de los casos, los aspectos con mayor incidencia económica en la valoración de los derechos sobre un terreno, ya que abarca gran parte de las actividades que puede una persona real o jurídica desarrollar en este tipo de inmueble. Estas actividades se clasifican a continuación en función de su posibilidad de ser desarrolladas en terrenos urbanos o en terrenos rurales:
Método de la Ponderación Legal
Se han tabulado las actividades que pueden ser desarrolladas en terrenos urbanos o rurales indicando con "0" si la actividad no se puede desarrollar, con "5" si se puede desarrollar con limitaciones y con "10" si se puede desarrollar sin limitaciones.-
Como se observa en la tabla anterior, en un terreno urbano bajo régimen de posesión se puede desarrollar un 60% de las actividades económicas que pueden efectuarse en un terreno con derecho de propiedad, por consiguiente en el marco de la hipótesis, se considera que el valor de la posesión es un 60% del valor de la propiedad del terreno.-
Asimismo se observa en la tabla anterior, que en un terreno rural bajo régimen de posesión, se puede desarrollar un 70% de las actividades económicas que pueden efectuarse en un terreno con derecho de propiedad, por consiguiente en el marco de esta hipótesis, se considera que el valor de la posesión es un 70% del valor de la propiedad del terreno.-
Aplicación del método:
Para estimar el valor de la posesión se avalúa el terreno y se multiplica el monto por los porcentajes indicados en las tablas y según corresponda al terreno urbano o rural.-
Ventajas y Desventajas:
Ventajas
Ø Método de fácil aplicación.
Ø Considera diferencias en la posesión para terrenos urbanos y rurales
Ø Se basa en la definición de la propiedad tal como se especifica en el Cód. Civil
Ø La formación del valor se fundamenta en la utilidad real de la tierra, bien sea para el propietario o el poseedor.
Desventajas
Ø No toma en cuenta las características específicas de la posesión para cada caso
Ø De difícil uso como apoyo de una negociación,
METODO DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA OCUPACIÓN
Este método se basa en que el valor de la posesión depende de las características específicas de la ocupación, ya que la posesión depende principalmente de actos que ejerce el ocupante con "ánimo de dueño" pacíficamente y a la luz pública, siendo el grado de los mismos la medida de la fortaleza de la posesión, y por consiguiente guía para determinar su valor.-
Manifestación de la Ocupación
Existen tres factores fundamentales que definen una ocupación siendo ellos los siguientes:
Ø Actos Posesorios: Los actos posesorios son la muestra de ocupación más permanente y visible. Estas obras tiene un doble significado para el caso de la posesión, ya que además de ser muestras visibles de la ocupación, con frecuencia el valor de los actos posesorios, en comparación con el valor del terreno, desestimulan en el caso de los poseedores de buena fe, cualquier esfuerzo restitutorio por parte del propietario de la tierra, elevando así el valor de la posesión.
Ø Uso y Goce: Frecuentemente la posesión se ejerce únicamente a través de cercados solos o mejoras no habitadas o no usadas en su capacidad productiva, lo cual hace difícil conocer la persona que ejerce la posesión, ya que cualquiera puede alegar la propiedad de las mejoras. La ocupación para ser efectiva debe ser claramente continua y a la luz pública, para lo cual es necesario que el ocupante esté presente en el terreno, se habitando el sitio o desarrollando actividades productivas (ej: agrícolas). La falta prolongada del ocupante puede disminuir el derecho de posesión e incluso puede detener la ocupación, ya que en oportunidades estas áreas, puede ser recuperadas por su propietario o ser ocupadas por terceros que cortan la ocupación anterior y generan derechos posesorios a favor del nuevo ocupante.-
Ø Tiempo: El tiempo es un componente fundamental para determinar la fortaleza de un derecho de posesión y por consiguiente su valor. El tiempo no sólo va fortaleciendo la ocupación por el arraigo del ocupante con la tierra y su comunidad, sino que la legislación prevé ciertos períodos que determina la fortaleza de la posesión.-
Calificación de la Ocupación
La metodología propuesta para medir la fortaleza de la ocupación, se basa en conceptos derivados de los factores que definen la ocupación, los cuales se reseñan a continuación con la ponderación y peso respectivo:
Ventajas y Desventajas
Ventajas:
- Método adaptado a las condiciones de cada caso.
- Considera la mayoría de los factores que definen la posesión
Desventajas:
- Requiere recolectar considerable información sobre la ocupación.
- Requiere cierto grado de adaptación para casos especiales de posesión donde algunos factores sean particularmente fuertes en comparación a otros.
* Extractado del libro "Valuaciones de Inmuebles", Rodolfo H. Pellice, Ed. Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, año 2004, pág. 210/219
Continúa en este mismo espacio un ejercicio de aplicación de la propuesta del venezolano Ing. Abogado Miguel Leal.-
Espero te sea de utilidad y fácil de entender.-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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