MATERIAL DE ESTUDIO

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas

1. Tierras y mejoras

Sobre este tema de determinación del valor de la tierra y mejoras, el ingeniero Gustavo Pignata (Vocal del Consejo de Tasaciones de la Provincia de Córdoba; destacado investigador de la temática agropecuaria; disertante del Curso Anual de Peritos Tasadores y miembro del Tribunal Examinador. Destacada labor en la formación de nuestros profesionales en la especialidad.) en primer término, se harán algunas consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasación, luego se transcribirán las acepciones de distintos especialistas, la experiencia propia en esto, para luego entrar de lleno en la parte práctica.

Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Española sobre lo que es tasación, hallamos en primer término, la palabra Tasa -de tasar- que es el precio máximo o mínimo que fija la autoridad a las cosas, mientras que otros la definen como valuación, justiprecio de las cosas, entendiendo es más ajustado a la realidad este último.

El Dr. Bórea, señala que tasación o valuación o valoración o estimación o justiprecio de una propiedad, significa determinación del valor de la tierra.

Recabando más antecedentes, siempre refiriéndose a tasaciones, valuaciones o valoraciones, acota Borea que Canavezzi lo define como “Agrotimesis” de Agros, campo y timesis, estimación, porque en las valuaciones rurales el tasador aplica todos los conocimientos de economía rural y técnica agraria, o sea, la conveniencia económica de determinados cultivos, sus resultados y las condiciones intrínsecas y extrínsecas del fundo.

Sobre esto mismo expresa V. Nicoli que “el tasador procede hasta cierto punto como el agrimensor, pues éste mide las cosas reduciéndolas a la unidad de longitud y superficie, mientras que el tasador lo hace en función de la unidad de moneda, pero debiendo tener en cuenta que la superficie constituye un dato fijo en el tiempo, mientras que el valor de la tierra varía en el mismo”.

El valor de la tierra, está influenciado por la oferta y la demanda, por lo tanto, a mayor oferta el precio disminuye sucediendo lo contrario cuando hay alta demanda.

Los términos valor y precio correspondientes se confunden debiendo señalar: “el precio es la manifestación concreta del valor”, siendo además, el precio la valuación monetaria de los bienes y donde el precio sería el valor venal, o valor de mercado o valor corriente, siempre regido por la oferta y la demanda.

Los elementos del valor serían en primer término, la utilidad y la dificultad de adquisición, como consecuencia de lo limitado de su cantidad. En otros términos, en el mercado, la demanda es la utilidad y la oferta es la facilidad de su adquisición.

Debe tener en cuenta, quien encomienda un trabajo de tasación, que ésta se hace en un momento determinado y de acuerdo con las condiciones vigentes a esa fecha, de clima, rendimientos, precios, medidas de gobierno y donde frente a cualquier variación de cualesquiera de ellas en más o en menor en el corto plazo incide en el valor de la tierra. ¿Qué sucedería en este momento, si se dieran medidas que permitan una exportación fluida de granos y carnes y con buenos márgenes para el productor?

Las valuaciones de los inmuebles se dividen en urbanas y rurales y dentro de estas últimas, las hay ordinarias y catastrales.

Las primeras son para operaciones de compraventa, expropiaciones, división de condominio, operaciones de crédito, etc..

Siempre es importante fijar criterio de tasación, donde hay quienes se inclinan por la actualidad, mientras que otros lo hacen por la aptitud, entendiendo que la conjunción de estas dos opiniones son importantes para arribar a valores razonables.

Quienes lo hacen por la actualidad, parten del principio que se vende lo existente y no lo que puede hacerse por mérito del comprador, mientras que los del criterio de aptitud consideran el valor potencial del bien.

Consecuentemente, los cálculos deben hacerse, ajustándose a las prácticas, rendimientos, etc., utilizados por un empresario mediocre que aplique técnicas razonables y probadas, con la eficiencia también media.

2. Valores a determinar

Todo profesional que reciba una orden de tasación, debe analizar y consultar con su cliente, qué tipo de valores debe determinar a través de su trabajo, que puede ser:

            1. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias, frente a un interesado a vender su predio, donde se hace una evaluación de las transacciones corrientes en la zona, formas de pago, demanda de este tipo de bienes, sumándose algún tipo de opinión sobre la aptitud por tal o cual tipo de explotación; b) también puede ser el caso de un interesado por adquirir un campo y acude a un tasador, que le indique el mayor valor que puede pagar, la aptitud, la renta razonable a obtener; c) casos judiciales de separación de bienes, donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado; c) cuando hay una ocupación temporaria del bien que excede el contrato y se debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al valor del bien y tiempo de ocupación; e) cuando se deba fijar el canon de arrendamiento, de acuerdo al valor razonable.

Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y desfavorables, pidiendo opinión a los conocedores del tema y sabe que una vez tomada la decisión de compra, él es quien dirige la empresa, puede cambiar el tipo de explotación a su criterio o el de sus asesores, incorporar nuevas técnicas, asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros de comercialización, etc..

            2. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad actual del predio, independientemente de las condiciones del mercado.

            3. Valor potencial: Es el que se lograría modificando la actual explotación y mejorando los ingresos. También se fija el caso de explotaciones donde hay plantaciones que recién entran en su período óptimo de producción y que el mismo puede ser de varios años, por lo tanto, se debe determinar el lucro cesante.

            4. Valor de garantía: Es el que generalmente solicitan las instituciones bancarias por préstamos que deben acordar a sus clientes, donde el prestamista nunca dirige la explotación, no puede introducir modificaciones en el rumbo de ésta, hacer nuevos planes, existen, a veces, los riesgos de diferir por un tiempo los cobros de los servicios, en casos de ejecución siempre hay más gastos, etc.. Por lo tanto, no se calcula solamente ingresos y egresos que la explotación normalmente origina con rindes normales, precios depurados, sino que se suman rubros como amortizaciones, interés de la inversión en mejoras, del capital de explotación, del capital circulante, estimando un fondo de reserva como cobertura de riesgos.

            5. Valor afectivo: Es el caso de parcelamiento entre herederos, donde hay uno de ellos que le interesa una fracción porque es donde siempre vivió y acepta pagar más o también otro interesado por cierto bien que perteneció a sus antepasados y le interesa recuperarlo pagando aún más. Como se dijo anteriormente, si bien el valor hallado para un campo puede ser discutido, siempre la rentabilidad es la que determina la continuidad o no de la actividad y es factor decisivo.

3. La tasación

Todo trabajo de tasación rural, se hace en tres etapas:

            1. Recopilación de antecedentes. Algunos de éstos no necesariamente pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. En organismos oficiales, Bolsa de Cereales, revistas y publicaciones privadas, aportan datos estadísticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por provincias, departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas divisiones políticas (las sembradas y cosechadas), las existencias ganaderas por destino (cría, invernada, tambo), precios actualizados de los productos en los últimos años, etc.. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador en la revisión del predio es la fotografía aérea que se puede adquirir en la provincia de Córdoba, en algunos casos fotografías más modernas y también algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. El resto puede hallarse en el área de la zona donde está el predio a revisar, donde acudiendo a acopiadores de cereales, éstos pueden aportar datos sobre fletes, gastos de comercialización, de secado, etc., que sufren las ventas.

Asimismo, las casas de remates ferias, siempre informan al tasador sobre los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta de ganado, fletes que cobran los camiones, hacia donde se desplaza el grueso de la producción y no faltan casos, donde sabiendo qué campo se revisará, adelantan características particularidades, etc.. De ser una zona tambera, las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idéntica función.

Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona, y su comparación con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos informantes, en inmobiliarias de la zona, casas centrales de firmas, consignatarios, algunos bancos (Banco de la Nación -casa central- Departamento de Tasaciones). En este aspecto, de ventas que luego fundamentarán su opinión, sobre el valor del campo, es necesario averiguar si se consideran elevados o no y los motivos.

Asimismo es sabido que campos sobre pavimento, tienen un plus de valor, especialmente en zonas lluviosas, lográndose con esta condición una rápida salida de los productos perecederos, granos, ganado, etc..

Por otra parte, con lluvias intensas en zonas de invernada –especialmente en invierno- cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por este motivo, los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo sobre pavimento aprovecha esta situación, remitiendo inmediatamente.

También hay algunos municipios en zonas de invernada, que con la finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guías en días de lluvias a vecinos alejados del pavimento, influyendo esto también en el valor de la tierra.

Asimismo, una fracción de campo, por reducida que sea, pero con agua buena, tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular, pues con el tendido de cañerías puede variar de una explotación de cría a otra de invernada.

En algunas regiones del país, fracciones chicas pero medanosas, cuyo valor es el agua, se pagan bien, con la finalidad de mejorar otro campo y sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las hectáreas totales, en muchos casos, no es significativa, la incidencia.

Igualmente, una fracción que mejore los accesos o aumente el tamaño de la explotación, para un vecino tiene su valor.

2. Revisación. Condición indispensable antes de iniciar esta tarea, pedir un plano firmado por el profesional responsable con croquis de ubicación, sino lo hay, un croquis con rumbos, linderos, distancia a pavimento, etc., y en última instancia, fotocopia del título de propiedad, para luego poderlo ubicar en algún plano catastral.

La revisión debe ser minuciosa, máxime si se conoce poco el lugar, detallada para que no quede nada sin ver y anotar sus características (antecedentes intrínsecos o directos que se mencionarán posteriormente en esta exposición). Es aconsejable hacerla amplia y cambiando opiniones siempre de ser posible con el propietario o su personal, pudiendo compartirlas o no, pero que pueden ser útiles cuando se trabaja en gabinete, en la redacción del informe.

Se hace un resumen de las condiciones intrínsecas o directas del fundo, que el profesional debe incluir en el informe, debiendo además evaluar las extrínsecas o indirectas que también se mencionan.

Todo profesional que revisa un campo debe ser un observador sagaz, donde por ciertas características que aprecie en el campo, puede deducir condiciones del mismo. Por ejemplo, molinos sobre la calle en la costa de los alambrados, cercanos a zanjones que acumulan agua, nos está diciendo de problemas de agua, al igual que molinos con varios “chupadores” o la napa es insuficiente o de mala calidad.

Igualmente, tanques de cemento o de loza de cemento, o molinos en una parte y tanque alejados de él, también alertan sobre problemas de agua.

En otros casos, campos buenos aparentemente para invernada, con bastante lanares, son signos del mismo problema.

También el pelaje del ganado “abayado”, es de aguas malas, lo mismo que el hilo liso de abajo del alambrado, cortado y corroído. También la vegetación herbácea y arbórea es un indicador de calidades de suelos, donde la presencia de jume (Salicornia), pasto salado (Distichlis) denotan salinidad en el suelo.

En el litoral, en los campos altos, bien escurridos, domina el ñandubay (P. Algarrobilla), pero cuando se tornan, más planos aparece el espinillo (A. Caven), algarrobo negro (Prosopis Negra) y al acercarnos a las partes más bajas, bañados, ya hay ejemplares de quebracho blanco (Aspidosperma Quebracho), chañar (G. Decorticans).

En los campos de la cuenca del salado, hay diferentes tipos, unos con presencia de duraznillo blanco (S. Glaucum) y tréboles y, otros, con mucho pasto salado más inferiores.

2.1. Condiciones intrínsecas o directas

- Ubicación (provincia, partido o departamento, cuartel o pedanía)

- Población más cercana y línea ferroviaria en actividad.

- Rutas pavimentadas o mejoradas más cercanas, con distancias a puertos de embarque.

- Calles de acceso, si es directo o tipo de servidumbre y linderos.

- Amojonamiento si lo hay.

- Superficie en hectáreas, fecha de confección del plano y profesional que lo firma.

- Si hay intrusos hacerlo notar u otra restricción de dominio.

- Climatología: lluvias, en milímetros, su régimen, distribución, días de lluvias en el año (si se logra la del campo en 10 años incluirla)

- Temperaturas: máximas, mínimas, medias heladas, período libre de éstas, fechas medias de la primera y última.

- Otros: granizo, luminosidad, humedad, etc.

- Topografía: hectáreas altas, medianas, bajas, partes cubiertas con monte, serranías, lagunas, etc..

- Calidad agropecuaria: desde muy bueno para agricultura, pasando por bueno, regular o malo e igual categorización para ganadería, desperdicios, etc..

- Tapiz vegetal: discriminado entre herbáceo (especies útiles) y arbóreo (tipo de monte, especies, si está explotado o no, etc.).

- Receptividad ganadera en campo natural expresada en EV/hectárea.

- Agua subterránea, profundidad de las napas, calidad y disponibilidad, etc.

- Riego detallando la fuente (si es permanente o eventual el derecho) dotación en litros por segundo, turnos, hectáreas regables, etc.

- Grado de adelanto de la zona.

- Mejoras fijas (construcciones, alambrados, instalaciones, pasturas) señalando si son normales o excesivas para luego tenerlo en cuenta en la tasación.

- Plagas de los cultivos y del ganado, enfermedades de éstos y sus carencias. Opinión sobre la conducción del establecimiento.

2.2. Condiciones extrínsecas o indirectas

Si bien no es necesario mencionarlas conviene tenerlas en cuenta, siendo las que corresponden al Estado:

- Usos y costumbres del lugar.

- Líneas de crédito oficial, si son de promoción o no.

- Legislación rural vigente.

- Enseñanza y experimentación agrícola / ganadera.

- Tipo de economía (libre, dirigida, etc.).

- Política internacional vigente.

Las que corresponden a organizaciones de productores son:

- Mutualidades.

- Asociaciones de productores.

- Cooperativas.

- Sindicatos.

Por último los datos sobre comercialización de la producción:

- Mercados locales, regionales, nacionales.

- Cadenas de frío.

- Comunicaciones.

- Medios de transporte (FF.CC., marítimos y fluviales, camiones).

- Vecindad o cercanía a otros países que pueden absorber la producción y salidas portuarias más cercanas que las tradicionales y sus ventajas.

- Moneda.

2. 3. Determinación del valor

Es condición indispensable manejar todas las variables con conceptos técnicos realistas.

No es posible llegar a determinar valores, encarando actividades que signifiquen monocultivos, donde se agota la fertilidad en el tiempo o que no sean representativos de la zona y el campo (ej.: por más que el algodón es un cultivo representativo del Chaco, no puede hacerse los cálculos para determinar el valor de la tierra considerando solamente a él, sin incluir ganadería para recuperar fertilidad en un porcentaje razonable. En zonas de aguas salobres no se pueden hacer los cálculos planificando una actividad de invernada, pues el factor limitante es el agua).

Por otra parte, el tasador también debe manejar con soltura los aspectos técnicos del manejo del suelo y sus limitaciones, tipos de cultivos posibles, actividades que se pueden encarar, labores necesarias en éstas, capital a disponer para que la actividad sea rentable, no incurriendo en cálculos optimistas en parcelas reducidas que no sean representativas.

En la superficie que utilice el profesional en los cálculos, donde surja que el productor puede desenvolverse con eficiencia y progresar, debe tenerse en cuenta las rotaciones y aun en los mejoras campos, la ganadería con praderas para recuperar fertilidad se hace necesario. Esto es corriente en Argentina, denominándose esta forma de explotación como agricultura sostenible, opinándose al respecto, que en la parte ganadera se debe mejorar su eficiencia.

Otro aspecto que no se debe olvidar es el mercado, porque para justificar un valor se puede planear una explotación con buenos rindes, pero la lejanía a éste es un impedimento. Como ya se mencionó, es importante los datos sobre las ventas más recientes realizadas en la zona y sus alrededores, extensión, condiciones, plazos, forma de pago, etc., y distinguiendo al mismo tiempo la calidad de los informantes, es decir, analizar cada una de las opiniones.

La capacidad empresaria que se advierte en el campo revisado debe ser evaluada, pues juega un papel muy importante, ya que con alta tecnología se pueden lograr muy buenos ingresos, diametralmente opuestos a los de una administración ineficiente. Con esto se quiere hacer notar que los cálculos deben ser sobre la base de un buen nivel, pero de ninguna manera se acerque a los extremos.

Con el ordenamiento de todos los datos y su utilización correcta, se hacen los cálculos, según el método de tasación utilizado, para arribar a un valor en consonancia con la opinión que ha merecido el bien en la revisión, los datos de venta reales y precios estimados en el lugar, además de la comparación que puede hacerse con otras zonas similares del país e idénticas posibilidades.

El valor a hallar siempre es adecuado a las condiciones del mercado, generalmente es de contado y cuando sea con facilidades, partiendo de un contado se deben considerar los intereses que corren en este tipo de operaciones.

Finalmente es correcto preguntarse a sí mismo, si en la condición de comprador abonaría ese precio, por lo tanto, el criterio del tasador es importantísimo.

El valor hallado debe estar despojado de influencias afectivas, como sería el caso de que quien lo estima, en función de haber tenido muchas satisfacciones trabajando en él o haber pertenecido a sus antepasados y lo sobrevalúa.

Tampoco cabe un mayor valor, si hay referencias de una posible obra pública, que pueda mejorar las condiciones del lugar (ej., se dice que se construirá un dique en la zona, que permitirá regar una extensa área dentro de la cual está el bien a tasar, pues se desconoce cuánto tardará en hacerse, las disponibilidades de agua de riego, etc.).

Por lo tanto, se debe trabajar con objetividad, con cálculos de ingresos y egresos en actividades posibles al momento de emitir opinión.

4. Método de tasación

Los podemos clasificar en dos grupos como sigue:

            1. Técnicos

                                   1.1. Explotación directa con capitalización de la renta neta

                                          Se trata de un método idóneo donde en los casos que se trabaje con una superficie cercana a la U.E., el productor con su familia tipo aporta trabajo y tiene su remuneración como tal.

A través de su trabajo, el profesional utiliza este método; está explicando el por qué de las cifras halladas, contrastando con lo empírico que si bien A través de su trabajo, el profesional utiliza este método; está explicando el por qué de las cifras halladas, contrastando con lo empírico que si bien son orientativos, se basan en valores históricos del país o lugar.

Con todos los vicios y defectos de este método, éste constituye el mejor argumento con que cuenta un profesional para rebatir las conclusiones de un idóneo.

Según referencias, esta forma de determinar valores en función de la productividad, es aplicado en otros países, por sus fundamentos técnicos basados en principios reales de la economía agraria.

Para arribar al resultado final aplicando este método, utilizamos el valor de la producción (ingresos que acuerda las actividades planificadas, en una extensión de campo igual o superior a la U.E. con rindes medios del lugar y precios promedios actualizados de 4/5 años deducidos los gastos de comercialización) y los ítems del costo de producción donde la incógnita a despejar es la renta neta.

Los ítems del costo de producción utilizados son el beneficio fundiario (interés fundiario solamente), las amortizaciones, gastos de explotación, beneficio industrial (interés del capital de explotación y de los gastos de explotación y el fondo de reserva). Al final, la diferencia entre ingresos (valor de la producción) y egresos (los ítems del costo de la producción), da un margen que es la renta neta, que capitalizada a tasas corrientes da el valor de la hectárea libre de mejoras. Las tasas de capitalización son variables, según las zonas; en las de campos buenos para el BNA fluctúan entre 4,5 al 5,5% (según calidad y ubicación) y para los menos valiosos van del 5,5 al 6%.

Esas tasas a que se capitaliza la renta neta obtenida es una relación entre la renta y el capital, donde en la mayoría de los casos las instituciones bancarias, como se expresó en el párrafo anterior, determinan los valores máximos y mínimos para un lugar determinado y, el tasador, las utiliza según las circunstancias.

Respecto de este tema hay algunas críticas sobre el particular (ver observaciones del Ing. Múscolo) diciendo que no siempre se ajustan a la realidad y son utilizadas por los bancos para establecer una política de montos de garantía.

Es evidente que las instituciones financieras procuran establecer siempre un valor de tierra y mejoras, tomando ciertas precauciones (ej.: tener en cuenta que un banco al vender un campo recibido de un cliente que no pudo hacer frente a sus obligaciones, dentro de las condiciones de venta fijadas, figura la de no reconocer la comisión, otra de dar facilidades, debiendo soportar el adquirente esto y que influye sobre el valor final.

Además, aun fijando un valor de mercado al bien tomado como del 80 % sobre el precio, en períodos de inflación con altas tasas de interés y baja rentabilidad de la tierra, el riesgo es grande.

Si los cálculos se realizan en una superficie ideal y con características similares al campo revisado (igual porcentajes de partes altas y bajas, e igual porcentajes de hectáreas de calidad agropecuaria) el precio por hectárea es el promedio de todas las categorías. Si, por el contrario, la superficie ideal donde se han efectuado los cálculos corresponde a la mejor categoría, el precio logrado es para ésta solamente y, por lo tanto, para sacar el correspondiente a todo el campo revisando se procede de la siguiente manera:

Valor hallado por hectárea: $ 3.000,00.

Superficie del campo: 1.000,00 has.

Calidad agropecuaria:                                                                           has.                %

Campo alto muy bueno para agricultura y ganadería .................          700 ............  70

Campo alto bueno para agricultura muy bueno para ganadería          270 ............. 27

Bajo tendido, bueno p/ganadería ...............................................               30 .............. 3

TOTAL ................................................................................................    1.000 .......... 100

Precio de cada categoría

“A” o sea campo alto MB agr. 100 % ..................................................               $ 2.000,00

“B” o sea campo alto bueno p/agr. estimad. 75 % de “A” ........                        $ 1.500,00

“C” o sea campo bajo tendido. Estimado 30 % de “A” ...............                     $    600,00

Valor final:

700 has. a $ 2.000,00 ha.................................................              $ 1.100.000,00

270 has. a $ 1.500,00 ha.................................................              $    405.000,00

30 has. a $ 600,00 ha. ....................................................              $      18.000,00

TOTAL............................................................. …………               $ 1.823.000,00

                                   En       1.000 has.                 $ 1.823/ha.

Si, por el contrario, tuviésemos el valor total y deseamos saber el precio de cada categoría procedamos de la siguiente manera:

1.823.000

1.823.000 = 700 has x 100 % + 270 x 75 % + 30 x 30 % = 911.50 2.000 “A”

Precio por categoría:           “A” ....................... $ 2.000,00

                                               “B” 75 % de “A”.... $ 1.500,00

                                               “C” 30 % de “A”.... $   600,00

                        1.2. Método comparativo o indirecto

                        Partiendo de un valor cierto de venta de un campo y en condiciones similares (accesos, topografía, calidad del suelo y agua, mejoras, grado de división, etc.) se pueden establecer puntos de comparación.

Se debe averiguar además que las cifras no estén distorsionadas por problemas (fiscales, anexiones, litigio de partes, limitaciones de accesos, servidumbres; si pesan obligaciones exigibles, plazos de entrega, intrusos, que no ha transcurrido mucho tiempo y perdido actualidad el valor, formas de pago, etc.).

Los datos de remates en condiciones aceptables y conocidas, como los públicos y judiciales, son los más transparentes, para determinar con claridad el valor final.

Por lo tanto, a través de los informantes corrientes (casas de remates, comisionistas) y otros adicionales, se puede tener una opinión más o menos concreta de los valores de referencia.

Hasta hace poco, con períodos inflacionarios agudos, los valores perdían vigencia en poco tiempo, entonces sino había otro elemento de juicio, queriendo utilizar este método se debía posteriormente y por gabinete actualizar con índices, variación dólar variación del grano representativo de la zona, precio de la hacienda (novillo o ternero si la zona es invernada o cría.). Promediando un grupo de estos valores, a veces, se podría partir de cifras razonables.

En lo que hace al campo a tasar, como en todos los casos se debe hacer una inspección minuciosa, constatando todos los ítems detallados en el rubro 1.2 (condiciones intrínsecas del fundo) de este trabajo.

Con todos estos antecedentes, el valor final de la tierra, ha de ser la resultante de una ponderación depurada de todas estas variables, estableciendo también una escala de categorías con un puntaje. A la mejor se le asigna el máximo (100 %) y a las restantes un porcentual acorde con la realidad (ej.: campo alto muy bueno para agricultura, muy bueno para ganadería 100 % del valor de la tierra; campo mediano bueno para agricultura, muy bueno para ganadería 75 %; campo tendido, solamente bueno para ganadería 45/50% del primer valor; campo bajo inundable 30 % del primer valor y así sucesivamente, debiendo siempre trabajar criteriosamente en el sentido de preguntarse a sí mismo qué opinión le merecen los valores.

Con todos estos antecedentes sobre esta metodología (Foulón, Ahumada, Múscolo, etc.) sumando a ello la experiencia recogida durante muchos años en esta disciplina, es dable asignar a ciertos aspectos en particular importancia como los son:

                        1.2.1. Extensión

                        Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150 has. en la Pcia. de Córdoba, departamentos Marcos Juárez - Unión, con uno de 1.000 has., permite hacer algunas, consideraciones que el profesional que tase debe evaluar:

            A) En cualquier venta siempre hay más interesados por la primera extensión que por la segunda, en virtud del desembolso de capital que representa y que se traduce, generalmente, en un mayor valor por hectárea.

            B) A un empresario importante, le puede interesar 100 has., siempre que sea lindera o cercana a su propiedad, de lo contrario, incurre en una serie de gastos fijos de alta incidencia.

            C) En función de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has., puede valer un 15 % / 20 % más, por ser accesible a un mayor número de interesados, que hacer subir el precio de una venta, que otro de 1.000 has. que sólo puede interesar a un reducido grupo de personas.

                        1.2.2. Ubicación

                        La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas, para la entrega de los productos, granos, ganado, leche, como a puertos de embarque es fundamental. Si el campo de referencia está bien ubicado y el que va a ser tasado alejado, hay más gastos de traslado, que inciden en la rentabilidad, dando así una diferencia de valores.

En los campos de invernada, los buenos accesos facilitan la carga inmediata del ganado con menos gastos, aprovechando las fluctuaciones del mercado por factores climáticos, medidas oficiales, debiendo en este caso, el tasador cuantificarlos, entre el tomado como referencia y el revisado Aun en campos de cría con igual calidad de hacienda, hay diferencia de precio. Es sabido que vendiendo hacienda en el campo, con toda la información disponible de precios al momento se disminuyen los gastos de comercialización, se negocian mejor los desbastes, el propietario tiene menores gastos que mandar a remate feria, acumulando así beneficio con respecto a campos mal ubicados.

                        1.2.3. Calidad y aptitud del suelo

                        No es lo mismo establecer comparaciones entre dos campos de igual calidad y aptitud, similar ubicación y extensión, con otro vendido aun en la misma zona pero solamente apto para ganadería donde las diferencias de precio pueden ser del 50% aún dentro de la misma aptitud y condiciones de campos mejoras que otros, por haber tenido mejoras rotaciones, no tener plagas (S. de Alepo, gramón, etc.) que repercute en un mejor precio.

                        1.2.4. Calidad y agua disponible

                        Dentro de las zonas ganaderas de invernada puede haber dos campos de idénticas condiciones de suelo; pero tener agua de mala calidad uno de ellos lo inhabilita para esta actividad, debiendo encarar la cría, llegando en algunos casos, a establecer diferencias de valores por hectáreas de casi en un 50 %.

Solamente a través de estudios, provisión de agua potable y apta para el ganado de fracciones vecinas que tiene un sobreprecio, complementado con un tendido de cañerías, que también es un costo adicional, puede solucionar el problema y valorizarlo. En esta caso de venta del bien parcelado, se tiene que prever la servidumbre de agua a los futuros dueños, mantenimiento de las instalaciones, condiciones que deben documentarse, de lo contrario, el bien que tiene la fuente de provisión es el que conserva el valor.

                        1.2.5. Mejoras

                        Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado, mientras que el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de conservación también ello se traduce en el precio. Distinto sería de ser excesivas éstas en el bien a tasar, donde se debe discriminar entre lo utilizable y lo suntuario. Un buen tasador rápidamente evalúa la importancia de las mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien atendidas se ahorran gastos.

                        1.2.6. Disponibilidad de campos

                        En zonas de buen grado de división que son las mejores del país, los valores medios tienden a subir por la poca disponibilidad, es decir, propietarios poco dispuestos a desprenderse de ellos. Tal vez en este momento de gran incidencia de los gastos fijos en estas zonas tienden a agruparse en unidades de mayor extensión y no exista una marcada suba de precios.

Quiere decir que obteniendo referencias serias, detalladas y concretas, manejadas con criterio por el tasador, se puede llegar a establecer precios de tierra y mejoras, dentro de parámetros razonables.

            1.3. Determinar el valor por el método comparativo cuando no hay referencias

            Aquí se torna más difícil llegar a establecer un valor justo que no admita objeciones. Siempre los datos a través de buenos informantes se deben tener en cuenta y revisar el campo con minuciosidad, son premisas que no se deben olvidar en ningún caso.

Teniendo un conocimiento general del país y sus posibilidades, hallándose bien informado sobre el tema agropecuario, con buenos conocimientos en economía agraria, dominando los fundamentos técnicos de posibles explotaciones, se puede determinar el precio de un bien con mediana exactitud y fundamentos.

- Si en la zona del campo revisado no se obtienen antecedentes de ventas y tiene partes o la totalidad de aptitud agrícola, para una serie de cultivos similares a los de la mejor zona del país, pero con rindes en un 25 - 30 % menores, más alejado de puertos de embarque y centros de comercialización, mayor humedad relativa ambiente que trae aparejado mayores gastos de secado, los márgenes son menores. Si sumamos a ello que el resto de la actividad es invernada, los precios pueden ser cercanos al 50 % de la mejor zona del país.

- Si los campos mejores de invernada tienen un precio cercano a los $ 800/$ 850/ha. -tierras y mejoras- y lo comparamos con uno mediano del Litoral, zona central de ésta, que si bien puede estar algo más cerca del mercado, el ganado tiene un mayor período de terminación y no tan bueno como en el oeste, menos rendimiento industrial, estas diferencias se manifiestan en el precio, que puede ser un 30 % menor.

- Los campos de cría, en zonas alejadas donde no hay valores, un elemento de juicio es la receptividad. Si bien en la zona típica de cría de la provincia de Córdoba en su buen nivel -Ayacucho- la receptividad no es 1 EV/ha./año, para este caso se lo toma como un patrón y vale $ 400/ha. y el revisado 1EV cada 3 has. (0,33 EV/ha./año), el valor razonable con mejoras de trabajo y acceso normales estaría en unos $ 135/ha..

            1.4. Tasaciones en base a arrendamiento en dinero

            Existiendo valores ciertos de contratos de arrendamiento, para campos similares al revisado, es posible utilizar esta metodología, debiendo deducir amortizaciones, interés, conservación, de las mejoras indispensables, así como también gastos de administración e impuestos, llegando así a la renta neta capitalizable.

El valor obtenido de la tierra será el punto de referencia, más las mejoras incluidas en el arrendamiento. Para el campo revisado, si hay más mejoras se las debe justipreciar aparte a los efectos de la tasación definitiva del inmueble y, si hay menos, deducir.

            1.5. Tasaciones en base a arrendamientos en especie o aparcería

Se puede encarar en aquellos lugares donde esta modalidad es corriente, como ocurre en la región pampeana. Se debe tener en cuenta que aún siendo campos netamente agrícolas, las rotaciones para recuperar fertilidad son necesarias desde el punto de vista técnico, por lo tanto, la ganadería está dentro del planteo.

Aquí se pacta a un tanto por ciento de los rendimientos que se obtengan para el campo (ej.: soja 36 %) a los que se deben deducir los gastos de comercialización, ocurriendo otro tanto con la ganadería (ej.: 55 % para el campo), debiendo deducir 50 % de sanidad y los gastos corrientes, intereses, amortización de las mejoras, impuestos. Los ingresos netos se capitalizan a una tasa corriente para el lugar.

En lo referente a rendimientos y precios se debe proceder como es corriente - promedios de 4/5 años y precios medios actualizados.

En la superficie estimada o U.E. supuesta, se incluirán las mejoras necesarias que debe costear (casa, un galpón, alambrados, aguadas, instalaciones de manga y corrales, pasturas).Si se trata de capitalización de hacienda por no permitir otra actividad el tipo de campo, el cuidado de la hacienda corresponde al dueño del campo, manifiesta el Ing. Gustavo Pignata.

5. Componentes de la textura de los suelos

Guía práctica de campaña para la clasificación de textura en el suelo

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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA

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