El otro sistema, más matemático, es el de hacer un primer promedio y dividir el valor resultante de cada dato por el valor del promedio. Esto da una relación que puede ser superior o inferior a la unidad. A esta relación se le resta la unidad, obteniéndose una diferencia de signo positivo o negativo.
La suma de estas diferencias, en valor absoluto, dividida por el número de antecedentes, fija el máximo de diferencia positiva o negativa aceptable para cada dato. Se descartan aquellos datos que superen tal diferencia y se practica un segundo promedio definitivo.
Cuando los datos son muy numerosos hay un mecanismo matemático, que permite evitar una larga planilla, mediante el agrupamiento de la suma de valores superiores e inferiores al promedio. Se adjunta un ejemplo ilustrativo elaborado por el Ingeniero Gigante.
METODO DE DISPERSION
|
Antec |
Valor |
Cof |
Cact |
Sup |
Cff |
Cub |
Cesq |
Vbu $/m² |
Vbu % Prom |
Dispersiones |
Disp. Abs |
|
1 |
25000 |
1,00 |
0,996 |
409,71 |
0,99 |
1,20 |
1,10 |
46,51 |
0,95 |
-0,05 |
0,05 |
|
2 |
15000 |
1,00 |
1,001 |
350,00 |
0,99 |
0,65 |
1,00 |
66,67 |
1,36 |
0,36 |
0,36 |
|
3 |
42000 |
0,80 |
0,991 |
1197,00 |
0,71 |
1,00 |
1,00 |
39,18 |
0,80 |
-0,20 |
0,20 |
|
4 |
16000 |
0,80 |
1,021 |
300,00 |
1,00 |
0,80 |
1,00 |
54,45 |
1,11 |
0,11 |
0,11 |
|
5 |
10000 |
0,90 |
1,000 |
176,00 |
1,08 |
0,90 |
1,00 |
52,61 |
1,07 |
0,07 |
0,07 |
|
6 |
18000 |
0,80 |
1,021 |
374,00 |
0,95 |
0,90 |
1,00 |
45,98 |
0,94 |
-0,06 |
0,06 |
|
7 |
28000 |
0,80 |
1,004 |
988,00 |
0,74 |
0,80 |
1,00 |
38,45 |
0,78 |
-0,22 |
0,22 |
|
8 |
18000 |
0,80 |
0,997 |
400,00 |
0,88 |
0,80 |
1,00 |
50,98 |
1,04 |
0,04 |
0,04 |
|
9 |
15000 |
0,80 |
1,001 |
314,00 |
0,91 |
0,90 |
1,00 |
46,71 |
0,95 |
-0,05 |
0,05 |
|
|
Suma |
441,54 |
|
Sum Disp Abs |
1,16 |
||||||
|
Prom |
49,06 |
Disp. Media |
0,13 |
||||||||
|
2º Prom. |
49,54 |
|
|
||||||||
METODO DE DISPERSION PARA VARIOS ANTECEDENTES
|
Antec |
Valor |
Cof |
Cact |
Sup |
Cff |
Cub |
Cesq |
Vbu $/m² |
|
|
1 |
25000 |
1,00 |
0,996 |
409,71 |
0,99 |
1,20 |
1,10 |
46,51 |
|
|
2 |
15000 |
1,00 |
1,001 |
350,00 |
0,99 |
0,65 |
1,00 |
66,67 |
|
|
3 |
42000 |
0,80 |
0,991 |
1197,00 |
0,71 |
1,00 |
1,00 |
39,18 |
|
|
4 |
16000 |
0,80 |
1,021 |
300,00 |
1,00 |
0,80 |
1,00 |
54,45 |
|
|
5 |
10000 |
0,90 |
1,000 |
176,00 |
1,08 |
0,90 |
1,00 |
52,61 |
|
|
6 |
18000 |
0,80 |
1,021 |
374,00 |
0,95 |
0,90 |
1,00 |
45,98 |
|
|
7 |
28000 |
0,80 |
1,004 |
988,00 |
0,74 |
0,80 |
1,00 |
38,45 |
|
|
8 |
18000 |
0,80 |
0,997 |
400,00 |
0,88 |
0,80 |
1,00 |
50,98 |
|
|
9 |
15000 |
0,80 |
1,001 |
314,00 |
0,91 |
0,90 |
1,00 |
46,71 |
|
|
|
|
Suma |
441,54 |
||||||
|
Prom |
49,06 |
||||||||
|
|
|||||||||
|
La fórmula a aplicar es: Dm = [(2 . n . P) – (2 . N)] / t Los valores límites serán: |
||||
|
|
X1 = {1 + [(2 . n / t) – (2 . N / T)]} . P |
|||
|
X2 = {1 – [(2 . n / t) – (2 . N / T)]} . P |
||||
|
Donde: Dm = Dispersión Media P = Media aritmética n = Cantidad de ventas inferiores al promedio |
N = Suma de los valores inferiores al promedio t = Cantidad total de ventas T = Suma total de los valores antecedentes |
|||
|
Para nuestro caso : |
||||
|
n = |
5 |
|
||
|
P = |
49,060 |
Dm = 6,33 |
||
|
N = |
216,83 |
X1 = 55,39 |
||
|
t = |
9 |
X2 = 42,73 |
||
|
T = |
441,54 |
2º Promedio = 49,54 |
||
|
METODO DEL PORCENTAJE
|
METODO DE DISPERSION |
||||||||||
|
Antec |
Valor |
Cof |
Cact |
Sup |
Cff |
Cub |
Cesq |
Vbu $/m² |
Vbu % Prom |
Dispersiones |
Disp. Abs |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
45000 |
0,80 |
1,007 |
480,00 |
0,73 |
1,30 |
1,00 |
79,55 |
1,92 |
0,92 |
0,92 |
|
2 |
42000 |
0,85 |
1,011 |
590,00 |
1 |
1,30 |
1,00 |
47,06 |
1,14 |
0,14 |
0,14 |
|
3 |
45000 |
0,85 |
1,01 |
403,20 |
0,88 |
1,30 |
1,00 |
83,71 |
2,02 |
1,02 |
1,02 |
|
4 |
18000 |
0,85 |
1,011 |
400,00 |
0,90 |
1,10 |
1,00 |
39,06 |
0,94 |
-0,06 |
0,06 |
|
5 |
8000 |
0,90 |
1,006 |
88,30 |
1,22 |
1,20 |
1,00 |
56,01 |
1,35 |
0,35 |
0,35 |
|
6 |
10000 |
0,80 |
1,033 |
300,00 |
1 |
1,10 |
1,00 |
25,03 |
0,60 |
-0,40 |
0,40 |
|
7 |
10000 |
0,80 |
1,012 |
176,00 |
1,08 |
1,00 |
1,00 |
42,59 |
1,03 |
0,03 |
0,03 |
|
|
Suma |
373,00 |
|
Sum Disp Abs |
2,91 |
||||||
|
Prom |
41,44 |
|
Disp. Media |
0,32 |
|||||||
|
Prom + 15 % |
47,66 |
|
|
|
|||||||
|
Prom - 15 % |
35,23 |
|
|
|
|||||||
|
2º Prom. |
42,90 |
|
2º Prom. |
42,90 |
|||||||
Fuente: “Valuación de Inmuebles”, Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, Tº I, Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina), año 2004.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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