Fundamento: en condiciones normales de mercado, el comprador de un inmueble no pagaría más por un lote de terreno con una mejora (edificio) existente, que lo que le costaría construir una mejora similar -la misma antigüedad, estado de conservación y funcionalidad- en un terreno baldío de iguales características.
"Aun cuando la construcción u otra creación de propiedades sustitutas sea una posibilidad, la medida más normal del costo de reposición es el costo de mercado de adquirir una propiedad sustituta igualmente satisfactoria" (normas IVSC).
Operatoria: para aplicar este método el tasador debe: 1) calcular el costo de reposición o reproducción de la mejora existente; 2) restar de dicho costo la pérdida de valor por depreciación; 3) sumar al costo depreciado el valor del terreno.
La fórmula para aplicar la técnica de cálculo de costos es:
Costo de reposición Valor Valor indicado
o reproducción - Depreciación + del = de la propiedad
de mejoras terreno sujeto
Costo de reposición
Costo de reposición es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, considerando las condiciones de precios de la fecha de tasación.
La forma en que se estima el costo de reposición de los edificios depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el tasador:
a) El costo de reposición se toma como el costo de erigir una réplica del edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras y soluciones funcionales.
b) El costo de reposición se toma como el costo de erigir un edificio sustituto moderno con la misma superficie útil y que cumpla las mismas funciones, pero construido con materiales modernos y empleando técnicas modernas de edificación.
Al primer supuesto se lo denomina -distinguiéndolo- costo de reproducción, y debe aplicarse en los casos en que así lo requieren disposiciones legales vigentes, o si la normativa de la jurisdicción, en la que se halla el bien, exige la conservación del edificio.
En el segundo supuesto, "debe darse debida consideración a la posibilidad de alojar la actividad actual en un edificio más pequeño, en razón de cambios tecnológicos u otras razones. En todo caso el edificio moderno sustituto deberá reflejar los cambios tecnológicos para realizar la actividad presente, así como satisfacer los requisitos de uso actuales" (Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación).
El costo de reposición puede establecerse:
a) Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta: es un método comparativo, fundado en que el costo por unidad de superficie de dos edificios semejantes es -en un alto grado de aproximación- el mismo. Estos valores se obtienen de publicaciones especializadas, que informan los costos unitarios actualizados para distintos tipos y categorías de edificios.
b) Por cómputo y presupuesto: consiste en practicar un cómputo del edificio en estudio y aplicar los valores unitarios y globales correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo. Es un método laborioso y exige conocimientos específicos; es recomendable en la tasación de edificios especiales.
Las superficies semicubiertas, así como balcones y patios en propiedad horizontal, deben ser incorporadas en el tratamiento del costo de reposición, disminuidas en un cierto porcentaje. Se suele asignar, como una aproximación aceptable para la determinación de valores representativos:
- superficies semicubiertas: la mitad de su superficie real;
- superficies de balcones, en propiedad horizontal: la mitad de su superficie real;
- patios, en propiedad horizontal: una tercera parte de su superficie real.
Depreciación
La depreciación es medida y expresión de una pérdida de valor como consecuencia de una pérdida de aptitud del inmueble , en forma gradual o brusca, para el fin con que fue habilitado.
Se distinguen las siguientes formas de depreciación:
- física: disminución del valor de un bien inmueble como consecuencia de la pérdida - paulatina o brusca- de su aptitud física, ya sea por el deterioro proveniente de la edad, por desgaste y roturas derivados del uso, o por causas contingentes;
- funcional: disminución del valor de un bien inmueble como consecuencia de la pérdida de su aptitud funcional, ya sea por la insuficiencia o ineptitud del diseño, o por la obsolescencia de sus componentes;
- ambiental, económica o de ubicación: disminución del valor de un bien inmueble debido a factores externos que modifican la calidad del entorno, ya sea por nuevos usos del suelo, o cambios -actuales o planificados- en el vecindario que causan perturbación, riesgo o degradación del medio ambiente.
La depreciación física reconoce distintos métodos de cálculo:
a) método de la línea recta: la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio;
b) método de la parábola (Kuentzle, Ross): la depreciación no es constante, sino que es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma;
c) criterio de Heideck: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien mal conservado se deprecia más rápidamente, resultando aconsejable aumentar los valores teóricos de la depreciación cuando la conservación no ha sido regular. Este criterio se aplica en combinación con los citados anteriormente.
Otros métodos se basan en propuestas empíricas o fórmulas de álgebra financiera.
Distintas normas, entre ellas las de España y México, proponen -como alternativa de cálculo de la depreciación física- el procedimiento de "sumar los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características".
El criterio Ross-Heideck es uno de los más usados en nuestro país, e inclusive el que utiliza el Tribunal de Tasaciones de la Nación para el cálculo del costo de reposición depreciado. Tiene la siguiente expresión:
VA = VR - (VR - Vr) · K
Donde:
VA: valor actual
VR: valor de reposición
Vr: valor residual
e: edad del edificio (dato necesario para entrar a la tabla)
vp: vida probable (parámetro necesario para entrar a la tabla)
K: coeficiente de depreciación (tabla de Ross-Heideck)
La depreciación funcional no puede medirse mediante la utilización de fórmulas como la física, depende de la apreciación subjetiva del tasador, y sólo su conocimiento y buen criterio permitirá ponderar la dimensión de aquélla.
Una propuesta de cálculo de la depreciación funcional se funda en la determinación de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
Otra propuesta consiste en calcular la depreciación funcional por el aumento de valor que tendría el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la insuficiencia constructiva, la ineptitud del proyecto o el reemplazo de materiales y sistemas obsoletos. La consideración se realiza en base al aumento del valor de la propiedad por las mejoras producidas y no sobre el costo de éstas, pues es sabido que el porcentaje de recupero de la inversión, generalmente, no es total.
Hay mejoras que, por sus características y magnitud, no pueden ser analizadas de la manera indicada, dado que el costo de ellas no guarda una relación económica aceptable con el aumento de valor de la propiedad.
La depreciación funcional es más rápida que la física, por lo tanto, la vida del bien queda limitada en mayor medida por la depreciación funcional que por la física.
En cuanto a la depreciación denominada ambiental, económica o de ubicación, entendemos que se encuentra subsumida en el valor del suelo, o comprendida parcialmente en las distintas causas de la depreciación física o funcional.
Valor del terreno
Existen distintos métodos para la tasación de un lote de terreno. De ellos, el método de remanente de terreno y el método de capitalización por ingresos no serán objeto de estudio en este trabajo, ya que sus desarrollos requieren de cálculos complejos de matemática financiera que no se encuentran contemplados -por la naturaleza y extensión de los mismos- en el plan de esta obra.
a) Método de comparación
Enseña Chandías, que “la práctica más corriente en la valuación de lotes urbanos, consiste en determinar su probable valor venal por comparación con ventas reales efectuadas en la vecindad las cuales, afectadas por coeficientes empíricos o estimativos, son reducidas a un lote patrón sin influencia de esquina, cuyo valor define el de la calle correspondiente en una cuadra determinada”.
“En su forma más simple -al decir, también, de Chandías- el método comparativo consiste en tomar cuatro o cinco ventas de inmuebles próximos al que se estudia -preferiblemente en la misma cuadra- efectuadas en fecha contemporánea con la del avalúo, reducirlas al lote patrón mediante el empleo de tablas de frente y fondo, y hacer finalmente una comparación directa y rápida, de la que surja el valor buscado.
En su forma más completa el método comparativo es científico, y queda resumido en el siguiente esquema que indica las etapas del trabajo:
- Información relativa a las ventas de inmuebles ocurridas en la zona vecina a la del lote en estudio; información amplia y de fuentes responsables.
- Selección de la información recogida mediante inspecciones oculares y métodos rápidos de saneamiento, destinados a eliminar operaciones extraordinarias -altas o bajas- o sospechosas. Ordenamiento y clasificación.
- Determinación del precio neto de la tierra para cada una de las operaciones elegidas, descontando al de venta el que corresponda a las mejoras, si las hubiere.
- Reducción de todas las operaciones al lote patrón, mediante el empleo de las tablas de frente y fondo.
- Corrección de los valores anteriores mediante el empleo de coeficientes que tengan en cuenta la ubicación de los lotes.
- Corrección mediante la aplicación de coeficientes que tengan en cuenta la fecha de las ventas estudiadas.
- Corrección final que tenga en cuenta la influencia de factores particulares”.
El valor de mercado inmobiliario traduce la mayoría de los factores que influyen en la valorización de la tierra.
Los coeficientes de reducción a lote patrón (tipo) y corrección en función de la ubicación de los lotes de terreno que se comparan, resultan de las distintas propuestas empíricas conocidas o de aquéllas que elabora el tasador.
Reiteramos, y no nos cansaremos de hacerlo, que sólo la competencia, experiencia y juicio profesional del tasador, habilitan para la selección de propuestas empírico-analíticas (ofrecidas o propias) que se compadezcan con el mercado e inmueble a tasar.
b) Método de asignación
Este método se funda en que existe, frecuentemente, una relación proporcional entre el valor del lote y el valor de lo edificado en él (por ejemplo 1:4). Con el aumento de la demanda de la tierra, la proporción del valor de terreno a construcción tiende a estrecharse en la medida que se aproximan sus valores relativos.
Una severa limitación de este método es no considerar las características individuales de los lotes. Su utilización se hace efectiva cuando se carece completamente de datos sobre terrenos baldíos comparables con el lote a tasar.
c) Método de urbanización de fraccionamiento
“El último método de valuación de terrenos se refiere al valor de terrenos en bruto (no urbanizados) apropiados para lotes de construcción habitacional unifamiliar.
Un método que puede usarse para determinar el valor de mercado justo de un terreno descuenta al precio inicial pagado por el predio los gastos de urbanización. De hecho, en el método de urbanización de fraccionamiento, se restan todos los costos probables de urbanización, incluso la utilidad del fraccionador y el costo del financiamiento, de los precios de venta proyectados totales de los lotes individuales. La cifra que resulta es el valor del terreno en bruto” (Ventolo Jr. y Williams).
El método de cálculo de costos se encuentra limitado frente a:
- propiedades valiosas por su antigüedad;
- propiedades en que el uso actual no se compadece con el principio del mayor y mejor uso del terreno;
- alteraciones del mercado inmobiliario;
- costos variables de la construcción, según el número de proyectos emprendidos por los constructores y el margen de utilidad esperado para cada uno de ellos.
En construcciones antiguas no es fácil estimar la depreciación, como así tampoco determinar el costo de reposición cuando no se producen equivalentes adecuados de los materiales de construcción y técnicas que se usaron en la estructura antigua.
Las alteraciones del mercado inmobiliario -niveles altos de oferta o de demanda- también reducen las posibilidades de utilización del método de cálculo de costos, dado los riesgos de sobre o subvaloración.
Algunos autores plantean como problema de este método, la tendencia que tiene a sobre estimar el costo de reposición y a subestimar la depreciación de los bienes.
Este método resulta útil para la valuación de construcciones, en aquellos casos en que los métodos de comparación de ventas o capitalización de rentas no resultan factibles por la naturaleza de la propiedad. Ejemplos de esto son las escuelas, museos, bibliotecas y, en general, todo edificio de carácter institucional.
Para ciertos propósitos de valuación, el método de cálculo de costos es el único posible, como sucede en un avalúo destinado a seguros. En este caso, sujeto a reglamentación o disposiciones específicas, debe fijarse el costo de reposición del edificio, deduciendo únicamente la depreciación física, sin considerar el valor del terreno.
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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