MÉTODO DE MULTIPLES SIGNOS EXTERNOS

Metodología para la tasación de inmuebles en Propiedad Horizontal (o condominio)

El tasador elabora un índice de calidad urbanística que engloba diversos signos externos. Estos signos externos se clasifican en cuatro grandes apartados:

A) Entorno Urbanístico

B) Características generales del edificio donde se encuentra la vivienda

C) Características específicas de la vivienda

D) Distancias y comunicaciones.

Dentro de cada uno de estos apartados, el tasador contempla unos signos externos de detalle como pueden ser los siguientes:

Ø      Respecto al entorno urbanístico: estatus socioeconómico de la población, densidad y lujo de los comercios, polución, calidad de urbanización en calles y accesos, etc.

Ø      Respecto a las características generales del edificio: fachada, portal, ascensores, escaleras, instalaciones comunes, etc.

Ø      Respecto a las características de la vivienda: superficie, distribución de habitaciones, número de cuartos de baño, calidades constructivas, etc.

Ø      Respecto a distancias y comunicaciones: distancias ponderadas a centros urbanos importantes (negocios, oficinas, etc.), distancias ponderadas a paradas de micros, etc.

Estos signos externos se ponderan utilizando unas escalas de longitud variable. Así cuando uno de los signos externos tiene mucha importancia a juicio del tasador, se puede emplear una escala larga (entre 0 y 100). Si el tasador atribuye menos importancia al signo externo, se acorta la respectiva escala (reduciendo por ejemplo el intervalo entre 0 y 20). Sin duda la experiencia del tasador es determinante al elegir estas escalas. Como consecuencia de las ponderaciones que se acaban de señalar, el tasador estima el valor de la calidad urbanística para cada inmueble. Esta calidad urbanística así cuantificada, será el índice o signo externo global que se manejará en el método beta.-

El método en la práctica inmobiliaria: Múltiples Signos Externos

En la práctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un único índice con validez explicativa global. En otras palabras, en una tasación determinada es difícil encontrar un índice que refleje por sí solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Sólo en ciertos casos particulares el tasador trabajará con un índice único sin perder fiabilidad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un solo índice cuando se quiere tasar un inmueble cuyo precio de mercado depende sólo de sus distancias a centros urbanos importantes. Entonces, el índice único será la media ponderada de dichas distancias.-

Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de negocios, etc., el tasador debe contemplar múltiples signos externos, cada uno de los cuales contribuye en una pequeña medida a explicar el precio de mercado. Así, por ejemplo, para un edificio de oficinas se tendría, en primer lugar, unos signos externos de entorno urbanístico, como son el carácter más o menos comercial del barrio, el ancho de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehículos, etc. En segundo lugar, el tasador tendría que considerar unos signos externos de calidad arquitectónica como son la suntuosidad de la construcción, su modernidad, etc. Por último, habría que considerar unos signos externos de distancias a centros neurálgicos de la ciudad, las estaciones de subterráneos próximas, etc.

Todos los signos externos, cuyo número puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un índice único. La condensación se realiza asignando a cada signo externo un coeficiente de ponderación. El índice, será entonces la suma de niveles de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman también puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderación se determinan por el tasador con arreglo a su experiencia. Se podría objetar que el uso de múltiples signos externos disminuye la fiabilidad de los resultados ya que los coeficientes de ponderación se fijan por el tasador sin recurrir a una metodología sofisticada para estimarlos. Sin embargo, no existe una técnica evaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen significativamente sobre el precio de mercado.-

Se explicará mediante un ejemplo, el modo de estructurar los signos externos, asignando a cada uno de ellos un coeficiente de ponderación. Se utilizará el ejemplo de las oficinas, pensando en un edificio aislado (tipo torre) y construido en fecha reciente en un barrio céntrico de cierta ciudad.

En la tabla que se adjunta, los pesos se han introducido explícitamente, es decir, consignando el valor numérico de cada peso para cada signo externo. Por ello esta tabla se llama "Estructura de signos externos con pesos explícitos"

TABLA 1: Estructura de Signos Externos con Pesos Explícitos

LT                   = Inmueble a tasar

A₁, A₂, A₃       = Inmuebles Antecedentes

El tasador puede trabajar también con una tabla que se llama "Estructura de signos externos sin pesos implícitos". En esta variante, el tasador no fija directamente los pesos, sino que estos pesos o coeficientes de ponderación se asignan indirectamente, en proporción al denominado intervalo o puntuación.-

TABLA 2: Estructura de Signos Externos con Pesos Explícitos

LT                   = Inmueble a tasar

A₁, A₂, A₃       = Inmuebles Antecedentes

Considerando un signo externo tal como el "carácter comercial del barrio", hay que asignar a cada inmueble una puntuación que refleje el nivel del barrio en que se encuentra ubicado. De acuerdo con la experiencia del tasador y con la información externa que dispone, esta información debe estar comprendida en el intervalo (0 - 50), es decir entre 0 y 50 puntos. Este es el llamado "intervalo de puntuación".

Cuanto más amplio es dicho intervalo, mayor es el peso implícito que se concede al signo externo para el inmueble considerado. En una definición más rigurosa, el peso implícito es una variable proporcional a la longitud del correspondiente intervalo de puntuación. Por ejemplo, sean los signos externos "ancho de calles" y "carácter comercial del barrio". Si se supone que el intervalo de puntuación para el signo "ancho de calles" es (0 - 30) y para el signo "carácter comercial del barrio" es (0 - 50). Por consiguiente las longitudes de los intervalos de puntuaciones son: 50 para el signo "carácter comercial del barrio" y 30 para el signo "ancho de calles". Esto significa que los pesos implícitos son respectivamente proporcionales a los números 5 y 3.-

TABLA 3: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implícitos

* Se valora el hecho de que la superficie de la vivienda se apequeña, mediana o grande, teniendo en cuenta los niveles de demanda-oferta para cada tamaño de inmueble.

LT                   = Inmueble a tasar

A₁, A₂, A₃       = Inmuebles Antecedentes

Implementación del método ⁽¹⁾

⁽¹⁾ Extraído y adaptado de Enrique BALLESTERO y José Ángel RODRÍGUEZ y de Vicente CABALLER

Para la implementación del método, en el caso de un departamento, el tasador comienza clasificando la superficie urbana en unidades de espacio homogéneas respecto al estatus socio-cultural y económico de la población que habita la zona, y también al prestigio socio-urbanístico de la misma. Las zonas así clasificadas pueden coincidir o no con barrios de la ciudad. Con frecuencia su contorno estará limitado por calles de tal modo que se consigna una estandarización adecuada de las variables socioeconómicas anteriores. A veces una zona puede quedar constreñida a una sola calle e incluso a un tramo de ella.-

Una vez concluida esta clasificación zonal, el analista contempla los siguientes signos externos que jugarán el rol de variables explicativas o exógenas:

1.      Entorno Urbanístico. Este entorno se define ateniéndose a la clasificación zonal anterior. Por consiguiente, se asignará a cada inmueble ubicado en la misma zona urbana el mismo índice representativo del estatus socio cultural y económico. Sin embargo, esta cifra inicial podrá ser modificada en su caso teniendo en cuenta el prestigio urbanístico del área. Para determinar en cada caso el nivel de este índice, el tasador puede partir de la cifra de ingreso medio por habitante, la cuál podrá ser corregida mediante coeficientes tales como la calidad de los vehículos estacionados en el área, las características de los comercios existentes, la proximidad a parques y jardines, la disponibilidad de servicios y el prestigio socio-urbanístico tal como se había indicado anteriormente.-

2.      Aspecto arquitectónico del inmueble. Esta variable se estimará observando las características generales del edificio donde se encuentra el apartamento problema (es decir, el apartamento objeto de la tasación). Se atenderá especialmente al aspecto que ofrece el portal y la fachada, así como a los servicios de ascensor y montacargas, escalera, vertedero de basuras, servicio de portería y otros equipamientos del condominio (video-teléfono, sistemas de seguridad, etc.). El estado de conservación del edificio influirá también la puntuación dada al índice conjunto.

3.      Características del apartamento. Se incluye aquí la dimensión del apartamento, la distribución de las habitaciones, el número de cuartos de baño (característica ésta de especial relieve), la calidad de los elementos constructivos y decorativos (instalaciones electrodomésticas, calefacción y aire acondicionado, materiales en pavimentos, puertas y ventanas, pintura, calidad de los acabados constructivos, aislamientos térmicos y acústicos, azulejos en cocina y baños, mobiliario existente en su caso, etc.). La superficie de terrazas se considerará como signo externo importante. Así como, la luminosidad y ventilación de las habitaciones. La altura del apartamento se evaluará de modo distinto según el edificio disponga o no de ascensores. En el primer caso, los pisos altos alcanzarán mayor puntuación que los bajos. En el segundo caso ocurrirá lo contrario.

4.      Distancia y comunicaciones. Se trata aquí también de un índice compuesto en función de: a) distancias medias ponderadas desde el inmueble a centros urbanos neurálgicos; b) distancias medias ponderadas a bocas de metro, paradas de ómnibus y taxi.

Como se ve, el análisis de regresión no elimina totalmente cierta subjetividad en el computo de los índices, que deben elaborarse mediante baremos (Escala de valores que se emplea para evaluar los elementos o características de un conjunto de personas o cosas: las familias no llegan al mínimo en el baremo establecido para conceder viviendas.) con arreglo a la experiencia del tasador. En algunos ítems, se puede aplicar un criterio claro como por ejemplo, al computar los cuartos de baño incompletos (o cuartos de aseo), dando una puntuación proporcional al equipamiento del cuarto de baño. Sin embargo, las puntuaciones asignadas a los elementos constructivos y decorativos, al aspecto del portal, etc., siguen estando fundamentadas en conocimientos periciales que no se derivan del análisis estadístico.-

A continuación, el tasador debe recopilar datos estadísticos sobre las variables exógenas anteriores a la vez que sobre los correspondientes  precios por metro cuadrado en una muestra aleatoria. Cuando el análisis se aplica en la realidad con cuatro variables explicativas, es recomendable aumentar lo más posible el número de apartamentos testigos.-

En el caso de la tasación de locales de negocio, la primera tarea del tasador consiste en clasificar el área urbana en parcelas o zonas homogéneas. El criterio de clasificación será la densidad de estos locales (tiendas y oficinas) en cada zona. Esta densidad se mide calculando el número de locales por km² y aplicando después a la densidad obtenida un coeficiente corrector en función de la categoría comercial de los locales en términos de promedio.-

El tasador trabaja aquí con sólo tres variables explicativas que se definen como sigue:

1.      Distancia media ponderada desde cada inmueble a centros importantes de negocios en la ciudad.

2.      Densidad de locales en cada zona, estimada como se ha indicado anteriormente.

3.      Tráfico peatonal en la misma calle donde se encuentra el inmueble. Para cuantificarlo se observa el número de peatones que circulan por delante del local en horas punta, calculando luego una media ponderada.

Vamos a ver un ejemplo de tasación de un local de negocio, en los que se aplica el método de regresión lineal.-

El artículo total es reproducción del publicado en el libro "Valuación de Inmuebles", Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice (recopilador), Tº I, Año 2044, Ed. Universidad Nacional de San Juan (Argentina).-

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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA

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