Para lotes triangulares actualmente, haciendo uso del principio del aprovechamiento, se busca primero cuál es la superficie máxima útil aprovechable de estos lotes y a ésta se le aplica el coeficiente para un lote regular de igual frente y fondo que el lote triangular y a la superficie remanente se le aplica el coeficiente para lote triangular de iguales medidas. Se agrega tabla confeccionada por el Tribunal de Tasaciones de San Juan en base al criterio anterior.-
Existen otros métodos como el de Mc Mitchell, del Ing. Mario Chandías, de la Dirección de Geodesia y Catastro de San Juan.-
Mac Mitchell propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, éste deberá calcularse como si se tratara de determinar el valor de un lote rectangular, con igual frente y fondo que el triángulo cuyo valor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes para lotes triangulares, que él confeccionó, en función del fondo del rectángulo que se corresponde con la altura del triángulo. Para el caso del triángulo con vértice frente a calle, se utiliza la diferencia al 100%. Se podrá apreciar que los dos triángulos juntos alcanzan el mismo valor del rectángulo completo.-
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Tabla para Lotes Triangulares Mac Mitchell |
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|
Fondo en metros |
Coeficiente corrector |
|
|
3,08 |
0,50 |
|
|
6,16 |
0,555 |
|
|
9,24 |
0,58 |
|
|
12,32 |
0,59 |
|
|
15,40 |
0,60 |
|
|
18,48 |
0,61 |
|
|
21,00 |
0,62 |
|
|
24,64 |
0,63 |
|
|
27,72 |
0,64 |
|
|
30,80 |
0,65 |
|
|
33,38 |
0,66 |
|
|
36,96 |
0,67 |
|
|
40,04 |
0,68 |
|
|
43,12 |
0,69 |
|
|
46,20 |
0,70 |
|
|
61,60 |
0,735 |
|
|
77,00 |
0,775 |
|
|
92,40 |
0,79 |
|
|
107,80 |
0,80 |
|
|
132,20 |
0,81 |
|
|
138,50 |
0,82 |
|
|
154,00 |
0,83 |
|
|
169,00 |
0,84 |
|
|
184,80 |
0,85 |
|
El ingeniero Mario Chandías propone tres criterios:
Primero criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la irregularidad en forma estimativa.-
Segundo criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se establece de la tabla que él propone (adaptada de Mc Mitchell), considerando como fondo el lado de la hipotenusa (nota: recordemos que la hipotenusa es el lado de mayor longitud de un triángulo rectángulo, y el lado opuesto al ángulo recto. La medida de la hipotenusa puede ser hallada mediante el teorema de Pitágoras, si se conoce la longitud de los otros dos lados, denominados catetos).-
Tercer criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se obtiene de la tabla que él mismo propone, considerando como fondo el fondo del rectángulo.-
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Tabla para lotes Triangulares Ing. Mario Chandías |
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|
Hipotenusa en metros |
Coeficiente corrector |
|
|
5 |
0,50 |
|
|
10 |
0,58 |
|
|
15 |
0,60 |
|
|
20 |
0,62 |
|
|
25 |
0,63 |
|
|
30 |
0,65 |
|
|
35 |
0,67 |
|
|
40 |
0,685 |
|
|
45 |
0,70 |
|
|
50 |
0,715 |
|
|
55 |
0,73 |
|
|
60 |
0,74 |
|
|
65 |
0,75 |
|
|
70 |
0,76 |
|
Se podrá concluir que ninguno de los dos métodos pareciera ser lo mejor para cualquier caso: uno no castiga en absoluto la irregularidad (Mac Mitchell) ya que la suma de los valores de ambos triángulos es el 100% del valor del rectángulo y el otro (Chandías) lo castiga en total con el 50%, cosa que parece excesiva.-
El método del Coeficiente por forma trata de determinar la superficie aprovechable del triángulo, considerando una serie de triángulos de difícil aprovechamiento, respetando las medidas mínimas que establecen las reglamentaciones en función de usar el terreno con construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la línea municipal. Para obtener el Coeficiente por forma se aplica la siguiente fórmula:
Cf = Superficie Homogeneizada
Superficie total
La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable más la superficie de la serie de triángulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales y 0,60 para zonas comerciales ya que los terrenos que no se pueden aprovechar con construcciones, tampoco permiten jardines).-
El método de la Dirección de Geodesia y Catastro (San Juan-Argentina) propone tablas (nº 5 y 6) de doble entrada, en la cual se entra con el frente o el contrafrente, según corresponda, y el fondo del lote, obteniendo un coeficiente corrector que se aplica al lote en cuestión.-
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TABLA Nº 5 D.G.C. |
Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de Frente y Fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con frente a una calle |
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|
FRENTE en Metros |
||||||||
|
FONDO en Metros |
Hasta 6,50 |
6,51 a 8,50 |
8,51 a 10,50 |
10,51 a 12,50 |
12,51 a 14,50 |
14,51 a 16,50 |
16,51 a 18,50 |
18,51 o más |
|
|
Hasta 9,00 |
0,57 |
0,67 |
0,73 |
0,75 |
0,78 |
0,77 |
0,73 |
0,68 |
|
|
9,01 a 13,00 |
0,55 |
0,65 |
0,71 |
0,73 |
0,76 |
0,75 |
0,71 |
0,67 |
|
|
13,01 a 17,00 |
0,54 |
0,63 |
0,69 |
0,72 |
0,74 |
0,73 |
0,69 |
0,66 |
|
|
17,01 a 22,50 |
0,53 |
0,62 |
0,67 |
0,71 |
0,73 |
0,72 |
0,68 |
0,64 |
|
|
22,51 a 32,50 |
0,51 |
0,59 |
0,65 |
0,67 |
0,69 |
0,68 |
0,64 |
0,61 |
|
|
32,51 a 42,50 |
0,49 |
0,56 |
0,61 |
0,64 |
0,67 |
0,66 |
0,62 |
0,58 |
|
|
42,51 a 55,00 |
0,45 |
0,52 |
0,56 |
0,6 |
0,62 |
0,61 |
0,57 |
0,54 |
|
|
55,01 a 75,00 |
0,41 |
0,46 |
0,5 |
0,53 |
0,56 |
0,55 |
0,51 |
0,47 |
|
|
75,01 o más |
0,37 |
0,42 |
0,46 |
0,49 |
0,52 |
0,51 |
0,47 |
0,43 |
|
|
|
TABLA Nº 6 D.G.C. |
Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de Fondo y Contrafrente para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vértice a una calle |
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|
|
||||||||||||
|
|
CONTRAFRENTE en Metros |
|
||||||||||
|
|
FONDO en Metros |
H a s t a 6,50 |
6,51 a 8,50 |
8,51 a 10,50 |
10,51 a 12,50 |
12,51 a 14,50 |
14,51 a 16,50 |
16,51 a 18,50 |
18,51 o más |
|||
|
|
||||||||||||
|
|
Hasta 9,00 |
0,42 |
0,48 |
0,53 |
0,55 |
0,57 |
0,56 |
0,53 |
0,5 |
|||
|
|
9,01 a 13,00 |
0,38 |
0,45 |
0,49 |
0,51 |
0,53 |
0,52 |
0,49 |
0,46 |
|||
|
|
13,01 a 17,00 |
0,35 |
0,42 |
0,46 |
0,48 |
0,5 |
0,49 |
0,46 |
0,44 |
|||
|
|
17,01 a 22,50 |
0,33 |
0,39 |
0,42 |
0,44 |
0,46 |
0,45 |
0,43 |
0,41 |
|||
|
|
22,51 a 32,50 |
0,28 |
0,32 |
0,35 |
0,37 |
0,36 |
0,37 |
0,35 |
0,33 |
|||
|
|
32,51 a 42,50 |
0,23 |
0,26 |
0,29 |
0,3 |
0,31 |
0,31 |
0,28 |
0,26 |
|||
|
|
42,51 a 55,00 |
0,18 |
0,22 |
0,23 |
0,24 |
0,26 |
0,25 |
0,23 |
0,21 |
|||
|
Frente |
Fondo |
Coeficiente Corrector |
Frente |
Fondo |
Coeficiente Corrector |
|
|
|
Sup. Útil |
Remanente |
Sup. Útil |
Remanente |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
10 |
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 |
1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,77 0,73 0,70 0,67 0,65 0,63 0,61 0,59 0,57 0,56 |
0,67 0,66 0,65 0,63 0,61 0,59 0,56 0,56 0,53 0,53 0,50 0,50 0,48 0,48 0,46 0,46 0,44 |
20 |
10 15 20 25 30 35 |
1,16 1,11 1,06 1,01 0,96 0,91 |
0,67 0,66 0,64 0,63 0,61 0,60 |
|
25 |
10 15 |
1,16 1,11 |
0,67 0,66 |
||||
|
30 |
10 15 20 25 |
1,16 1,11 1,06 1,01 |
0,67 0,66 0,64 0,63 |
||||
|
35 |
10 15 |
1,16 1,11 |
0,67 0,66 |
||||
|
40 |
10 15 |
1,16 1,11 |
0,67 0,66 |
||||
|
15 |
10 15 20 25 30 35 40 45 50 |
1,34 1,28 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 |
0,78 0,75 0,74 0,73 0,70 0,69 0,68 0,66 0,64 |
45 |
10 15 |
1,16 1,11 |
0,67 0,66 |
|
50 |
10 15 |
1,16 1,11 |
0,67 0,66 |
||||
Ejemplos:
Método del aprovechamiento:
Superficie aprovechable: 197 m2 Ct = 1,10
Superficie remanente: 28 m2 Ct = 0,70
Vabd = ($/m2 200 x 197 m2 x 1,10) + ($/m2 200 x 28 m2 x 0,70) = $ 47.260
Método por forma:
Superficie aprovechable: 192 m2
Superficie no aprovechable: 33 m2
Utilizando el coeficiente zonal de 0,60 (comercial)
Superficie homogeneizada: 192 m2 + (33 m2 x 0,60) = 211,80 m2
Cf = 211,80 m2 = 0,94
225,00 m2
Vabd = $/m2 200 x 225 m2 x 0,94 x 0,974 = $ 41.200
Catastro San Juan (Argentina):
Vabd = $/m2 200 x 225 m2 x 0,68 (Ct Tabla Nº 5) = $ 30.600
Como se puede apreciar son muy dispares los resultados obtenidos por cada uno de los métodos. No debe escapar al lector que en una zona residencial de gran jerarquía también se pueden tener altos valores básicos y en ella no se deberá castigar tanto por la forma (siempre que en él se pueda construir un edificio del tipo de los que existen en la zona, porque generalmente esos espacios se usan para jardines).
La cátedra aconseja utilizar el primer método, es decir el del aprovechamiento del lote.-
Para determinar la superficie útil (Su), se trazan perpendiculares a la línea de edificación de 4 metros de longitud.-
Se determinan así triángulos que por sus medidas se consideran desaprovechables que, para este caso particular suman 33 m2. Esta superficie se multiplica por un coeficiente zonal (Comercial = 0,60 y Residencial = 0,80)
En este caso utilizamos Cz = 0,60 por lo tanto la superficie Sd = 19,80 m2
Se calcula luego la Superficie Homogeneizada como Su + Sd, por lo tanto
SH = 192 m2 + 19,80 m2 = 211,80 m2
Se calcula el coeficiente por forma como Cf = SH/Stotal, es decir
Cf = 211,80 m2/225 m2 = 0,94
El Cff = 1,06 se calcula con frente = 13 m y fondo = 30 m
El valor del terreno será VT = $ 100/m2 x 225 x 0,94 x 1,06 = $ 22.420
Ejemplo con vértice de frente
Para determinar la Superficie Útil (Su), se trazan perpendiculares a la línea de edificación de 4 metros de longitud, comenzando pero con una línea paralela también de 4 m.
Se determinan así triángulos que por sus medidas se consideran desaprovechables que, para este caso particular suman 41 m2. Esta superficie se multiplica por un coeficiente zonal (Comercial = 0,60 y Residencial = 0,80).-
En este caso utilizamos Cz = 0,60 por lo tanto la superficie Sd = 24,60 m2
Se calcula luego la Superficie Homogeneizada como Su + Sd, por lo tanto
SH = 184 m2 + 24,60 m2 = 208,60 m2
Se calcula el coeficiente por forma como Cf = SH/Stotal, es decir
Cf = 208,60 m2 / 225 m2 = 0,93
El Cff = 0,85; se calcula con frente = 4 m y fondo = 22 m
El valor del terreno será VT = 100 $/m2 x 225 x 0,93 x 0,85 = $ 17.786
El Martillero Artemio Aguiar expone las siguientes tablas para la determinación de los coeficientes con un lado como frente y con un vértice a la calle, en el caso de lotes con forma de triángulo.
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|
TABLA PARA HOMOGENEIZAR LOTES TRIANGULARES Con un lado como frente
Frente en metros |
||||||||||||||||
|
Hasta
6,50 |
6,51 a 7,50 |
7,51 a 8,50 |
8,51 a 9,50 |
9,51 a 10,51 |
10,51 a 11,50 |
11,51 a 12,50 |
12,51 a 13,50 |
13,51 a 14,50 |
14,51 a 15,50 |
15,51 a 16,50 |
16,51 a 17,50 |
17,51 a 18,50 |
18,51 a 19,50 |
19,51 o más |
|||
|
|
Hasta 9,00 9,01 a 11,00 11,01 a 13,00 13,01 a 15,00 15,01 a 17,00 17,01 a 19,00 19,01 a 22,50 22,51 a 27,50 27,51 a 32,50 32,51 a 37,50 37,51 a 42,50 42,51 a 47,50 47,51 a 55,00 55,01 a 65,00 65,01 a 75,00 75,01 a 85,00 |
0,57 0,56 0,55 0,54 0,53 0,53 0,52 0,52 0,51 0,49 0,48 0,47 0,46 0,44 0,41 0,39 |
0,63 0,62 0,61 0,60 0,59 0,59 0,58 0,57 0,56 0,54 0,53 0,51 0,49 0,47 0,43 0,41 |
0,67 0,66 0,65 0,64 0,63 0,62 0,62 0,61 0,59 0,57 0,56 0,55 0,52 0,50 0,46 0,44 |
0,70 0,69 0,68 0,67 0,66 0,66 0,65 0,65 0,63 0,61 0,60 0,58 0,55 0,52 0,48 0,46 |
0,73 0,72 0,71 0,70 0,69 0,68 0,67 0,66 0,65 0,63 0,61 0,59 0,56 0,53 0,50 0,48 |
0,74 0,73 ,072 0,71 0,70 0,70 0,69 0,67 0,66 0,64 0,63 0,61 0,58 0,55 0,51 0,49 |
0,75 0,74 0,73 0,72 0,72 0,71 0,71 0,69 0,67 0,65 0,64 0,62 0,60 0,57 0,53 0,51 |
0,77 0,76 0,75 0,74 0,73 0,72 0,72 0,70 0,68 0,67 0,65 0,63 0,61 0,58 0,54 0,52 |
0,78 0,77 0,76 0,75 0,74 0,73 0,73 0,71 0,69 0,68 0,67 0,65 0,62 0,59 0,56 0,53 |
0,79 0,78 0,77 0,76 0,75 0,74 0,74 0,73 0,70 0,69 0,68 0,66 0,64 0,61 0,57 0,55 |
0,77 0,76 0,75 0,74 0,73 0,72 0,72 0,71 0,68 0,67 0,66 0,64 0,61 0,59 0,55 0,52 |
0,74 0,73 0,72 0,71 0,70 0,70 0,69 0,68 0,66 0,65 0,63 0,61 0,59 0,56 0,52 0,50 |
0,73 0,72 0,71 0,70 0,69 0,68 0,68 0,66 0,64 0,63 0,62 0,60 0,57 0,54 0,51 0,48 |
0,71 0,70 0,69 0,68 0,67 0,66 0,66 0,65 0,63 0,62 0,60 0,58 0,56 0,53 0,49 0,47 |
0,68 0,67 0,66 0,66 0,65 0,65 0,64 0,63 0,61 0,60 0,58 0,56 0,54 0,51 0,47 0,45 |
|
|
|
TABLA PARA HOMOGENEIZAR LOTES TRIANGULARES Con vértice a la calle
Contrafrente en metros |
||||||||||||||||
|
Hasta
6,50 |
6,51 a 7,50 |
7,51 a 8,50 |
8,51 a 9,50 |
9,51 a 10,51 |
10,51 a 11,50 |
11,51 a 12,50 |
12,51 a 13,50 |
13,51 a 14,50 |
14,51 a 15,50 |
15,51 a 16,50 |
16,51 a 17,50 |
17,51 a 18,50 |
18,51 a 19,50 |
19,51 o más |
|||
|
|
Hasta 9,00 9,01 a 11,00 11,01 a 13,00 13,01 a 15,00 15,01 a 17,00 17,01 a 19,00 19,01 a 22,50 22,51 a 27,50 27,51 a 32,50 32,51 a 37,50 37,51 a 42,50 42,51 a 47,50 47,51 a 55,00 55,01 ó más |
0,42 0,40 0,38 0,37 0,35 0,34 0,33 0,31 0,28 0,25 0,23 0,20 0,18 0,16 |
0,46 0,44 0,42 0,41 0,40 0,38 0,36 0,33 0,30 0,27 0,24 0,22 0,20 0,17 |
0,49 0,47 0,45 0,43 0,42 0,40 0,39 0,36 0,32 0,29 0,26 0,24 0,21 0,18 |
0,51 0,49 0,47 0,46 0,45 0,43 0,41 0,38 0,34 0,31 0,28 0,25 0,22 0,19 |
0,53 0,51 0,49 0,47 0,46 0,44 0,42 0,39 0,35 0,32 0,29 0,26 0,23 0,19 |
0,54 0,52 0,50 0,48 0,47 0,45 0,43 0,40 0,36 0,33 0,29 0,26 0,23 0,20 |
0,55 0,53 0,51 0,49 0,48 0,46 0,44 0,41 0,37 0,34 0,30 0,27 0,24 0,20 |
0,56 0,54 0,52 0,50 0,49 0,47 0,45 0,42 0,38 0,34 0,30 0,27 0,25 0,21 |
0,57 0,55 0,53 0,51 0,50 0,48 0,46 0,43 0,39 0,35 0,31 0,28 0,25 0,21 |
0,58 0,56 0,54 0,52 0,51 0,49 0,47 0,44 0,39 0,35 0,31 0,28 0,26 0,22 |
0,56 0,54 0,52 0,50 0,49 0,47 0,45 0,42 0,37 0,34 0,31 0,27 0,25 0,21 |
0,54 0,52 0,50 0,48 0,47 0,45 0,44 0,40 0,36 0,33 0,29 0,26 0,23 0,20 |
0,53 0,51 0,49 0,47 0,46 0,44 0,43 0,39 0,35 0,32 0,28 0,26 0,23 0,19 |
0,52 0,50 0,48 0,46 0,45 0,43 0,42 0,38 0,34 0,31 0,27 0,25 0,22 0,18 |
0,50 0,48 0,46 0,45 0,44 0,42 0,41 0,37 0,33 0,30 0,26 0,24 0,21 0,17 |
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Frente
Tabla de doble entrada (frente en metros –lado del triángulo sobre la calle-, fondo en metros –altura del triángulo-).
Forma de aplicación:
- Se trata al lote del terreno triangular como si fuera una figura regular (rectángulo o cuadrado), considerando al lado del triángulo sobre la calle como “frente” y la altura del triángulo como “fondo”; se obtiene así el coeficiente Cm de la tabla de frente y fondo (en este caso, de Fitte y Cervini).
- Se calcula el valor unitario del lote regular ideal mediante la fórmula:
Vui = Vu · Cm
Donde:
Vui = valor unitario del lote de terreno ideal
Vu = valor unitario del lote tipo
Cm = coeficiente de frente y fondo
- Se obtiene el coeficiente Ct de la tabla para homogeneizar lotes triangulares (con un lado como frente).
- Se calcula el valor unitario del lote de terreno triangular mediante la fórmula:
Vut = Vui · Ct
Donde:
Vut = valor unitario del lote de terreno triangular
Vui = valor unitario del lote de terreno ideal
Ct = coeficiente de homogeneización de lotes triangulares
Ejemplo: calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno triangular, cuyo lado sobre la calle (base/frente) es de 7 metros y su altura (fondo) de 25 metros, en una calle cuyo valor unitario para lote tipo es de $ 150.
- De la tabla de frente y fondo se obtiene, para un lote de 7 metros de frente y 25 metros de fondo: coeficiente 96,1
- El valor unitario del lote de terreno ideal resulta:
Vui = 150 · 0,961 = 144,15 ($/m2)
- De la tabla para homogeneizar lotes triangulares (con un lado como frente) se obtiene, para un lote de 7 metros de frente (lado del triángulo sobre la calle) y 25 metros de fondo (altura del triángulo): coeficiente 0,57.
- El valor unitario del lote de terreno triangular resulta:
Vui = 144,15 · 0,57 = 82,16 ($/m2)
Ejemplo de homogeneización de lotes triangulares (con vértice a una calle)
Tabla de doble entrada (contrafrente en metros –base del triángulo-, fondo en metros –altura del triángulo-).
Su forma de utilización es idéntica a la descripta para la tabla de homogeneización de lotes triangulares con un lado como frente.
En este caso, se construye idealmente la figura regular considerando el contrafrente –base del triángulo- como “frente” y la altura del triángulo como “fondo”.-
- De la tabla de frente y fondo se obtiene, para un lote de 7 metros de frente y 25 metros de fondo: coeficiente 96,1
- El valor unitario del lote de terreno ideal resulta:
Vui = 150 · 0,961 = 144,15 ($/m2)
- De la tabla para homogeneizar lotes triangulares (con vértice a una calle) se obtiene, para un lote con vértice a calle hasta 6,50 metros (lado del triángulo sobre la calle) y 25 metros de fondo (altura del triángulo): coeficiente 0,31.
- El valor unitario del lote de terreno triangular resulta:
Vui = 144,15 · 0,31 = 44,68 ($/m2)
Fuente: "Valuaciones de Inmuebles" Tº I (Rodolfo H. Pellice, Editorial Universidad Nacional de San Juan, San Juan-Argentina, año 2004).-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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