METODO RESIDUAL

    Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es válido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el método comparativo en función de los   supuestos anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista planeamiento urbano vigente.

    Los métodos residuales pueden brindar una estimación razonable de valor, pues, en definitiva atienden a un proceso que remite a la conformación del mismo.

    No obstante, al basarse en determinados supuestos para su cálculo (por ejemplo, el margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilización se ve limitada frente al uso del método comparativo, en el cuál los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la  opinión dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede determinarse el valor.

    Además, en el caso del método residual, pequeños cambios en los valores implicados en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados.

    Sumado a esto, la necesidad de un correcto análisis de flujos (elaborado sobre rentas potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalización apropiada (para el caso del método dinámico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma cuidadosa.

    Uno de los Principios generales de la Valoración Inmobiliaria es el Principio del valor Residual, que dice: “El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la   diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores”.

    A partir de este principio general se desarrolla el método residual de valoración del suelo,  considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integración de los distintos costes, el del suelo, el de la construcción y con la consideración de los gastos y beneficios de la promoción como un coste más.

    El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construcción (real o potencial) Cc, sumándole el coste del suelo Cs, los gastos de la promoción Gp y los   beneficios de la promoción Bp, según la siguiente formulación general:

                                                 Vv = Cc + Cs + Gp + Bp

    Considerando el coste del suelo como “residuo” que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios más los costes de la construcción, tendremos:

                                          Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp)

    El método residual nos permite obtener tanto valores de repercusión como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m² construido, obtendremos valores de repercusión de suelo por m² construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el método residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de suelo nos arrojará un valor unitario del mismo en euros por m² de suelo.

    El método residual de valoración del suelo se puede realizar desde dos puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideración temporal de ingresos y gastos.

    Para suelos consolidados por la edificación y con la urbanización ejecutada, teniendo una  consideración de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede ser utilizado el método residual estático

    Para suelos no consolidados por la edificación y con la urbanización pendiente de ejecución, teniendo una consideración de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio temporal de los mismos, puede ser utilizado el método residual dinámico.

Aplicación

    Permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio más probable que, en el momento de la tasación, pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso.

    “El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente más aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.”

Requisitos para su utilización

    Para la utilización del método residual, se deben cumplir los siguientes requisitos:

    a) Información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable.

    b) Información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de  promoción, financieros, en su caso, y de comercialización. En el MRD se debe  tener información sobre plazos de construcción y gestión urbanística.

    c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables en las fechas de comercialización.

     d) Información suficiente sobre rendimientos de promociones semejantes.

Ejemplo

METODO RESIDUAL BRE

     Dados los indicadores urbanísticos aplicables a una parcela sería posible construir sobre ella un edificio que, como máximo, podría tener 1200 m²  de superficie efectivamente vendible.

      Conocidas las posibilidades constructivas, entonces, los equipos técnicos centraron su labor en diseñar plantas que aprovecharan al máximo la superficie comercializable del proyecto. Paralelamente consultaron a comercializadores acerca  de la lista de precios razonables. La idea es ofrecer al mercado unidades de uno y dos ambientes.

       Adicionalmente a los 1200 m² “propios” se pondrían a la venta, en forma opcional, 10 cocheras descubiertas. Sólo un tercio de los departamentos podrían contar con cochera propia; no obstante, el comercializador opinaba que no sería un obstáculo para la venta que cada unidad no contase con su espacio de garage,

       De acuerdo a la información de los equipos técnicos y de la inmobiliaria, la cantidad de unidades por tipología y el balance de superficie, los precios que se podría obtener por metro cuadrado eran los siguientes:

        A esto hay que agregar que podría obtenerse por cada cochera un precio de U$S 10000. El proyecto incluiría una serie de amenities como piscina, salón de usos múltiples, lavandería, vestuarios y parrillas. Se estima que los espacios comunes del edificio demandarían unos 300 m².

        En cuanto a los costos de llevar adelante el emprendimiento, se basaron en la experiencia, tomando como parámetro los últimos proyectos en los que habían intervenido, y teniendo en cuenta los precios vigentes de materiales de la construcción y demás gastos y erogaciones involucradas. Los equipos técnicos fijaron el costo de construcción en U$S 500 por cada uno de los 1500 m² (entre propios y comunes) que se necesitaban construir. El costo total de construcción ascendería por tanto a US$ 750000.

        La obra demandaría 20 meses, los dos primeros necesarios para realizar las aprobaciones previas a poner el primer ladrillo, más 18 meses de construcción propiamente dicha. Durante esos 18 meses, se estimaba que el egreso de fondos destinados a las inversiones en la obra presentaría un comportamiento constante.

         Asimismo, el comercializador estimaba que la colocación llevaría seis meses a partir del mes 18, ubicando un 10 % en el mes de lanzamiento y el 90 % restante durante los siguientes cinco meses, a un ritmo constante. En el mes 21 se podría comenzar a firmar las escrituras traslativas de dominio y proceder a entregar la posesión de las unidades.

      De acuerdo a las prácticas del mercado, antes del mes 21, las ventas se concretarían  suscribiendo inicialmente un boleto de compraventa, abonando el 30 % en ese acto y saldando el 70 % restante en ocasión de recibir la posesión de la unidad y suscribir la correspondiente escritura traslativa de dominio. En el caso de las ventas que se concretarían a partir del mes 21, se celebraría directamente la escritura, recibiendo el vendedor la totalidad del pago en ese acto.

       Con toda la información así planteada, se necesita tomar una decisión acerca del precio a pagar por el terreno, teniendo en cuenta que una tasa de descuento del 2 % mensual resultaba razonable para la empresa.

Pasos a seguir

      Una vez planteados los supuestos en los que se basa el proyecto, se debe saber cuanto se puede ofrecer por el terreno, conociendo los costos de inversión en la construcción y los ingresos proyectados, los cuales surgen de la información brindada por los equipos técnicos y comerciales.  A partir de proyectar los flujos de ingresos y egresos, se tratará de despejar la incógnita: “el valor del terreno”.

       Como primer paso se graficará esquemáticamente el perfil del flujo de fondos del emprendimiento, que tiene las siguientes características:

      A efectos de construir el flujo de fondos proyectado, se comienza estimando los egresos financieros involucrados en la inversión en construcción a lo largo de cada uno de los meses que demanda la obra según muestra la siguiente tabla:

      Por otro lado, se estima, sobre la base de la información proyectada, los ingresos esperados de la venta del emprendimiento, y su oportunidad de ocurrencia sería:

Ingresos Proyectados

    En el mes 18 comenzaría la venta de las unidades a un ritmo del10 %. Si bien se concretarían en el mes 18 ventas por US$ 206000, finacieramente sólo ingresaría el 30 % de ese monto (US$ 61800), ya que el 70 % restante ingresarían en el mes 21, cuando se pueda escriturar. Tanto en el mes 19 como en el mes 20 se vendería un 15 % del emprendimiento (US$ 309000), pero sólo se percibirían ingresos por US$ 92700 cada mes. En el mes 21 cobrarían los US$ 309000 correspondientes a las ventas del mes, más US$ 44200 por escrituración del mes 18 (70 % de US$ 206000), US$ 216300 por escrituras del mes 19 (70 % de US$ 309000) y otros US$ 216300 (70 % del mes 20), en total US$ 885000,

      En cada uno de los meses 22, 23 y 24 ingresarían U$S 309000, ya que se firmarían directamente las escrituras y se percibiría la totalidad de los montos de venta correspondientes a los respectivos períodos. Con los egresos e ingresos proyectados, se procede al armado del flujo de fondos de los 24 meses bajo análisis, como se ve en la siguiente tabla:

    El precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar.

Para estimar el Valor Actual de los ingresos futuros a producirse durante la vida útil del inmueble, se vuelcan en la planilla Excel los flujos de inversión y de ingreso de cada uno de los “n” períodos, de cuya suma algebraica surge el flujo de fondos proyectados. Luego a través de la función financiera Valor Actual, se procede a descontarlos a una tasa apropiada, de modo que

           n      FFt

VA = ∑  ----------

          1   (1+ k)^t

Donde:

                     VA   =  Máximo valor que se puede pagar por el terreno

             FFt      =  corresponde a la última fila de la tabla anterior, que contiene la suma algebráica de los flujos de inversiones e ingresos esperados para los 24 meses                        

                 k      =  tasa de descuento  =  2 % mensual

                 t      =   24 períodos   

      El Valor Actual resultante del descuento de flujo de fondos proyectado, a la tasa del 2 % mensual, es de U$D 771185,13. Esto significa que, como máximo se podrá ofrecer esa suma de dinero por el terreno.

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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA

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