Permanentemente estudiantes de la carrera de rematador-agente inmobiliario-tasador, por mail que me hacen llegar, plantean aspectos incongruentes en cuanto a la tasación, lo que demuestra que su material de estudio no es claro y, que aquellos conocimientos que se les transmite en las aulas, no son correctamente expuestos.-
Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de señalar o medir su valor de mercado.
Valorar objetos es un acto habitual y empírico que muchas veces se hace inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciación que es una tasación elemental, una estimación del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien.
Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestión interesa a más de una persona, cada una de ellas con su propia percepción de su valor, es decir, con su propia estimación respecto de cuánto dinero pagaría para comprarlo o de cuánto estaría dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrás de cada tasación subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados.
Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habrá algún grado de incertidumbre, es una condición imposible de eliminar.
Muchas razones lo explican pero básicamente se circunscriben a tres ámbitos: a las particularidades de los inmuebles, a la dinámica del mercado, y a la disponibilidad de información oportuna y fidedigna sobre ambos. Sólo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podrá actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mínimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad probable del valor hace a la actividad del tasador una condición primordial.-
El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonablemente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemática, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas características y precios en el mercado son conocidos por el tasador.
Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de localización, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prácticamente únicos e irrepetibles. Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede con la mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en él su propietario como de su localización en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades urbanas.
Además, como son bienes de larga duración, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigüedad.
El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre.
En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situación específica y circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos.
Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogéneos, su localización es muchas veces prácticamente monopólica, las externalidades están siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el número de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actúan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con más habilidades de negociación, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varíen. Inmuebles con las mismas características pueden tener un mismo precio más probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo "valor"), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente válidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podrían estar asociados varios precios.
Pero los compradores y vendedores no actúan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre sí. Y dicha competencia, en virtud al propio interés económico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un número suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores.
Dada esta incertidumbre en la actuación de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio único y cierto, sino como una medida de convergencia estadística de los precios. El valor de mercado es "el precio más probable", no solamente por cuanto el tasador difícilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formación de precios, lo máximo que se puede afirmar, con determinada probabilidad, es que el valor está dentro de determinados límites.
En ese “juego” de analizar diversos factores que conformarán el probable precio de realización, es lo que damos en llamar el VALOR de ese bien.-
Ahora bien, la estadística es una de las herramientas más importantes en esta actividad, ya que nos permitirá analizar la evolución de los precios de una zona determinada; fijar un valor medio o promedio; e ir despejando las variables para llegar a conclusiones.-
Es muy normal encontrar en varios manuales y material de estudio, este gráfico.
Y ello nos indica que, en un análisis estadístico, considerando varios antecedentes, la línea media nos refiere a la evolución media de los valores de una zona.-
Veamos esta gráfica:
En un análisis de campo que debe realizar un tasador, recabando toda la información que le es posible sobre una zona en estudio, en su trabajo de gabinete, encontrará las variaciones de valores.-
Supongamos que la Avenida “A”, luego del relevamiento, posee mayor valor económico la unidad métrica (m2) que la Avenida “B”.-
Por estudios estadísticos reconocidos, sabemos también que los lotes en esquina tienen mayor valor que aquellos mediales. Que –según el hemisferio- la orientación norte (hemisferio sur) tiene mayor valoración que la orientación sur, principalmente por razones de iluminación, ventilación, etc. Que si están frente a un parque, tienen mayor valoración que aquellos que no; y se desvalorizan cuando están en zonas con mucho ruido ambiental (en el caso habitacional), o a una zona fabril o, un cementerio. Que tiene mayor valor económico un lote en el que se pueden construir 5 veces (F.O.T.) la superficie de éste, a otro que tan sólo se puede duplicar (F.O.T. = 2)
Se han elaborado múltiples tablas con coeficientes multiplicadores, que reflejan las tendencias estadísticas de esos factores. Esas tablas, no necesariamente son de estricto cumplimiento por parte del tasador, pero si son orientativas en función de una estadística general que le muestra una “tendencia” en el tiempo.
Ahora bien, en el trabajo de gabinete, el tasador encontrará dos o más micro zonas de valores dentro del espacio en estudio. Se encontrará que dos lotes de iguales dimensiones, orientados hacia el sur, por estar uno más cerca de la Avenida “A”, tiene más valor que otro ubicado en las proximidades de la Avenida “B”. Pero otro, con idénticas medidas y orientación, por estar frente a una plaza, tiene mayor valor que los otros dos analizados.-
El tasador, no busca los valores extremos, sino trata de medir el valor más justo o “justiprecio” de un inmueble en particular. Ese valor por el cual si uno dice “vendo”, en forma inmediata tiene uno o varios compradores. Es por ello, que el análisis exhaustivo de las características intrínsecas y extrínsecas del inmueble, harán que lleguemos a ese tan anhelado valor buscado.-
Por otro lado, también hay que analizar el mercado, que también nos surgirá de las estadísticas que uno elabore. De analizar la cantidad de bienes similares al que se tasa existen en oferta o, se han vendido en la zona en análisis; la cantidad de ventas realizadas en un período relativamente corto; o, el tiempo que llevan en oferta, nos darán una base para considerar si el mercado está en alza, amesetado, en baja o paralizado. Para ello también encontraremos métodos para determinar un Coeficiente de Mercado
El agente inmobiliario toma los extremos de los valores de una zona. El máximo y el mínimo. El primero, será el que seguramente su cliente pretenderá, ya que si uno vende, pretende obtener el mayor valor. El otro, el mínimo, será el piso de negociación. En el “juego” de la negociación, existirá la oferta y contraoferta, hasta que las partes, luego de un período mediano o largo, se pondrán de acuerdo, en lo que se puede dar, que para no bajar mucho el valor pretendido, se puede dar financiación a corto o largo plazo con una hipoteca. Pero en estos casos, hay que tener en cuenta, que el tasador no piensa en financiación. No puede analizar todas las posibles variables de un negocio. El tasador busca medir ese valor, en un pago en efectivo y en el acto. Tampoco puede pensar la plusvalía que tendría para un vecino que desea ampliar su lote adquiriendo el lindante que uno tasa.-
Enseña el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice (Valuación de Inmuebles – año 2004) que: “La tasación es un problema de información. La base de una buena tasación, cualquiera sea la metodología empleada, radica en la disponibilidad de buena información. Todos los métodos de tasación requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasación, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construcción, etc. Es decir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus características. Sin información de mercado es imposible realizar una tasación.
En los datos recolectados siempre está presente la aleatoriedad, no sólo porque es propia de cualquier mercado con oferta y demanda variables sino también por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasación sólo puede ser abordada mediante la ampliación del marco de referencia, lo cual obviamente implicará un mayor grado de indeterminación, un mayor margen de error en el proceso de tasación. Además, los datos no están sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algún tipo de relación o comportamiento.
En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la información que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisión de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difícilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estará obligado a hacer supuestos sobre algunas características del comportamiento del mercado y a estimar el valor más probable del inmueble basándose en la limitada información con que cuenta.
No es extraño, entonces, que los resultados de una tasación no se puedan predecir con precisión. Así como tampoco debiera llamar la atención, dadas las dificultades para acceder a la información, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de diferente información y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberían estar dentro de márgenes de tolerancia razonables”.
En la actividad mercantil que ha generado la actividad del avalúo, ya que tanto instituciones públicas, privadas, empresas, etc., necesitan saber el valor de diversos tipos de bienes ya sea porque son parte de un patrimonio que tributa o, que es dado en garantía; las empresas dedicadas a la actividad han desvirtuado este análisis exhaustivo y, en especial en mi país (Argentina), el Banco Central de la República. Para realizar un informe de avalúo inmobiliario, al tasador le otorgan un plazo mínimo y exiguo que hace imposible una investigación completa. Se deberá realizar sobre un total de 3 inmuebles, cuando se sabe perfectamente, que ante la imperfección del mercado inmobiliario, esa cantidad no nos dará el valor más justo del bien que se valoriza (cuanto mayor cantidad de antecedentes, mayor seguridad tendremos en el resultado); y por último, para agilizar y, tener un “formato” unificado, se les provee de un formulario básico, que el tasador deberá llenar los diversos ítems que lo componen.-
Y a qué viene toda esta perorata (sig.: Discurso o charla muy largo y aburrido)?, a que la tasación no es una disciplina estricta, pero sí se requiere de algunos elementos básicos: formación, experiencia e independencia.-
Espero le haya servido de explicación para aquellos que están estudiando la “materia” tasación, ya que son apabullados con fórmulas, ecuaciones y rigurosidad, que como siempre cuando se enseña mal, terminan tan desorientados que, cuando salen a la calle a trabajar, terminan ejerciendo la actividad como en antaño, tasan a “ojímetro”. Esta actividad, si bien tiene una cuota de predicción, es una ciencia, ya que hay un gran proceso de análisis e investigación. No la vulgaricen ni le quiten valor –valga el término-.
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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