Conceptos básicos del empleo del Proceso Analítico Jerárquico (AHP por sus siglas en inglés):
En la práctica el Valuador se encuentra ante una situación de poca o escaza información, donde incluso, solo conoce el precio al que han realizado recientemente algunas transacciones o bien cuenta con una amplia información de anuncios y ofertas, de bienes similares al que pretende valorar.
La metodología AHP o Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process), permite abordar este tipo de situaciones ofreciendo al Valuador una herramienta eficiente para estimar el valor de mercado del inmueble objeto de tasación.
Este método forma parte de los métodos de la Decisión Multicriterio, que se conoce universalmente por las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making), cuyo objetivo principal es servir al Valuador a tomar decisiones.
De acuerdo a la Teoría Económica el hombre ante un problema de decisión opta por elegir lo mejor en función de un solo criterio, el cual intenta optimizar. Así por ejemplo un ingeniero estructural toma decisiones de diseño en función de un solo objetivo: hacer que la edificación no colapse y permita la salida de los seres humanos que la ocupan, cuando se comprometa ante un sismo.
Una de las mayores ventajas de la metodología es que permite tomar decisiones a partir de información cualitativa. El AHP fue propuesto por el Profesor Thomas L. Saaty (1980), como parte de los trabajos de solución concreta en el Departamento de Defensa de los EEUU. Por la filosofía de desarrollo, el AHP es ampliamente utilizado en la administración de empresas y resulta cómodo su empleo en la tasación de bienes
Por otra parte, su cálculo es sencillo y puede utilizarse tanto en forma individual como en grupo. Es un método de selección de alternativas, en este caso de referenciales inmobiliarios en función de una serie de criterios (comparables inmobiliarios), que pueden estar en conflicto. De manera que pondera tanto los comparables y el sujeto a valorar con distintas alternativas o variables cualitativas o cuantitativas propias de los inmuebles utilizando las matrices de comparación pareadas y la Escala Fundamental para la comparación por pares, propuesta por el mismo autor Saaty, toda vez que la racionalización del Valuador se adapta a las comparaciones de dos elementos entre sí.
El objetivo original y central de la Decisión Multicriterio universalmente conocida con las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making) es ayudar a tomar decisiones.
El ser humano esta expuesto a decidir en gran parte de sus actuaciones en un contexto de incertidumbre.
Según la teoría económica tradicional el ser humano ante un problema de decisión opta por elegir lo mejor en función de un solo criterio, que intenta optimizar. Por ejemplo un empresario tomaría sus decisiones empresariales en función de un solo objetivo, la obtención del máximo beneficio.
Este concepto choca con la realidad cotidiana y el primero en expresarlo de una forma clara fue el premio Nobel H.A.Simon (1955) diciendo que en las complejas organizaciones actuales, estas no actúan intentando maximizar una determinada función de utilidad, sino que se plantean distintos objetivos a la vez, la mayoría de los cuales son incompatibles entre si, por lo que finalmente lo que se pretende es conseguir un determinado nivel en cada uno de ellos. Siguiendo con el ejemplo del empresario, este se plantearía, obtener un porcentaje de beneficios sobre ventas determinado, incrementando las ventas sin sobrepasar su capacidad productiva, con un incremento de costes que no supere un porcentaje determinado y sin tener que incrementar su plantilla de personal.
Como consecuencia de esta visión aparece el MCDM, en un intento de abordar la toma de decisiones en un contexto de distintos objetivos en conflicto y en un entorno incierto.
Porque es necesario una metodología que logre combinar las distintas dimensiones, objetivos, actores y escalas que se hallan envueltos en el proceso de toma de decisiones, sin sacrificar la calidad, confiabilidad y consenso en los resultados. Una de las características principales de las metodologías multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluación. La particularidad de cada metodología multicriterio está en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala única, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologías multicriterio más utilizadas, con fundamentos matemáticos, es el Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).
Los métodos de evaluación multicriterio provienen fundamentalmente del área de Investigación de Operaciones (I.O.). Desde esa disciplina se puede hacer la siguiente clasificación de los modelos multicriterio.
Dentro del área de conocimiento que conocemos como MCDM se han desarrollado un gran número de métodos.
Una de las clasificaciones mas aceptadas es la que distingue entre métodos multicriterio continuo y discreto.
El análisis multicriterio continuo afronta aquellos problemas multicriterio en el que el decisor se enfrenta a un conjunto de soluciones factibles formado por infinitos puntos.
En este grupo nos encontramos con la Programación multiobjetivo, la Programación compromiso y la Programación por metas.
Una de las características principales de las metodologías multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluación. La particularidad de cada metodología multicriterio está en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala única, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologías multicriterio más utilizadas, con fundamentos matemáticos, es el Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).
La “teoría de evaluación multicriterio” comprende en realidad un conjunto de teorías, modelos y herramientas de apoyo a la toma de decisiones, aplicable no sólo al análisis de inversiones sino a una amplia gama de problemas en la gestión tanto privada como pública tales como: análisis de posicionamiento de marcas en el mercado, medición de percepciones de clientes y selección de tecnologías.
Los modelos multicriterio permiten agregar afectos de un proyecto en una métrica común. Para ello se debe tener en cuenta los siguientes pasos:
1.- Se deben definir los criterios (objetivos intermedios), y sus respectivas restricciones.
2.- Definir tipos de variables: discretas o continuas.
3.- Modelamiento de las preferencias. Existen básicamente dos alternativas: optimizar por separado para cada objetivo y luego agregar los subconjuntos de soluciones ó asignar pesos a los distintos objetivos y encontrar una sola solución.
4.- Definir si se usan modelos determinísticos (sin incertidumbre) ó aleatorios.
En el último caso se aplica la Teoría de preferencias sobre contingencias: programación dinámica, simulación, análisis probabilístico.
5.-Si se opta por agregar objetivos se deben definir los métodos de agregación.
Dentro de estos métodos tenemos:
- Método de "juicio de expertos"
- Funciones de utilidad multiatributadas: transforman los múltiples criterios en uno sólo.
- Factor analysis
- Escalamiento Multidimensional
- Analytic Hierarchy Process (AHP)
- Otros.
El análisis multicriterio discreto comprende los casos donde el número de alternativas a considerar por el decisor es finito y normalmente no muy elevado. En este grupo encontramos métodos como el Electre, el Promethee y el Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process, AHP).
También dentro de la metodología multicriterio encontramos métodos de ponderación de variables o determinación de los pesos como son los métodos de la Entropía, de Diakoulaki, la Ordenación Simple, la Tasación simple, el de las Comparaciones Sucesivas y el mismo Proceso Analítico Jerárquico ya enumerado en el análisis multicriterio discreto.
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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