PLANTEO DE UN AVALUO
1º).- Suponiendo que –en mi caso particular- un hombre de 47 años y su mujer de 41 donan la Nuda Propiedad a sus hijas de 22 y 11 años respectivamente, una casa unifamiliar, tipo americana. Debo tasar el inmueble por sistema separativo (tierra + mejoras), y aplicar el coeficiente sobre las mejoras (¿??) –hasta ahí voy bien???-
Ahora bien, si bien la Norma del Tribunal de Tasación de S.J. no lo expresa, sí lo hace Ud., lo que estimo que debe ser así y correcto; en que se deberá para calcular la expectancia de vida, sumando la vida transcurrida de las mejoras, más aquella que tenga el usufructuario menor. Para tal caso, las mejoras tienen 25 años, y el menor de los donantes 41. Me arroja 64. Teóricamente, ésa cifra es la expectancia de vida, pero no surge de la planilla.-
2º).- El mismo caso, pero de un inmueble afectado por la ley de P.H., en altura, donde del valor del inmueble hay que hacer una “zaranda” debiendo hay que ver la incidencia del valor de la tierra sobre las mejoras. Es correcto, o se aplica sobre el todo???????
3º).- No surge de sus comentarios ni de la Norma, el plazo a considerar de la Tasa LIBOR. La cotización que se obtiene es a 3, 6 y 12 meses. Cuál se considera????. Así también, se debe considerar la tasa LIBOR que informa el BCRA o se debe tomar alguna internacional, tal como Nueva York o Londres????
RESPUESTAS DEL AUTOR
La expectancia se determina de los datos que brinda, en San Juan, Salud Pública y cuando se hizo el estudio era de 70 años para el hombre y 72 años para la mujer (en San Juan). Estimo que ahora deben ser mayores.
Con estos valores, se tendrá para la señora una expectancia de 31 años. Esto sumado a la edad nos da 72 años.
Para tasar el inmueble se utiliza el método directo o separativo.
Tasamos el terreno por un lado a la fecha actual y entendiendo que no pierde nada de su valor (lo más lógico es que aumente su valor pero para este fin se considera constante).
Luego se tasan las mejoras, con el estado actual porque se considera que los usufructuarios deben mantener el estado en el que recibieron la mejora. La edad en este ejemplo para la mejora es 72 años. Generalmente se utiliza una vida útil de 70 años (a los efectos valuatorios, lo que no quiere decir que a esa edad la vivienda no sirve más; en España utilizan 100 años). En este caso se podría a) utilizar una vida útil de 80 años o b) el perito teniendo en cuenta el estado actual y considerando que el mismo debe mantenerse a través del tiempo, dar una expectancia a la vivienda luego de cumplir los setenta años. Para el caso a) no hay problema para entrar a la tabla, ya que se entra con porcentaje (Edad/Vida útil). Para el caso b) por ejemplo si le dá 15 años de expectancia, luego de los 70 años, deberá considerar una edad de 55 años (70 - 15) y entrar con el porcentaje correspondiente. Quiero aclarar que el perito de acuerdo a su criterio puede fijar la vida útil que considere justa.
En el caso de la P.H: es igual, se determina el valor del terreno de acuerdo al porcentaje que le corresponde a la unidad funcional y la mejora con el mismo método anterior.
El plazo de la Tasa LIBOR se aconsejó de 12 meses. En aquel momento se utilizó esta tasa porque era la más estable (En ese momento el que aconsejó el plazo y la tasa fuí yo, por consejo de un contador).En estos momentos habría que realizar un análisis de varias tasas para determinar la más estable.
Espero haber sido claro, si no pregunte, pregunte y pregunte. Rodolfo H. Pel
Extraído del libro "Valuaciones de Inmuebles", Rodolfo H. Pellice, Ed. Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, Año 2004, pág. 221/222
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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