Fundamento: el valor de la propiedad a tasar (propiedad sujeto) está relacionado directamente con los precios de venta u oferta de propiedades semejantes (propiedad comparable).
El valor de la propiedad sujeto se obtiene comparando a ésta con propiedades de similares características.
Este método se basa en que un comprador bien informado no pagará por una propiedad más que el precio de una propiedad comparable (principio de sustitución).
Operatoria: se localizan propiedades (razonablemente, no menos de tres) que hayan sido vendidas, o se encuentren ofrecidas en el mercado, y que sean similares a la propiedad sujeto.
“El valuador encuentra cualquier diferencia en los precios de venta de estas propiedades y ajusta cada una de ellas aplicando la fórmula siguiente:
Precio de venta Valor indicado
de propiedad + - Ajustes = de la propiedad
comparable sujeto
Los ajustes al precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de características presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de características presentes en la propiedad comparable, con las que no cuenta la propiedad sujeto” (Ventolo Jr. y Williams).
Ejemplo:
· La propiedad sujeto cuenta con garaje y sistema de seguridad (alarma).
· La propiedad comparable 1, se vendió hace días a $ 53.000; tiene garaje, pero carece de sistema de seguridad, el cual se valúa en $ 2.000.
· La propiedad comparable 2, se encuentra en oferta -por agente inmobiliario responsable y reconocido- a $ 49.000; cuenta con sistema de seguridad, pero no posee garaje, valuado en $ 5.000.
· La propiedad comparable 3, se vendió hace cuatro meses -en un mercado estable- a $ 62.000; posee garaje y sistema de seguridad; no obstante, se encuentra en una zona de mayor valor. El ajuste por ubicación se estima en $ 6.000.
La información reunida nos indica:
Tabla comparativa
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comparable 1 |
comparable 2 |
comparable 3 |
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Precio de venta/oferta |
$ 53.000 |
$ 49.000 |
$ 62.000 |
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Ubicación |
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-$ 6.000 |
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Garaje |
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+$ 5.000 |
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Sistema de seguridad |
+$ 2.000 |
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Precio ajustado |
$ 55.000 |
$ 54.000 |
$ 56.000 |
El valor de la propiedad sujeto en relación con las propiedades comparables estudiadas, establece un entorno o rango de valores entre $ 54.000 y $ 56.000.
Por distintas razones, los valores ajustados probablemente no resulten idénticos. No existe una fórmula para conciliar los valores indicados y es tarea del tasador elegir aquel valor que mejor refleje las características de la propiedad sujeto, fundamentando tal decisión, o bien obtener el valor más probable por promedio (modelo matemático).
La técnica de comparación de mercado exige que se reúnan, clasifiquen, analicen e interpreten los datos del mercado sobre propiedades comparables.
La propiedad comparable debe satisfacer los siguientes requisitos:
- ser razonablemente similar a la propiedad sujeto;
- la venta u oferta debe ser relativamente reciente;
- en caso de venta, ésta tiene que ser el producto de una negociación libre; es decir, una propiedad que se ofreció en un mercado abierto y competitivo, durante un razonable tiempo, con conocimiento de causa de las partes y sin ningún tipo de coerción sobre ellas;
- en caso de oferta (de compra o venta), ésta debe provenir de una fuente responsable y no encontrarse influenciada por ningún interés de parte.
Los ajustes a realizar sobre la propiedad comparable deben centrarse, primordialmente, en los siguientes factores:
- Fecha de venta u oferta. Se debe realizar un ajuste si las condiciones del mercado se modificaron entre la fecha de venta u oferta y la fecha del avalúo.
- Ubicación. Puede requerirse un ajuste para compensar la distinta calidad de ubicación entre la propiedad comparable y la sujeto. En un mismo vecindario existen variaciones significativas en cuanto a ubicación, ya sea por su proximidad a distintos usos del suelo, restricciones vigentes en el aprovechamiento del terreno o en la superficie edificable, su orientación y vista, o por un frente a calle principal.
- Características físicas. Las características físicas que requieren ajustes incluyen: a) terreno: sus dimensiones, forma y proporción, la calidad del suelo; b) calidad constructiva del edificio; c) antigüedad; d) estado de conservación; e) superficie edificada; f) cantidad y tipo de ambientes; g) calidad funcional; h) instalaciones accesorias; i) mejoras externas.
- Términos y condiciones de venta. Transacciones realizadas en condiciones de crédito o financiamiento anormales exigirán el ajuste respectivo.
La precisión de una tasación por este método, depende del uso que el tasador haga de valores de ajuste confiables. El valor de ajuste de una característica de la propiedad no es simplemente el costo de construcción o adición de una mejora.
Hay mejoras que por su costo y utilidad -particularmente necesaria o deseada por el propietario- no se traducen en aumentos de valor proporcionales al gasto o en aumento alguno, ya que resultan indeseables o innecesarias para un comprador medio quien, seguramente, no está dispuesto a pagar por ellas.
Otras mejoras pueden, inclusive, resultar perjudiciales para el valor del bien, dada su desproporción, deficiencia en la realización, mal gusto o excentricidad.
Los ajustes que se realicen en base a datos del mercado, requieren del tasador un análisis competente que derive en juicios informados y sostenibles. No se aceptarán datos sin confirmación, ni aquellos que provengan de transacciones inmobiliarias producto de situaciones particulares, como ser la asociación física, funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble, o el interés especial de un comprador.
Los precios de transacciones individuales pueden no ser una prueba del valor de mercado.
Idealmente, si se pudieran encontrar propiedades comparables que fueran semejantes, excepto por una variable, el valor de ajuste de esa variable sería la diferencia entre los precios de venta de las dos propiedades. Este tipo de análisis se conoce como análisis de parejas coincidentes, y puede no ser confiable.
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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