Un desnivel inferior de más de 15 cm, en relación con la cota de la calle, es considerado perjudicial. La tarea de relleno es costosa, y debe analizarse el valor del predio en relación con los gastos que insume tal tarea.
Los lotes a mayor altura, con respecto a la cota de referencia, comienzan a considerar el perjuicio cuando esta diferencia es superior a los 30 centímetros (Fitte y Cervini). En el desmonte debe tenerse en cuenta que la tierra excavada ocupa un volumen mayor que el del perfil (denominado "esponjamiento inicial"), hecho que se traduce en mayores gastos de traslado.
No escapa a la consideración del tasador que el desnivel puede ser tratado con provecho desde el punto de vista arquitectónico. Esto resulta aplicable, básicamente, en áreas residenciales, no así en las comerciales.
El relieve del terreno (topografía) se agrega en la consideración. Las pendientes, de resultar pronunciadas, requieren la ejecución de desmontes o rellenos para salvar los desniveles. Los gastos a realizar castigan el valor de la tierra.
UBICACIÓN DENTRO DE LA MANZANA
1. Lote de terreno en esquina
El lote ubicado en esquina tiene un mayor valor unitario que los lotes mediales próximos. Varias son las razones que justifican esta plusvalía, entre las que podemos mencionar:
- comodidad de acceso;
- mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales;
- mayor longitud de vidrieras y existencia de éstas sobre dos frentes;
- mejor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la ventilación en el desarrollo de edificios (fundamentalmente, en pisos altos);
- ventajas para la distribución de locales y economía de los edificios a construir.
Estas ventajas, de carácter general, pueden verse disminuidas cuando se trata de lotes en áreas residenciales. Entre otros factores, deben considerarse:
- impuestos y tasas más altos;
- mayor costo de las obras de infraestructura pendientes (entre ellas, pavimento);
- mayores costos de construcción y mantenimiento;
- ruido y peligro del transito callejero;
- menor intimidad.
Se reduce también la importancia cuando la forma es un triángulo. Se combina, la valorización por esquina con la depreciación por forma irregular y desproporción entre el desarrollo de los frentes y la superficie del lote.
Las innegables ventajas de los terrenos en esquina, hizo que los tasadores agregaran un valor adicional del veinticinco por ciento (25%) con respecto al valor unitario de lote medial. Este porcentaje, agregado al valor unitario del terreno, devenía en arbitrario e incorrecto, ya que algunas esquinas -por distintas razones- resultaban sobre o subvaluadas con la aplicación uniforme del citado porcentaje.
Dicho concepto se ha ido modificando, al precisar las variables que deben evaluarse en el tratamiento de un lote en esquina. Entre éstas, pueden citarse:
- las características comerciales de la zona;
- la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina;
- las medidas del terreno sobre cada una de las calles.
Distintos autores (entre ellos, McMichael, Zangerle, Marston y Agg, Valvano) coinciden en que la importancia e influencia de la esquina no se extiende más allá de los treinta (30) metros, contados a partir de la intersección de las respectivas líneas municipales.
2. Lote de terreno medial
Medial es el lote al frente que no es esquina.
Algunos autores lo diferencian en su tratamiento del denominado "lote de transición", que -según ellos- es el que se encuentra influenciado por la esquina.
Creemos que esta influencia se hace sentir hasta cierta distancia -indeterminada y variable - según la importancia relativa de las calles que forman la esquina y el carácter del barrio. En el caso de barrios residenciales se limita exclusivamente al lote esquinero, mientras que en barrios comerciales puede alcanzar a uno o más lotes vecinos.
Se admite, lo dijimos antes, que esta influencia no se extiende más allá de los treinta metros, medidos desde la intersección de las líneas municipales.
Hechas estas salvedades, puede decirse, de manera general, que el lote medial se relaciona en su valor con los lotes mediales de la zona o cuadra por los siguientes factores:
- la dimensión (superficie);
- la proporción (relación frente-fondo);
- la forma;
- la orientación y vista.
Esta relación es válida en tanto sean similares las otras variables que afectan el valor de la tierra.
3. Lote de terreno interno
Entendemos por terreno interno, aquél que se encuentra en el interior de una manzana, con acceso a la calle a través de un pasillo. Este pasillo puede ser de uso exclusivo, común (condominio) o constituir una servidumbre de paso. Sin dudas, estos terrenos tienen menor valor que los lotes frentistas.
Deben considerarse los siguientes aspectos a los fines de su valorización:
- único o uno entre otros;
- ingreso de uso exclusivo o común o por servidumbre de paso;
- la profundidad de acceso;
- el ancho del pasillo;
- las dimensiones, forma y proporción del lote;
- las siluetas y disposiciones de las construcciones linderas.
Los terrenos internos únicos con un pasillo de acceso de uso exclusivo, se privilegian con respecto a otros con pasillo de uso común.
En el caso de ser un lote entre varios internos, la profundidad de acceso y la cantidad de lotes influyen en el valor. En cuanto a la profundidad de acceso, en el mayor fondo disminuye el valor de la tierra; sin embargo, en el caso de lotes internos, el grado de utilidad de la tierra -generalmente de alto valor- se modifica sustancialmente y obliga a su consideración según cada caso. La mayor cantidad de lotes es un factor de depreciación, fundado en cuestiones que hacen a la complejidad de la convivencia y a los trastornos que de ella derivan.
El mayor ancho del pasillo de acceso incide favorablemente en el valor, en razón de facilitar actividades como el acarreo de materiales o el ingreso de muebles.
La valorización en función de las dimensiones, forma y proporción del lote, se relaciona con el grado de facilidad para la resolución del proyecto y economía del edificio a construir . Las características de las construcciones linderas (siluetas y disposición de los edificios) pueden condicionar las posibilidades efectivas de una adecuada resolución.
Puede utilizarse como método de aproximación al valor, tanto la Ley de Hoffman como la regla norteamericana del 4-3-2-1. La Ley de Hoffman considera que las dos terceras partes del valor de un lote se encuentran en la primera mitad. La regla norteamericana del 4-3-2-1, supone un lote de terreno en que el largo de su fondo se halla dividido en cuatro partes, a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a la del fondo, y a las intermedias 3 y 2 veces.
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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