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La Tasación una CIENCIA

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PROCEDIMIENTO 2

Por Comparación Homogeneizada de Valores Locativos

Según dijimos al principio, el Procedimiento II se realiza mediante una investigación de mercado y una correcta homologación de los antecedentes.-

El acopio de antecedentes de locaciones, puede obtenerse en forma directa o por información de las inmobiliarias dedicadas a alquileres. Es necesario que los antecedentes de contratos de locación que se van a comparar sean los más completos posibles, quedando perfectamente individualizados, por ejemplo:

· Ubicación del bien locado, y tipo de zona

· Ubicación relativa dentro del inmueble, si es una unidad de PH

· Superficie cubierta propia y número de ambientes

· Características constructivas del edificio, servicios que tiene

· Antigüedad del edificio

· Fecha en que se inició la locación

· Alquiler mensual o anual

· Duración en años de la locación

Indudablemente que este procedimiento es menos matemático que el anterior, y juegan una cantidad de coeficientes de homologación que el tasador debe considerar y evaluar con mucha sutileza. Por este motivo y a efectos de restar la influencia de apreciaciones personales subjetivas, conviene que los antecedentes sean originalmente lo más homogéneos posible.-

Por ejemplo, si debemos hallar el valor locativo de oficinas céntricas de categoría, con aire acondicionado y buenos servicios centrales, trataremos que todos los antecedentes se refieran a locaciones similares, a fin de que queden por corregir solamente aspectos relacionados con superficies, ubicación relativa, duración del contrato y actualización por fecha.-

Los antecedentes pueden ser ordenados en una planilla, cuyo modelo se agrega, en la que constan en primer término, todos los datos obtenidos de locaciones comparables, y a continuación se agrupan, todos los divisores, los respectivos coeficientes correctivos tendientes a hallar alquiler medio anual referido a contratos de un año de duración. Obtenido este alquiler medio, lo aplicamos a la superficie del inmueble cuyo alquiler se quiere hallar, multiplicado, en este caso como factores, por todos los coeficientes que corresponden a las características superficie, duración del contrato, etc., para obtener, como consecuencia el alquiler anual buscado, que, dividido por 12, nos dará el valor locativo mensual del mismo.-

Indudablemente que en este procedimiento, el éxito depende de la correcta elección y ponderación de los coeficientes correctivos y homologación, y es donde se pone a prueba la experiencia y el sentido común del tasador. Algunos de estos coeficientes ya han sido estudiados y fijados dentro de ciertos límites, sobre la base de la comparación estadística de valores.-

Por ejemplo, para corregir la ubicación relativa de un departamento u oficina, según esté al frente, contrafrente o patio interior se usan los coeficientes 1,00/0,95-0,90 y 0,90-0,80 respectivamente. Lógicamente que si el frente es hacia una plaza o una gran avenida, el coeficiente debe ponderar también este hecho.-

Con relación al piso del edificio se debe aplicar un prudente coeficiente inferior a la unidad: 0,90 a la Planta Baja, Piso 1º y al último piso, si da bao azotea. Los intermedios aumentan con la altura, entre 1,00 y 1,15.-

Por supuesto, es obvio advertirlo, que al multiplicar la superficie de la unidad en estudio, por el valor locativo unitario, corresponde aplicar también, ahora como factores, los coeficientes correctivos de ponderación que le correspondan.-

Coeficientes de Superficie para Valores

Locativos de Departamentos

De acuerdo a la categoría del edificio, la calidad de materiales, los servicios centrales que tenga, etc., se utilizan los siguientes coeficientes:

Para calificar la influencia de la antigüedad y estado del edificio, se puede usar el criterio de aplicar la unidad menos ½ del coeficiente K de Ross-Heide>

Planilla de Valores Locativos

Procedimiento II

Alquiler medio anual = 1 Σ = $/m²/año

n 1

Nota: Para contrato de 1 año o también para períodos semestrales o trimestrales, según se convengan los plazos de actualización. Si se conviene que el alquiler se indexe cada seis meses, el exponente n será el número de semestres que involucre el contrato y la depreciación d será la depreciación monetaria prevista para períodos semestrales.-

Material obtenido del libro “Manual de Tasaciones” (urbanas y rurales), del Ing. Dante Guerrero (QEPD).-

Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-