Se debe determinar cuál es el precio de la tierra que soporta el desarrollo de un proyecto inmobiliario, mediante el máximo aprovechamiento de la tierra de acuerdo con la zonificación vigente, previo descuento de los costos de urbanización y la rentabilidad del emprendedor, y de los precios de venta proyectados totales de los lotes individuales. La cifra resultante es el valor del terreno en bruto, es decir sin urbanizar.
El método consiste en que se debe partir para el análisis de las disposiciones vigentes en materia de uso de la tierra, esencialmente en lo referido a densidades poblacionales, ancho de calles interiores, superficies perimetrales a no urbanizar y áreas destinadas a reserva de uso público. Una vez determinadas las limitaciones de orden público que existen en cuanto al uso y aprovechamiento de la tierra, se debe establecer la superficie vendible que quedaría como producto de la aplicación de estas normas, previendo el máximo aprovechamiento de la tierra.
Para entender mejor el concepto, se planteará un ejemplo a fin de obtener el valor del terreno sin urbanizar. En este caso se debe establecer el valor de un terreno ubicado en la periferia de una ciudad, que cuenta con una superficie de 24,8 hectáreas, es apto para el desarrollo de un emprendimiento cerrado, y se estima que el precio de venta de mercado para cada parcela individual es de $/m² 40. En cuanto a los costos de desarrollo, se adoptan valores estándares para este tipo de emprendimientos.
Considerando un promedio de superficie por parcela, permitirá determinar la cantidad de unidades a comercializar y construir el flujo de fondos, teniendo como interrogante el valor de la tierra.
Luego de determinar los costos de urbanización y la utilidad que estaría dispuesto a obtener un desarrollador convenientemente informado, con cierta experiencia y un grado de riesgo aceptable, se podrá calcular el flujo de fondos neto de la urbanización.
Para construir el flujo de fondos, se debe trabajar por medio del método de aproximaciones sucesivas hasta obtener la TIR cercana a la rentabilidad promedio del mercado para proyectos similares. En este caso se considera un costo del capital propio de 12 % anual, y se obtiene del flujo de fondos neto un VPN de $ 2381938, que equivaldría al valor del terreno. Si se reemplaza en el flujo de fondos el costo de la tierra (X?) por el VPN alcanzado, el valor presente neto resultante del flujo de fondos más el costo de la tierra será igual a cero.
Ahora bien, ¿cuánto estaría dispuesto a pagar un desarrollador por el terreno sin mejoras, considerando el interés que estaría perdiendo sobre los fondos con los que adquiere el terreno?. Si el emprendedor espera obtener una TRECA (Tasa de recuperación atractiva) cercana al 40 % (considerando que ésta es la tasa de rentabilidad promedio del mercado de proyectos similares) sobre los fondos invertidos en un período de tres años y por la utilidad derivada del trabajo de urbanización, aplicando el factor de reversión apropiado al valor monetario de las ventas programadas para cada período se puede establecer el valor presente neto del flujo de fondos.
En este caso este método permite estimar que el costo de la tierra estaría redondeando los $ 2400000. Como se habrá podido advertir, la clave en la precisión de esta evaluación está en establecer con precisión la TRECA del mercado,
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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