MEJORAS – Precio Tierra – Precio Mejoras
La norma del T.T.N. expresa al respecto:
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MEJORAS: |
Discriminación de valores de tierra y mejoras del antecedente. |
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PRECIO TIERRA: |
Valor de la tierra en el antecedente. |
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PRECIO MEJORA: |
Valor de las mejoras o edificaciones del antecedente. |
En el siguiente casillero, se le solicita asiente el valor histórico de venta o el de oferta, discriminado el valor de la tierra (libre de mejoras), y el de las mejoras para el supuesto que el antecedente que tome como comparativo las tenga.-
En cuanto al Precio deberá ser el real. Si el precio de venta está sujeto a cualquier tipo de concesión o condicionamiento, estos deberán ser comentados e informados.-
Esta información, como así también toda otra relativa a las propiedades comparables, deberá ser confirmada por lo menos por una de las partes involucradas (comprador, vendedor, corredor inmobiliario o escribano interviniente).-
No entraré en esta etapa a explicar cómo determinar el valor de las mejoras, ya que ello surgirá de aquél libro que escribiré sobre cómo valorarlas; pero queda en claro que es válido tomar como “comparativo” un inmueble que tenga una obra civil ejecutada, aunque uno esté valorando un lote libre de ellas.-
Veamos como se asentaría con dos antecedentes comparativos, pero que ninguno de ellos tiene mejoras:
TIERRA – Precio – Medidas y Superficie – Zonificación y FOT – Precio Unitario y Precio por Incidencia
La norma del T.T.N. dispone:
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PRECIO: |
Valor de la tierra en el antecedente. |
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S.ED. (M2): |
Superficie edificable en m2, para lotes urbanos con zonificación Este parámetro indica la capacidad constructiva en el mismo. Esta constituido por el producto entre la Superficie del lote y el Factor de Ocupación Total. |
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FRENTE: |
Valor en metros de la medida del frente del antecedente. |
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FONDO: |
Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente. |
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SUPERFICIE: |
Valor en m2 o ha., según corresponda, de la superficie del antecedente. |
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ZONI: |
Zonificación del antecedente según el Código de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar RURAL para antecedentes rurales. |
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FOT: |
Factor de Ocupación Total del antecedente. |
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P. UNITARIO: |
Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el precio y la superficie del antecedente. |
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P. INCID.: |
Precio Unitario de Incidencia: Está constituido por el cociente entre el precio y la superficie edificable del antecedente (S.ED.(M2). |
Precio: Se deberá asentar el valor en moneda corriente del antecedente que se esté analizando.
S.ED: La superficie edificable partirá de un simple cálculo que realizará el tasador, tomando como base el F.O.T. (Factor de Ocupación Total, que más adelante explicaré) que obtendrá en el municipio al que pertenece el inmueble que se toma de antecedente. Ese coeficiente es multiplicador, y se aplicará sobre la superficie total de la finca. O sea, si la superficie de la fracción es de 400 m2 y su FOT es de 4,0; en dicha finca se podrán edificar, como máximo 1.600 m2. Ésa, es la superficie que el tasador deberá asentar en este casillero, independientemente que en dicho antecedente exista una obra civil y que sólo posea 90 m2.-
FRENTE – FONDO – SUPERFICIE: En el siguiente casillero, el tasador deberá indicar los datos métricos por lado y total de superficie del lote que se tome como antecedente.-
Es de destacar que al momento de asentar las medidas lineales del antecedente, nos encontremos con un lote de forma irregular. En tal caso, sólo se asienta la superficie total y, en observaciones de la misma planilla, o por separado, se hará la aclaración de las irregularidades que posee tal antecedente y cómo fue tratada por el técnico.
Veamos dos ejemplos. El primero, el asiento de una parcela de forma regular (cuadrada o rectangular).-
El segundo, y para el supuesto de ser un lote de forma irregular o varios frentes, el tasador deberá proceder de la siguiente forma.
Observaciones:
* * (Antecedente Nº 1): lote compuesto de 10 m de frente sobre Av. San Martín nº 545 y con fondo irregular por invasión de parcela 15 en cuña hacia su interior. Se procedió a su análisis tomando como base de cálculo un lote de forma irregular.-
ZONIFICACIÓN – F.O.T.:
Zonificación: Qué es?
POR SU NATURALEZA
HABILITACIONES URBANAS REGULARES
Normadas por los dispositivos oficiales y municipales vigentes, de acuerdo a una base legal establecida y vigente y que establece etapas de desarrollo, requisitos y regulaciones.
HABILITACIONES URBANAS EN VIA DE REGULARIZACION
Asentamientos humanos o agrupaciones del tejido urbano, cuya única alternativa es la regularización de su asentamiento físico, adecuándose en lo mínimo posible a las normas técnico legales y administrativas que establecen las normas legales vigentes al respecto.
HABILITACIONES URBANAS PROGRESIVAS
Originadas en el denuncio de terrenos eriazos y el deseo de ejecutar la correspondiente habilitación. En este tipo existen superposiciones de carácter físico y legal, antes de lograr su objetivo.
b) POR SU UBICACIÓN
UBICADAS EN AREA URBANA
Ubicadas en las áreas urbanas que ya cuentan con estudios de zonificación y de usos del suelo, es decir que existe un Plan de usos del suelo definido.
UBICADAS EN AREA DE EXPANSION URBANA
Ubicadas en áreas definidas dentro de los planes de expansión urbana, y una de cuyas características principales es el requerimiento de la asignación de zonificación.
UBICADAS FUERA DEL AREA DE EXPANSION URBANA
Ubicadas en áreas con clara vocación urbana pero que todavía permanecen bajo las regulaciones del sector agrario. Aquí podríamos mencionar las habilitaciones pre-urbanas.
UBICADAS EN AREAS RIBEREÑAS AL MAR
Normadas bajo regulaciones especiales y uno de cuyos requisitos principales tiene relación con el suministro de los servicios de agua, disposición de aguas servidas y el interés del sector defensa para fines de defensa nacional.
A LOS RIOS
También normadas bajo regulaciones especiales, y salvo que no dispongan de zonificación definida, tiene que ver con la administración del agua para fines de regadío o de consumo humanos. Intervienen los sectores agricultura y de servicios como Sedapal.
c) POR SU ZONIFICACION
1) HABILITACIONES PRE URBANAS
Sobre zonificación PU
HABILITACIONES PECUARIAS
HABIALITACIONES PARA HUERTAS
2) HABILITACIONES URBANAS
PARA USO DE VIVIENDA
- Vivienda residencial semi-rústica (R1S)
- Vivienda en urbanizaciones (R1,R2,R3)
- Vivienda taller (R3, R4)
- Vivienda con uso recreacional tipo club en zona de playa (ZHR)
- Vivienda con uso recreacional tipo club sobre ribera de rio (ZHR)
- Vivienda temporal o vacacional (ZHR)
- Vivienda sobre terreno mancomunado.
De vivienda unifamiliar R3, R4 : Res. Media densidad
De vivienda multifamiliar R4,R5,R6 y R8 (Alta densidad)
- Vivienda con construcción simultanea de viviendas.
PARA USOS COMERCIALES
PARA USOS INDUSTRIALES
PARA USOS ESPECIALES
Para este caso, el tasador asentará el código que surja de la zona en que se emplaza el antecedente, pudiendo componerse de letras y números, según lo haya identificado el municipio en la redacción del Código Urbanístico de la ciudad o localidad.-
F.O.T. : Qué es?
El FOT o F.O.T. es el Factor de Ocupación Total y es el coeficiente que determina los máximos m² que podemos construir, el parámetro se toma como referencia de los m2 del terreno. Veamos, si tenemos un FOT de 5, significa que podemos construir 5 veces la superficie total del terreno, como en el ejemplo tenemos un terreno de 100 m2 significa que podemos construir hasta 500 m2 cubiertos en N° cantidad de plantas.
El FOT, junto al FOS (Factor de Ocupación del Suelo), son los únicos factores que determinan el volumen o silueta máxima de construcción permitida, hay otros factores como Línea de Frente Interno, Línea de Basamento, Retiro de Línea Municipal y/o Medianera, Altura Máxima Permitida, etc.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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