Desde la aparición del dinero desplazando al trueque, se hizo necesario ponerle precio a las cosas vendibles.
En muchos casos, ponerle precio a algunas cosas es un procedimiento sencillo, fácil y claro. Por ejemplo, con los productos manufacturados (vehículos, artículos del hogar, etc.), donde se lo determina a través de la sumatoria del valor de sus componentes, la mano de obra necesaria para su fabricación, los gastos generales y el beneficio del fabricante. Todos los datos necesarios se pueden establecer claramente, se consiguen con facilidad y el procedimiento es muy objetivo, salvo quizás en su última etapa, cuando debe decidirse la utilidad o beneficio a agregar, donde se maneja algún grado de análisis subjetivo.
El “ponerle precio” a las propiedades inmuebles, es bastante más complejo ya que influyen en él factores que no son claramente justipreciables, sino que por el contrario, encierran un alto grado de subjetivismo. Por ello se dice que valuar no es una ciencia exacta.
Valuar es estimar o medir el valor de una cosa de interés económico, en función de una unidad monetaria, y para un mercado o momento económico determinado.
Valuar significa poner medida a las cosas vendibles, medir su valor.
La valuación entonces, tiene por objeto fijar el valor de cambio de las cosas vendibles. Entendiendo por valor de cambio el que se mide por la cantidad de otros bienes que podríamos obtener a cambio del nuestro.
Este valor de cambio expresado en dinero, se denomina precio.
El precio de las propiedades siempre fue una materia donde es conflictivo y muy difícil lograr coincidencias. Cada tasador tiene su técnica, cada empresa cree conocer mejor que nadie el mercado y cada propietario cree tener las mejores razones para justificar un determinado valor.
En la realidad, el 90% de la valuación de inmuebles, se hacen teniendo en cuenta su valor venal (precios determinados por la ley de oferta y demanda), con referencia muy vagas, sin estudios ni métodos, suponiendo que la experiencia en el trabajo inmobiliario da seguridad a la veracidad de los valores obtenidos.
Chandías, sostiene que saber valuar, no significa tener una lista de valores actualizados en distintas zonas de la ciudad, sino saber analizar y ponderar estos antecedentes, que finalmente nos llevaran al valor final justificado.
Las tasaciones constituyen una ciencia aplicada a una técnica, que se sirve de las ciencias matemáticas, pero sometidas al criterio y la experiencia como condición fundamental y necesaria. No es ciencia pura, ni es solamente experiencia, y los aspectos técnicos deben ser manejados con habilidad e ingenio.
Algo en lo que coinciden todos los autores, es en que la tasación debe responder a reglas y normas:
- conocer el bien a tasar
- mantener la objetividad
- conocer el medio y el momento.
EL VALOR EN LA TASACIÓN
El concepto de valor resulta difícil de definir, porque los hechos a los que se refiere son de pura relación, relación entre dos cosas intercambiadas. Por lo tanto no es un concepto absoluto.
- No es tampoco una cualidad de la cosa, no es una característica intrínseca del objeto, sino que es dependiente de los deseos del hombre (está relacionado con la dificultad para lograr el intercambio).
- Un objeto no puede tener valor, a menos que tenga utilidad, entendida ésta como la capacidad de provocar el deseo de poseerlo (deseabilidad). Si un objeto se puede obtener gratuitamente, carece de valor.
- La utilidad sola es insuficiente para proporcionar valor a un objeto, también debe haber escasez del mismo. Análogamente, la escasez sola tampoco otorga valor, deben existir ambas.
- El deseo, estimulado por la utilidad del objeto, le otorgara valor si existe además un mercado con posibilidades de compra.
Rivarola, en su libro “Teoría y Practica de la Tasación de Inmuebles”, dice que cada inmueble admite tantas valoraciones como motivos puedan presentarse para valuarlo. (No le asigna el mismo valor una persona que quiere comprar, que la que quiere vender; o ambas partes en un litigio por herencia; etc.).
En realidad el valor de un bien será el que se obtiene de su venta en condiciones normales, cuando el vendedor esta deseoso de vender, y el comprador, deseoso de comprar. La dificultad es que hay que establecerlo antes de su venta, pero con el ojo puesto en ella.
El valor es la relación que existe entre una cosa deseada y un adquirente posible.
La medida de valor es la cantidad de dinero que el adquirente potencial probablemente pagara para lograr la posesión de la cosa deseada. Por lo tanto el precio es la medida del valor, expresado en dinero.
Sabemos que un objeto al que el tasador le asignó un valor, puede tener diferentes precios: uno para la venta rápida, otro para hacer un buen negocio; otro para no vender, con la intención de valorizar una zona u otra propiedad vecina.
No existen entonces dos valores para un mismo bien, lo que si hay es una estrategia de venta que pone un precio de oferta superior, para negociar una rebaja.
Conclusión: una valuación requiere de una metodología de cálculo. Requiere de mecanismos que eliminen la anarquía existente y que todos los tasadores se movilicen de manera similar, tanto en la búsqueda de datos como en la forma de análisis, el grado de ponderación, etc. para que se arribe a valores similares.
METODOLOGÍAS DE CÁLCULO
Entre los métodos que vamos a desarrollar en el curso, encontramos:
I- MÉTODOS SEPARATIVOS
Ø VALUACIÓN DEL TERRENO: MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE
REFERENTES DIRECTOS
Ø VALUACIÓN DEL EDIFICIO: MÉTODO DIRECTO O DEL VALOR DE
REPOSICIÓN
I- MÉTODOS DE CONJUNTO
Ø MÉTODO INDIRECTO O DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA
Ø VALOR VENAL
I- OTROS MÉTODOS
Ø EL RECICLAJE DE LOS EDIFICIOS
Ø VALUACIÓN DE LOTEOS
Ø EL VALOR MÁXIMO DEL TERRENO
Los métodos separativos se denominan así, porque dividen al inmueble en sus partes componentes y determinan el valor tanto del terreno como del edificio, en forma separada. Establece que un bien raíz está formado por dos partes esencialmente distintas: el lote y la edificación. Las diferencias entre ambas son muchas y evidentes, pero las que nos interesa a la hora de valuar, es que el edificio puede fabricarse, mientras que el terreno no.
Que el edificio sea fabricado, significa que de alguna manera podemos establecer su costo. Partiendo de sus componentes primarios- mano de obra, materiales - llegaremos a un monto más o menos exacto. En definitiva hacer un edificio es un procedimiento industrial de etapas definidas y lo que es más importante, de costos definidos.
En cambio, la tierra es un bien de naturaleza económica muy particular, es inamovible, limitada en cantidad, no tiene precio de costo (de producción) y su duración es indefinida. Por ello requiere ser tratada con diferentes criterios.
Además, tanto edificio como terreno tienen comportamientos, a lo largo del tiempo, muy diferentes.
Mientras que el primero comienza a perder valor desde el mismo momento de su puesta en funcionamiento, el terreno no pierde valor nunca, muy por el contrario, generalmente aumenta su valor.
Todo lo que se relaciona con el edificio, es más claro, menos indeterminado. El estudio de costos nos suministrará un número - expresado en $/M2 - con el cual, y junto a la superficie del edificio, encontraremos el valor del mismo.
Para el estudio de costos, la cosa termina allí. Pero para la valuación, la cosa recién comienza allí.
El costo de un bien físico, no es su valor. Este último tiene sus propias leyes. El edificio solo vale en función del terreno. Podremos mantener la idea de que valuar un edificio es más sencillo, si estamos seguros que existe una adecuada relación entre lote y edificio. Admitiremos la existencia de esta condición para el cálculo.
Por otro lado, en general el edificio tiene un precio varias veces mayor al precio del terreno, llegando en algunos casos a tener una relación de 1:10. Por ende, un error en la estimación del valor del terreno, puede equivaler a un error de un 10% en la estimación total.
Los métodos de conjunto, consideran que para llegar a la valuación de un inmueble, hay que analizar conjuntamente terreno y edificio, porque es en conjunto que ellos producen un beneficio o utilidad.
Estos métodos se basan en la teoría económica que todo capital debe producir una renta. Las partes que conforman el inmueble, de manera independiente, no generan utilidad: un terreno, por sí solo, no produce una renta (salvo excepcionalmente). Necesita del edificio para hacerlo
Fuente: Cátedra de Economía de la Construcción II – Facultad de Arquitectura y Urbanismo - UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN a/c de Ing. Luis D´AGNILLO, Profesor Titular; Arq. Edgardo ALBO, Profesor Asociado; Arq. Diana STEIMBERG, Profesora Adjunta; Arq. Silvia ALDONATE, Profesora Adjunta.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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