Esta metodología surge del proyecto de Investigación “El Valor de la Tierra y su Aprovechamiento Potencial en la Ciudad de San Miguel de Tucumán y áreas de Interés”.
Esta Investigación se basó en un estudio sistemático de relevamiento de las operaciones inmobiliarias efectivamente realizadas en esta plaza, con el objetivo de encontrar El Valor de la Tierra donde se pretende la ejecución de un Desarrollo Inmobiliario.
Apoyados en las Tablas de Aprovechamiento Potencial de los terrenos, de las cuales se desprende la superficie total potencialmente edificable de cada lote, adecuado a las restricciones del Código de Planeamiento Urbano vigente, y el estudio pormenorizado de los Costos en relación a las Calidades de Construcción podemos inferir que la Gestión Profesional, no se limita a la ejecución de la Documentación Gráfica y Escrita Tradicional, la Dirección Técnica y Administración de obras, sino que comprende otras disciplinas complementarias necesarias de comprender.
1 – Superficie total a Edificar
2 – Costo Unitario m2 según calidad
3 – Costo Total de la Edificación
4 – Honorarios y otros gastos
5 – Costos de Infraestructura (si los hubiere)
6 – Costos de Comercialización
7 – Utilidad o Beneficio
8 – Costo Total del emprendimiento
9 – Precio de Plaza
La aplicación de los conceptos enumerados, implica el conocimiento acabado de cada uno de ellos.
Las consecuencias que puede generar minimizar el impacto que puede producir un dato erróneo en el método, daría como consecuencia un resultado absolutamente inconsistente.
Por ello, vamos a detallar cada uno de ellos, y su sustento.
La Superficie a Edificar
Basados en el Código de Planeamiento Urbano para San Miguel de Tucumán, realizamos tablas ajustadas a sus restricciones, que nos permiten conocer la máxima superficie edificable, de la cual, podemos extraer la superficie que deseamos construir.
Esto, es posible realizar con todos los Códigos de Planeamiento Urbano, o bien, inferir la superficie deseable a construir, y verificarla con las restricciones del Código del área donde se desee realizar la obra.
Costo Unitario
El costo unitario debe calcularse por medio de un Análisis de Precios Unitarios y un Presupuesto que dividido por la superficie a edificar, sea capaz de arrojar un dato cierto del costo por m2, o bien por
Analogía en un todo de acuerdo a la Calidad propuesta. Para ello, se debe conocer acabadamente todas y cada una de la Soluciones Constructivas de la propuesta.
Costo Total de la Edificación
De la superficie, y el costo unitario de la propuesta podemos obtener el costo total de la edificación.
Honorarios y Otros Gastos
Los Honorarios de los Arquitectos, estos se dividen en:
Honorarios de Croquis Preliminares
Honorarios de Anteproyecto
Honorarios de Proyecto
Honorarios de Dirección Técnica
Honorarios de Administración
Gastos de Sellados en Colegio de Arquitectos
Gastos de Sellados o Timbrados en los Organismos de Control
Gastos de Permisos de Construcción
Gastos de Agua de Construcción
Gastos de Programas de Higiene y Seguridad
Otros derivados de la actividad
Como puede observarse del detalle (no limitativo), La Gestión Profesional acarrea otras erogaciones tradicionalmente no contempladas.
Costos de Infraestructura
Al referirnos a la infraestructura, contemplamos la posibilidad de realizar trabajos donde ésta no existe, y resulta indispensable para la materialización de la obra. Un buen ejemplo de ello, son los Countries, donde deben abrirse calles para el loteo, arbolado, veredas, o la realización de espacios comunes para el mejor uso de la tierra y sus habitantes. Incluso la provisión de servicios si no los hubiere.
En los últimos tiempos, las empresas distribuidoras de Energía Eléctrica, Gas, Agua y Redes Cloacales, obligan al Desarrollador Inmobiliario a realizar Obras de Infra Estructura, en lugares donde ésta ya existe. El concepto tiene lógica, si las redes se encuentran colapsadas, o al límite de ello, son obras necesarias de realizar. Pero, la inversión debiera provenir de esas empresas y no de los particulares.
¿Acaso esas empresas no nos venden el servicio?
También resulta cierto, que los montos de la inversión particular son potencialmente recuperables, ya que lo devuelven en servicios.
Por otro lado, me pregunto. Un emprendimiento Inmobiliario destinado a la venta de unidades terminadas ¿Cuándo podría recuperar el capital invertido? ¿Qué tasa de interés pagan las distribuidoras por el tiempo que inmovilizan el capital?
En definitiva, este costo prácticamente no se recupera, y aunque no estemos de acuerdo, el sistema cuenta con la anuencia de las autoridades, tal como la Ley Provincial Nº 7938 del 04/09/2007.
Nuestro municipio no aprobaría el inicio de una construcción sin una Factibilidad Aprobada. Y esa Factibilidad se obtiene cuando el servicio es viable o financiando obras de terceros.
Costos de Comercialización
Los Costos de Comercialización son aquellos que surgen de la intención de vender la obra. Esta venta se podrá realizar completa o parte de ella. Terminada o en curso. Es una decisión que el/los inversores deciden como estrategia en función de diversas variables, como la velocidad del circulante, la necesidad de financiamiento, el segmento al que está dirigida, la posibilidad del consumidor de obtener créditos inmobiliarios o la intención de re invertir.
Según cada caso, se definirá una estrategia de Marketing para colocar al producto en el mercado, a un precio que el segmento al que está dirigido esté dispuesto a pagar. De acuerdo a todo lo mencionado, se definirá qué medios de difusión resultan apropiados, con lo que ya obtendremos una parte del costo
de comercialización.
Por otro lado, definida la estrategia, se podrá tercerizar la comercialización por medio de empresas inmobiliarias, con lo cual, tendremos la otra parte de este costo.
Sea cual fuere la estrategia definida, se optará por una entre muchas variables, o combinaciones de ellas, de lo que resultará el Costo de Comercialización definitivo.
Utilidad o Beneficio
Toda la Gestión, y la inversión que implica un desarrollo inmobiliario deberá ser capaz de generar beneficios. Para este caso tomaremos una tasa (Costo de Oportunidad) que esta actividad nos puede brindar.
Se podrán plantear diversos escenarios, con diversas tasas que satisfagan la expectativa de el/los inversores y se tomará la más conveniente para la el/los inversores, o la máxima que pueda asimilar el mercado, en función de la Oferta y la Demanda existente.
El Precio de Plaza
Se obtiene del Mercado Inmobiliario. Para ello, es necesario buscar información de otros emprendimientos de similares características y calidad que ya se encuentren en etapa de comercialización. Con esta información podremos saber si el precio obtenido resulta competitivo con otros de la misma plaza. Puede suceder, que este precio de plaza, nos obligue a aumentar o resignar utilidades para poder insertarnos en el Mercado Inmobiliario acorde a los valores que éste va pautando.
Conclusión
Realizando la simple sumatoria de los costos, más las diversas opciones para la rentabilidad deseada, podremos obtener Los Costos Totales de Gestión SIN INCLUIR EL TERRENO.
Conociendo los Precios de Plaza, podemos descontar los Costos Totales de Gestión, y de manera sencilla obtener el Valor Máximo del Terreno, para la Obra Propuesta, La Calidad Propuesta y el Beneficio que se pretende del Desarrollo Inmobiliario.
De esta manera, el MÉTODO DEL VALOR MÁXIMO DEL TERRENO, resulta un Análisis de Factibilidad de Inversión de manejo sencillo y aplicable en forma directa, ya que no sólo nos indicará el valor máximo del terreno, sino también un escenario de la rentabilidad que soporta el Valor de Mercado.
Este Método se encuentra totalmente desarrollado en soporte magnético, de manera que el planteo de opciones y escenarios resulte de fácil y rápida aplicación.
Como todo Análisis de Factibilidad de Inversión necesita de varios escenarios, y esos escenarios no son otra cosa que las diversas tasas (Beneficio) que puede pagar el proyecto en un tiempo determinado.
De ninguna manera se debe pretender que los valores resultantes sean los esperados. Eventualmente, nos indicará la inviabilidad de una propuesta, con lo cual, nos evitará la realización de un Proyecto de Inversión que no resulte rentable, o no satisfaga las expectativas que sobre el negocio inmobiliario habíamos depositado.
Si bien, el objetivo fundamental de este análisis es encontrar el Valor del Terreno, su desarrollo, nos permite tomar decisiones de inversión, o realizar un aconsejamiento de inversión a los potenciales inversores de un Desarrollo Inmobiliario, sobre una base cierta, convirtiéndose en una herramienta útil en nuestro Ejercicio Profesional.
Fuente: Cátedra de Economía de la Construcción II – Facultad de Arquitectura y Urbanismo - UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN a/c de Ing. Luis D´AGNILLO, Profesor Titular; Arq. Edgardo ALBO, Profesor Asociado; Arq. Diana STEIMBERG, Profesora Adjunta; Arq. Silvia ALDONATE, Profesora Adjunta.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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