Toma como punto de partida la valoración de la circunstancia zonal del terreno y de la construcción (si la hay) y a ese valor, se aplican los factores positivos y negativos, intrínsecos y extrínsecos del inmueble, que determinan el avalúo final.
Pero de ninguna manera se puede afirmar “en tal barrio, vale tanto el m2” porque dentro de una zona, hay situaciones o elementos de juicio, que hacen variar el valor del inmueble que se tasa, respecto de otro cualquiera de la misma zona
Toda valoración debe hacerse en función del destino potencial del lote (Residencial -comercial- industria- edificio de PH- escuela- espacio verde -etc.) Y esto se ve únicamente “in situ”, delante de los ojos del buen observador. Frente a nosotros divisaremos, todo un marco de posibilidades, un panorama fáctico que se capta con la vista y con la inteligencia. Y eso, se apoya en nuestra experiencia, porque a la hora de tasar, no hay situaciones idénticas, aunque a simple vista lo parezcan.
¿Y qué factores voy a considerar?
Factores Intrínsecos: (Positivos y negativos)
Formas - simetría- medidas- proporciones- nivel del terreno fondo relativo- aprovechamiento –Destino posible-Pavimento-Valor panorámico particular-Suelo como fundación o explotación (características)
Factores externos: (Positivos y negativos)
Ubicación: ciudad-Barrio-manzana- cuadra-acera – Valores potenciales – Valor panorámico de la zona - Posición respecto a la esquina (plancheta catastral) Altimetría zonal-Infraestructura urbana (Plaza, escuelas, espacios verdes-pavimento del barrio, etc.)
Infraestructura Comercial: comercios, galerías, etc.
Infraestructura de servicios: Medios de transporte (líneas de colectivos, taxis, remases, diferenciales), de comunicación (Teléfono, cable, televisión, etc. ) luz, gas, agua potable, recolección de basura, de barrido de calles, cloacas, custodia policial, buena iluminación, farmacias, centros médicos, supermercados, guarderías, estaciones de servicio, escuelas, parques de diversiones, servicios de emergencias, sacerdotal , CPC, Bancos, comedores, bares, centros de esparcimiento, de cultura, teatros, cines, teléfonos públicos o cabinas, institutos de gimnasias, de estéticas, etc.
Infraestructura social: clase social a que pertenecen los vecinos, no de acuerdo con el potencial económico sino su nivel educativo, su modo de vida. Existencia o no de asentamientos ilegales en las cercanías (gitanos, usurpadores, ferias clandestinas) Radicación de villas Características de los habitantes, familias, obreros fabriles, profesionales, artistas, de asentamiento estudiantil, jóvenes, de edad avanzada, etc.
Operatoria del ajuste de datos. Se estima un valor de base de la zona, tomando algún parámetro cierto. Por ejemplo un promedio de las ofertas en la zona donde se halla el inmueble a tasar: La oferta de `por sí, no dice nada, pero puede servir de base o punto de partida en los cálculos Ej: $ 127.000
Factores de incidencia zonal:
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Positivos |
Negativos |
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Alumbrado de gas de mercurio Centro Comercial Gas Natural Cabinas telefónicas y tel. públicos etc. |
Mala calidad del agua No hay puesto policial
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Factores intrínsecos:
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Positivos |
Negativos |
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Medidas: Adecuadas para el destino Ubicación: esquina importante Orientación: Norte Nivelado Suelo parejo, firme Forma rectangular Etc. |
Fondo relativo Valor panorámico en ambas calles (frente a paredón del cementerio Diseño y estética |
¿Cuánto más de positivo o negativo? Se realiza la corrección del precio.
Analizo el mercado y traduzco estos números sobre la base de que si los elementos negativos y positivos aumentan o disminuyen la demanda y en qué porcentaje. Con valor agregado individual por calidad de estructura, mano de obra, diseño, funcionalidad, etc. Todo explicado con un razonamiento sustentable.-
Fuente: manual elaborado por un martillero de la provincia de Córdoba (Argentina), del que no surge sus datos personales ni del editor. Por cuanto, si Ud. lector tuviera conocimiento de los mismos, agradeceré me escriba a mi dirección electrónica –que encontrará bajo mi firma-, para ser agregado a este artículo. Gracias.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar – tasantonana@yahoo.com.ar
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