Todos estamos de acuerdo, y de hecho lo hacemos como práctica cotidiana, en aplicar un incremento por vistas atractivas en el avalúo de un inmueble. Sea el caso de vista al mar en ciudades costeras, vista a lagos en ciudades lacustres, o vista a parques en cualquier otra ciudad. Sin embargo, el factor de incremento que utilizamos es otro más de muchos que se aplican empíricamente o 'a sentimiento'. Usualmente manejamos incrementos por ese motivo que van del 1.05 al 1.20 pero sin sustento o fundamento técnico alguno, sólo por costumbre o tradición.
Además, ese incremento lo aplicamos prácticamente igual para todos los inmuebles cuando sabemos que no es lo mismo la vista desde un segundo nivel que desde un 16 avo. nivel., o bien, desde 5 metros por arriba del nivel de un lago que desde 70 o 100 mts. por arriba del espejo de agua.
En la aplicación de este factor hay dos escenarios básicos: inmuebles ubicados en edificios frente o con vista al mar o frente a un parque e inmuebles no en edificio (casas) en colinas o cerros con vista atractiva.
Con la finalidad de darle un sustento y lógica al factor de vista, se propone la siguiente fórmula para determinarlo:
Fv = 1 + [√(a)/100)]
donde:
Fv = factor de vista
a = altura del sujeto sobre el objeto motivante del factor (mar, lago, parque, ciudad, etc.)
Ejemplo 1: Departamento de un 16º piso = altura 48 m (tomando como base, altura de entrepisos de 3 m)
El factor de vista será: Fv = 1 + (√48/100) = 1,0692
Ejemplo 2: Casa en cerro o lina con vista al mar o lago. Altura de la casa con respecto al mar o lago: 150 m
El factor de vista será: Fv = 1 + (√150/100) = 1,1224
De esta forma podemos dejar de aplicar siempre el mismo factor de vista para todos los casos como lo hemos venido haciendo hasta ahora sin tomar en consideración la altura del inmueble con respecto al foco de atracción motivante del factor.
Tratándose de casas en colina o cerro, la altura del sujeto con respecto al foco motivante del factor, la podemos determinar fácilmente mediante la herramienta Google Earth, sabiendo que en el caso de casas en ciudades costeras la altura del mar es 0, bastando con determinar la altura del sujeto.
No perdamos de vista que este factor, no se aplica en zonas populares.
Tomando como base la fórmula propuesta, podemos dar forma a la siguiente tabla de factores por vista:
TABLA DE FACTORES DE VISTA
POR EL MÉTODO “GUITTIÉRREZ”
|
Departamentos en edificio |
Casas en colina |
|||
|
Piso |
alturas mts |
Factor |
altura mts |
Factor |
|
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 |
3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 90 93 96 99 102 105 108 111 114 117 120 |
1.0173 1.0244 1.0300 1.0345 1.0387 1.0424 1.0458 1.0489 1.0519 1.0547 1.0574 1.0600 1.0624 1.0648 1.0670 1.0692 1.0714 1.0734 1.0754 1.0774 1.0793 1.0812 1.0830 1.0848 1.0866 1.0883 1.0900 1.0916 1.0937 1.0948 1.0964 1.0979 1.0994 1.1009 1.1024 1.1039 1.1053 1.1067 1.1081 1.1095 |
5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 195 200 |
1.0223 1.0316 1.0387 1.0447 1.0500 1.0547 1.0591 1.0632 1.0670 1.0707 1.0741 1.0745 1.0806 1.0836 1.0866 1.0894 1.0921 1.0948 1.0974 1.1000 1.1024 1.1048 1.1072 1.1095 1.1118 1.1140 1.1161 1.1183 1.1204 1.1224 1.1244 1.1264 1.1284 1.1303 1.1322 1.1341 1.1360 1.1378 1.1396 1.1414 |
El presente procedimiento fue elaborado por el Master en Valuaciones el Arq. Pedro GUTIERREZ, de la ciudad de Guadalajara, capital del estado de Jalisco, perteneciente a los Estados Unidos Mexicanos.-
Dicha publicación, fue enviada y autorizada por su autor; a quien le agradezco su divulgación.-
Tal como lo hizo el MV Arq Gutiérrez, queda este espacio abierto a todos aquellos que les interesen reproducir artículos de su autoría o, que consideren que serían un aporte más a esta profesión del avalúo. La idea es crecer y aprender cada día más.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar – tasantonana@yahoo.com.ar
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