El modelo teórico es ya un “clásico” en la literatura de Economía Urbana y parte de la idea que el precio depende de tres grupos de atributos, relacionados con: (a) la disponibilidad de servicios, (b) las dimensiones y superficie del terreno y (c) la ubicación geográfica en la ciudad y dentro de la manzana. Es decir, los dos primeros responden a la clasificación de factores intrínsecos mientras que el último es de tipo extrínseco. Esto es,
PRECIOi = f (GASi; PAVi; CLOAi; FFi; SIZEi; UBICi; COMi; MIXi)
La definición de cada una de las variables involucradas en el modelo propuesto es:
PRECIOi = precio del lote expresado en pesos por metro cuadrado onstantes de Octubre de 1997.
GASi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de gas natural domiciliario y 0 si no lo tiene. Se espera una asociación positiva entre esta variable y el precio por metro cuadrado.
PAVi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene pavimento y 0 si no lo tiene. Se espera que el precio por metro cuadrado sea mayor si la calle en la que se ubica el terreno está pavimentada.
CLOAi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de cloacas y 0 si no lo tiene. La relación esperada entre esta variable y el precio por metro cuadrado es positiva.
UBICi = Variable dummy que toma el valor 0 si la propiedad está ubicada en una esquina y 1 si se ubica en otro lugar de la manzana. Los expertos en temas inmobiliarios suelen asignar un mayor valor por metro cuadrado a los terrenos ubicados en las esquinas, por lo que el signo esperado de esta variable es negativo.
FFi = Variable que toma en consideración la relación frente-fondo de los terrenos. Una manera sencilla y mecánica de hacerlo es aplicando a las medidas de los terrenos los coeficientes que surgen de las Tablas de Relación Frente–Fondo. Las tablas se construyen a partir de un lote tipo. Por ejemplo, la Tabla de Relación Frente-Fondo 10 por 30 aplica el coeficiente 1 a todo terreno con esas medidas. En cambio, si el lote posee 6 metros de frente por 40 mts de fondo el coeficiente es 0,699; y si se trata de un lote de 15 por 15 mts, el coeficiente es 1,464
SIZEi = superficie del lote medida en metros cuadrados. Se espera que le precio del lote por metro cuadrado disminuya a medida que aumente el tamaño del terreno.
COMi = variable dummy que toma el valor 1 si el terreno está ubicado en la zona comercial según la Zonificación y toma el valor 0 si no pertenece a la misma
MIXi = variable dummy que toma el valor 1 si el terreno está ubicado en la zona comercial mixta. La variable dicotómica toma el valor 0 si no pertenece a la zona.
Especificación de la Forma Funcional
En general, la teoría económica disponible no especifica la forma funcional que debe adoptarse. Más aún, dado que las ecuaciones hedónicas son una forma reducida del modelo y por lo tanto, la solución de un conjunto de ecuaciones, la única vía para imponer una determinada forma funcional es la empírica.
En el caso del modelo que nos ocupa, se selecciona una función lineal logarítmica utilizando el criterio del mejor desempeño estadístico y de la minimización de la suma de los residuos totales. Sin embargo, la selección se restringió a tres de las funciones usadas con más frecuencia: lineal, semilogarítmica y lineal logarítmica9.
La forma funcional que se adopta es la siguiente:
PRECIOi = e a PAV e b GAS; e g CLOA e e UBIC e f COM e l MIX e m FF e t SIZE
Si se aplica logaritmo natural a ambos miembros de la expresión, obtendremos:
LOG PRECIO = a PAVI + b GAS + g CLOA + e UBIC + f COM + l MIX + m FF + t SIZE
Otras especificaciones alternativas consistieron en incluir las variable SIZE2 y FF2, con la idea que tanto la superficie total como la relación frente- fondo podrían cambiar de signo en su asociación con los precios por metro cuadrado una vez superado un determinado nivel crítico. También se intentó una especificación en las que las variables
SIZE y FF entran directamente multiplicando en la ecuación, dando lugar a las variables expresadas en logaritmo LOGSIZE y LOGFF.
Estimación del Modelo
Las estimaciones se realizaron por el método de Mínimo Cuadrados Ordinarios (MCO).
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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