En arquitectura, "correcta orientación significa el lugar apropiado para cada local, en relación con el soleamiento, vientos predominantes y vistas deseables" (Moia).
En la realidad no siempre es posible dar a todos los espacios la mejor orientación. Puede ocurrir que la orientación correcta con respecto al soleamiento no coincida con las vistas deseables o la eficiente distribución de los ambientes. Por otra parte, la orientación de la vivienda dependerá de sus condiciones de emplazamiento en relación con las siluetas de las construcciones circundantes, que a menudo se constituyen en un factor condicionante del proyecto. Se tratará de recibir sol en invierno y eliminarlo en verano, aprovechando las diferencias de ángulo o altura que se registran en las distintas estaciones durante su recorrido aparente.
Siguiendo conceptualmente a Moia, la orientación más conveniente es la que mira hacia el punto donde el sol culmina al mediodía (recordamos, sur en el hemisferio norte y norte en el hemisferio sur), pues en verano recibe menos horas de sol que en invierno y con un ángulo de incidencia menor.
Los frentes al este y al oeste reciben más horas de sol en verano que en invierno.
Las habitaciones orientadas hacia el este son menos cálidas en verano que las expuestas al norte y en inviernos son templadas por el sol de la mañana. Son indudables los beneficios que reporta orientar los dormitorios hacia este punto cardinal.
Las habitaciones orientadas al oeste son castigadas por el sol de la tarde en verano y en invierno apenas reciben el sol en forma oblicua.
La orientación opuesta hacia donde el sol culmina al mediodía, no recibe sol en invierno pero sí en verano, razón que la hace poco atractiva, salvo el caso que se requiera una iluminación uniforme y no excesiva.
EL SUELO DE FUNDACIÓN (su calidad)
Entre los elementos a tener en cuenta para la utilización del terreno, la resistencia del suelo es fundamental.
Rivarola manifiesta que "tres son los factores intrínsecos para la determinación del valor de un terreno:
- ubicación, con sus variantes y derivaciones particulares;
- forma y dimensiones: su influencia directa en la mayor o menor facilidad para construir tipos de edificios adecuados a la zona;
- calidad del suelo: sus consecuencias favorables o desfavorables para la cimentación y para la construcción de locales en subsuelo".
El estudio de suelo incluye generalmente un programa de exploración del subsuelo, observaciones del nivel freático, recuperación de muestras para su estudio mediante ensayos de laboratorio y, en algunos casos, una serie de ensayos in situ.
La naturaleza técnica de lo expuesto, obliga a considerar que no se encuentra en la competencia de un tasador la determinación de la calidad del suelo.
Toda necesidad de información en este sentido, puede encontrarse en estudios realizados por organismos públicos o requerirse, si la naturaleza de la tasación lo impone, a empresas privadas. No obstante, es obligación del tasador manifestarse en cuanto a antecedentes que registre la zona por problemas de resistencia de suelo, o si el terreno que se tasa ha sido objeto de rellenos.
"Si el suelo es de calidad tal que la cimentación del edificio requiere gastos extraordinarios, se tendrá un elemento negativo para la economía del edificio" (Rivarola); en consecuencia, el mayor costo de esas obras habrá que compensarlo con un menor valor del terreno.
RELACIÓN LOTE - EDIFICIO (limitación de áreas y superficie edificable)
La relación lote-edificio, ya sea en lo referente a las restricciones en la superficie edificable o limitaciones al uso u ocupación de parte del lote de terreno, se vincula de manera directa con el valor en cuanto a:
- el grado de aprovechamiento de la tierra,
- su rendimiento económico.
1. Limitación de áreas
Entre las limitaciones más comunes, se destacan:
Retiro obligatorio (nueva línea municipal): es el desplazamiento de la línea municipal, avanzando sobre el terreno, con el objeto de facilitar el ensanche o rectificación de la vía o lugares públicos actuales o futuros.
Retiro obligatorio por "servidumbre de jardín": es el retiro de la construcción dejando un área libre al frente, de variable profundidad por el ancho del terreno, destinada a jardín.
Receso de la planta baja por "servidumbre de recovas": es el retiro en la planta baja, con el objeto de formar una recova como servidumbre de paso para los transeúntes.
Ochava: es la línea municipal de edificación, perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por la intersección de las líneas municipales de edificación de las calles que conforman una esquina.
Centro de manzana: es el espacio central de la manzana con limitaciones para su ocupación por construcciones.
2. Superficie edificable
Los índices más significativos resultan:
Índice edilicio: se entiende por "índice edilicio" la relación que existe entre la superficie total de edificación y el área total del terreno (también denominado FOT -factor de ocupación total-).
Índice de ocupación de suelo: se entiende por "índice de ocupación de suelo" la relación que existe entre la superficie total que ocupa la edificación en planta baja y el área total del terreno (también denominado FOS -factor de ocupación del suelo-).
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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d �; aȏm lón del proyecto y economía del edificio a construir . Las características de las construcciones linderas (siluetas y disposición de los edificios) pueden condicionar las posibilidades efectivas de una adecuada resolución.
Puede utilizarse como método de aproximación al valor, tanto la Ley de Hoffman como la regla norteamericana del 4-3-2-1. La Ley de Hoffman considera que las dos terceras partes del valor de un lote se encuentran en la primera mitad. La regla norteamericana del 4-3-2-1, supone un lote de terreno en que el largo de su fondo se halla dividido en cuatro partes, a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a la del fondo, y a las intermedias 3 y 2 veces.
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