Método Evolutivo
En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de negocio para determinar la factibilidad técnica, económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya realizada.
VI = VT + I + U
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I : Valor de la Inversión Total en la Construcción
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
Método Involutivo
No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno.
Es uno de los más complejos pero también más interesantes, ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios; análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones; análisis de sensibilidad; evaluación velocidad de ventas; determinación del valor presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones.
VT = VI - ( I + U )
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I : Valor de la Inversión Total en la Construcción
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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