El tratamiento avaluatorio de los lotes situados formando esquina requieren un tratamiento especial con relación a los lotes mediales. Por esta razón se estudia su metodología del avalúo como caso de lote irregular, aunque en estricto rigor estos no constituyan predios irregulares propiamente dichos.
Una apreciación general de estos lotes, es que por su ubicación de esquineros en una manzana, su valor unitario, puede pensarse “a priori” es mayor que el valor unitario de los predios mediales.
Pero esta apreciación no puede considerarse en términos absolutos, o sea que siempre así lo sea, o bien que exista un porcentaje de aumento de valor constante para todas las esquinas comparados con los terrenos no situados en esquina.
Durante años, antes del desarrollo de técnicas avaluatorias, era generalizada la práctica de aplicar a las esquinas un valor adicional del 25% respecto al valor del lote medial.
Así, según consta en el libro “Tasación de Inmuebles Urbanos” del autor Mario E. Chandías (que se encuentra citado en la Bibliografía al final de este trabajo), reproduce una normativa utilizada en ese entonces por el Bco. Hipotecario Nacional de la Rca. Argentina: un lote esquina debe ser aumentado de valor respecto al medial en los siguientes porcentajes:
1. Para ubicaciones muy centrales, en zonas de gran valor comercial, del 25% al 35%.
2. Para ubicaciones comerciales en general, del 20% al 25%.
3. Para ubicaciones familiares, pero de elevado valor unitario de la tierra, del 15% al 20%.
4. Para zonas familiares, 10%.
Si bien esta escala fue establecida para la Capital Federal, Fitte y Cervini señalaron que pueden haber ubicaciones que escapan a todo cálculo en las que el sobre valor puede ser aún superior al 60%.
Existen a parte de los mencionados, distintos criterios para el avalúo de los lotes esquineros. Se verán aquí algunos de ellos:
Criterio de Zargerle
Considera para los terrenos esquina la siguiente expresión:
VLE = VL. Medial s/C.Pral. + coef. (<1)* VL. Medial s/C Sec.
Para su aplicación debe tenerse en cuenta que tanto el Lote Medial s/Calle Principal o s/Calle Secundaria, corresponden a lotes de igual dimensión al considerado para la esquina.
Para mayor facilidad de comprensión puede imaginárselos como una traslación del lote esquina tanto hacia la calle principal como secundaria realizada sobre las respectivas alineaciones.
El coeficiente se aplica en función de la dimensión frente sobre la calle principal. El criterio original fija este coeficiente en una tabla que se transcribe, teniendo en cuenta que las dimensiones del frente se expresan en pies:
|
Pies |
% |
Pies |
% |
Pies |
% |
Pies |
% |
Pies |
% |
|
5 10 15 20 |
15 25 33 40 |
25 30 35 40 |
46 51 55 58 |
45 50 55 60 |
60,7 63 64,5 66 |
65 70 75 80 |
67 68 69 70 |
85 90 95 100 |
70,5 71 71,5 72 |
Zargerle no aplica este criterio a la propiedad situada en zonas industriales o residenciales, por lo que la considera de aplicación para zonas comerciales y considera que la influencia valorizadora de la situación de esquinero no va más allá de los 100 pies contando desde la esquina.
Se ha observado que muchos avaluadores han aplicado este criterio con distintas variantes adaptadas para cada caso en función a las características de la región o ciudad considerada.
Criterio de Zangerle adaptado para su aplicación en Montevideo Como se ha visto, el criterio original de Zargerle parte de la base de considerar el valor del lote esquinero como suma del valor de un solar de idénticas dimensiones y configuración situado medial sobre la calle principal o sea de mayor valor más el valor del mismo lote ahora traslado a la calle de menor valor, en este caso multiplicado por un factor que se determina en función a la dimensión frente sobre la calle principal del lote en estudio.
En primer lugar, este autor hizo una modificación que tiene importancia de orden práctico, al determinar por el método de mínimos cuadrados una expresión matemática que mejor se ajuste a los valores consignados en la tabla de valores escalonados, que se define en el método original.
Esta función así determinada es:
a = 0.2096 · frente calle principal 0.383
En segundo lugar se ha considerado que no en todas las distintas zonas de una ciudad el coeficiente a tiene la misma significación o dicho de otra forma, tiene el mismo peso.
Se debe tener en cuenta que el hecho generador de mayor importancia que imprime un mayor valor a un lote esquinero, es su importancia considerado desde el punto de vista de la actividad comercial. Aún así, no todas las zonas comerciales, tienen a su vez la misma importancia.
Pero no solo el aspecto de actividad comercial es el que puede generar mayor valor, otros como ser la posibilidad de disponer de un mayor desarrollo de frentes a la vía pública, puede permitir una mejor resolución de su proyecto arquitectónico, cuando se trata de proyectar edificios de viviendas colectivas o de complejos de tipo habitacional.
En forma general y tentativa se ha tratado de enumerar en función a las características de las distintas zonas una lista decreciente en importancia que trata de ilustrar sobre la incidencia que cada una de ellas pueda tener respecto al mayor valor de las esquinas:
- COMERCIAL CENTRICO
- RESIDENCIAL DE ALTA CATEGORIA
- COMERCIAL ZONAL
- RESIDENCIAL BARRIAL
- INDUSTRIAL
- RESIDENCIAL SUBURBANO
En estas distintas zonas el incremento de la condición de esquinero de un lote será diferencial. Así una esquina situada en el centro de la ciudad en una zona con predominio de actividad comercial, la presencia de un lote de estas condiciones, permitirá una mayor exposición a la vía pública de la actividad que allí se desarrolla, como así permitirá una mayor exposición de productos si se trata de exponerlos en vidrieras.
Si a su vez, como es frecuente, si esta posición es coincidente con la detención obligada de personas, por ejemplo, como es el caso de paradas de transporte colectivo, permitirán aún más que las personas puedan observar una exposición de productos en el local comercial situado en esa esquina.
No solo en el centro de las ciudades ocurre este fenómeno, si no que también es constatable la existencia de ello en otras zonas comerciales que puede atribuírsele una similar característica ahora de tipo zonal o barrial, pero que por cierto es lógico considerar que para ellas la influencia en el valor de la condición de esquineros de los predios es algo menor que en las zonas comerciales céntricas.
Cuando se trata de analizar esquinas situadas en zonas residenciales de las perisferias de las ciudades, allí la influencia valorizadora es sensiblemente menor, llegando a algún caso a considerarse nula.
Un ejemplo de ello, es la existencia de un lote esquinero situado con frentes a dos calles que aún no han sido pavimentadas y que su pavimentación gravará por concepto de contribución de mejoras en mayor grado que a los lotes mediales. Para comprender mejor este ejemplo, recordar las consideraciones hechas en el Capítulo II.
Como forma de medir esta desigualdad en el incremento del valor de los lotes esquineros, se ha optado por conservar el coeficiente a para las zonas de mayor valor desde el punto de vista comercial y a medida que esa influencia valorizadora vaya siendo menor, aplicar un coeficiente a* 0.10*I donde la variable I es una clasificación de la importancia de las esquinas que varía entre I = 10 e I = 1. De esta forma la mayor valorización en zona comercial céntrica tendrá I = 10 y la de menor influencia valorizadora podrá ser clasificada como I = 1. (Eventualmente I = 0).
Es en consecuencia importante que entre los elementos con que pueda contarse para el desarrollo de actividades avaluatorias en una ciudad, se disponga de un plano indicativo de las distintas zonas que representen el valor que debe atribuírsele a la variable I.
Debe considerarse además, que la influencia valorizadora de una esquina, se entiende que llega hasta los 30 metros de la intersección de las alineaciones de las calles.
Al respecto de como medir la dimensión frente, esta dimensión está definida para lotes en que el vértice coincide con la intersección de las alineaciones, pero ello no es tan sencillo cuando se interpone a la intersección de las alineaciones un acordamiento, en particular cuando es circular y no una segmento y más aún cuando las alineaciones principales no forman ángulo recto.
Sobre esto, pueden considerarse innumerables casos diferentes, en croquis adjunto se ilustra sobre los más relevantes.
La expresión para determinar el valor de un lote esquina es:
VLE = VLMedial s/C.Pral. + a frente pral. * I * (0,1) * VLMedial s/C.Sec.
En la que:
a = 0.2096 . a 0.383
a = dimensión frente sobre calle principal
I = Importancia de la esquina según las zonas
(Calificación de 10 a 1)
Importancia esquina 0 £ I £ 10
a = valor de tabla en función de a
Critero de Sommers
Se especifica que su aplicación corresponde a lotes esquina situados en zonas comerciales de comercio minorista y cuando el frente a calle principal es más angosto que el frente a la calle lateral.
Para su aplicación se efectúa la suma del valor calculado para ese lote como si fuera medial con frente a la calle principal más una valorización determinada a partir del cociente entre el valor unitario correspondiente a cada calle y la relación frente-fondo del lote considerado.
Con esas variables se entra en una tabla que proporciona el porcentaje que habrá que adicionar del valor estimado como lote medial.
La tabla es la siguiente:
|
DIMENSIONES DE LOTES ESQUINA |
|||||||||||||||||||||
|
REL |
10 100 |
20 100 |
25 100 |
30 100 |
40 100 |
50 100 |
60 100 |
70 100 |
75 100 |
80 100 |
90 100 |
100 100 |
|||||||||
|
VUP/ VUS |
SOBREPRECIO |
||||||||||||||||||||
|
% |
% |
% |
% |
% |
% |
% |
% |
% |
% |
% |
% |
||||||||||
|
10 25 30 40 50 60 70 80 90 100 |
35 46 56 68 82 98 117 141 167 195 |
28 36 44 53 63 75 89 108 128 148 |
25 32 40 48 57 68 81 97 115 134 |
23 29 36 43 52 62 74 89 105 122 |
19 25 30 37 44 53 63 76 90 104 |
17 21 26 31 38 45 54 65 77 90 |
15 19 23 28 33 40 48 57 67 79 |
13 16 20 25 30 35 42 51 60 70 |
12 15,5 19 23 28 33 40 48 57 66 |
11 15 18 22 26 32 38 46 54 63 |
10 13 16 20 24 28 34 41 48 56 |
9 12 15 18 21 26 31 37 44 51 |
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El presente análisis no me pertenece. Dada su calidad he decidido exponerlo en este espacio. Si alguien conociera su autor, agradeceré me escriba a mi dirección electrónica que figura bajo mi firma, para, con mucho gusto agregarle al pie.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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