Existen determinados principios básicos que determinan el valor de un bien o servicio en cualquier mercado. Los mismos principios se aplican a la venta de un inmueble.
Entre otros, podemos enumerar:
Reemplazo o sustitución. Este principio se funda en que el valor de una propiedad se ve influido por el costo de adquisición de una propiedad de características similares. Un comprador bien informado no pagará por una propiedad más que el precio o valor indicado de otras propiedades semejantes (en ubicación, diseño, construcción y uso funcional), en un mercado abierto y competitivo.
Mayor y mejor uso. Es el uso más probable de una propiedad, que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor más alto de la propiedad que se tasa.
Por lo tanto, una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más redituable que permite la normativa legal y se aprovechan de manera óptima sus posibilidades físicas.
La aplicación de este principio permite, entre otras situaciones, evaluar los efectos del deterioro y la obsolescencia en los edificios, las edificaciones más apropiadas para el suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitación y renovación.
Oferta y demanda. Es el factor individual más importante que afecta el valor de un inmueble. El valor de una propiedad siempre estará determinado por la cantidad de propiedades similares ofrecidas a la venta y su relación con la demanda del mercado.
El principio de oferta y demanda establece que el precio de un bien o servicio varía inversamente con la oferta de dicho bien o servicio, y directamente con la demanda por ellos.
"En los mercados inmobiliarios, la oferta representa la cantidad de propiedades que están disponibles para la venta o alquiler a diferentes precios, en un mercado dado con un período de tiempo dado, asumiendo que los costos de producción y mano de obra permanecen constantes.
La demanda constituye el número de posibles compradores o inquilinos que buscan tipos específicos de propiedades a diferentes precios, en un mercado dado con un período de tiempo dado, asumiendo que otros factores tales como la población, los ingresos, los precios futuros y las preferencias de los consumidores permanecen constantes" (normas IVSC).
Equilibrio. Un mercado en equilibrio tiende a tener más propiedades disponibles para la venta que compradores, ya que siempre hay propietarios que especulan en la venta con valores excesivos, dispuestos a esperar una oportunidad.
Los usos de las propiedades están en equilibrio cuando hay una oferta relacionada de tipos complementarios de inmuebles, es decir, cuando la oferta de viviendas guarda una adecuada proporción con la oferta de locales comerciales e industriales.
Cambio. Los factores que afectan el valor de una propiedad, ya sean físicos o económicos, están sujetos al cambio. Este cambio en lo físico puede ser gradual -deterioro natural de los elementos- o brusco -accidentes o desastres-, en tanto que en lo económico las modificaciones son el resultado de hechos o políticas que afectan la demanda.
Cambios producidos en la zona en que se halla un inmueble, ya sean nuevos usos del suelo, la construcción de obras públicas o de infraestructura, la instalación de empresas generadoras de empleo, nuevas actividades que afectan el medio ambiente, asentamientos precarios, etc., alteran los valores de las propiedades.
"Los precios cambian a lo largo del tiempo como resultado de los efectos generales y específicos de fuerzas económicas y sociales. Las fuerzas generales pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en el poder adquisitivo relativo del dinero. Independientemente, las fuerzas específicas, tales como los cambios tecnológicos, pueden generar variaciones en la oferta y demanda, y crear cambios significativos en los precios" (normas IVSC).
Conformidad, progresión y regresión. Las propiedades alcanzan su valor más alto cuando mantienen calidades físicas y funcionales similares a otras propiedades del vecindario.
Una propiedad que no guarda esta conformidad, puede verse beneficiada en su valor si es de inferior calidad o conservación que las vecinas, constituyéndose en un ejemplo del principio de progresión. De forma contraria, una propiedad de superior calidad que las vecinas, puede ser depreciada en su valor dado el carácter desfavorable del entorno, situación que evidencia el principio de regresión.
Crecimiento, equilibrio y declinación. Las propiedades, lo mismo que las zonas o barrios de una ciudad, sufren cambios constantes en su ciclo vital. Estas etapas son:
a) crecimiento: con la incorporación de mejoras;
b) equilibrio: con mejoras satisfechas en cantidad y calidad, y necesidades de conservación normales;
c) declinación: con la necesidad de un mayor mantenimiento como consecuencia de la edad.
En el primero y último de los ciclos, la demanda acompaña esos procesos -aumento y disminución-, mientras que en la etapa de equilibrio la propiedad alcanza su mayor valor.
La alta demanda o precios elevados del mercado promueven una cuarta etapa llamada de revitalización o reciclado, que permite una recuperación parcial del valor.
Contribución. Ganancias crecientes y decrecientes. El valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.
Toda mejora incorporada a un inmueble contribuye, en la mayoría de los casos, al aumento del valor de mercado de la propiedad. Sin embargo, dicho aumento no necesariamente será proporcional al gasto efectuado en la mejora. El grado y modo en que incide la mejora sobre la propiedad, y no el costo de aquélla, es el que se traslada al valor del bien.
En caso de que el valor de la mejora se traduzca en un aumento de valor proporcional o mayor, nos encontramos frente a una ganancia creciente; por el contrario, si el valor de la mejora no trae consigo un aumento en valor correspondiente, la ganancia es decreciente.
"Cuando se tasa el suelo edificado separadamente de las edificaciones o mejoras a o en el suelo, los principios económicos exigen que las edificaciones o mejoras a o en el suelo se tasen según lo que contribuyan o le resten al valor total de la propiedad" (normas IVSC).
Utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de tasación tienen el objetivo común de definir y cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso de la propiedad tasada.
La utilidad es un término relativo o comparativo más que una condición absoluta.
El valor de un bien inmueble se establece al evaluar su utilidad en términos de los factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que rigen su capacidad productiva.
Recordemos que, lo dijimos antes, el valor es creado y sostenido por la interrelación de cuatros factores que están asociados con cualquier bien o servicio: utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo.
Competencia. Una zona o un tipo de inmueble puede, en un momento dado, ser objeto de un alto interés por parte de los compradores, hecho que eleva su valor. En un tiempo previsible, nuevas construcciones u otras zonas entrarán en competencia y tenderán a nivelar esos valores, y luego a bajarlos si la demanda no es creciente.
A su vez, los bienes inmuebles -de un mismo tipo y características similares- puestos a la venta, con valores reconocidos por el mercado, se hallan en franca competencia para su realización.
Anticipación. El valor de un inmueble es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro (en caso de que se encuentre en explotación económica) o de un aumento de valor del mismo.
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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