III. Los productos
Autor: Ing. Juan José González
Buenos Aires – Mayo de 2007
VALUACION DE LA TIERRA
PARA EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
En la introducción ya hemos señalado los productos que en general se busca obtener con el desarrollo de los emprendimientos inmobiliarios.
Ante la fuerte indeterminación que afecta a los emprendimientos comerciales orientaremos este trabajo a los desarrollos destinados a viviendas.
Cabe destacar algunas importantes variantes en el desarrollo de estos negocios. Están aquéllos que tienen por objetivo vender:
· sólo parcelas de tierra (lotes para vivienda, fracciones para chacras, etc.);
· la tierra más la construcción llave en mano de casas, o bien cuando se vende un departamento en un complejo de torres;
· adicionalmente puede ofertarse cierta infraestructura deportiva: pileta, canchas, amarras, hoyos de golf, etc.
La experiencia nos indica que una vez que en una región se ha establecido la aceptación por parte de la Sociedad de este tipo de urbanizaciones, se genera rápidamente una fuerte competencia entre los mismos, tal como se observa en ciertas zonas del Gran Buenos Aires en algunas ciudades de Europa.
Esta competencia hace que cada vez sea mayor la oferta de proyectos que se esmeran en ofrecer más variantes de infraestructura, servicios, esparcimientos, etc., a un costo más optimizado.
III.1. Anteproyecto
A los fines de la valuación es necesario plantear por lo menos un anteproyecto al menos teórico y exponer en el informe que el valor determinado está sujeto al desarrollo de un proyecto de tales características.
En esta etapa se procede a predefinir el supuesto emprendimiento, es decir:
a) Planteo de un objetivo para el mismo:
Es la razón de ser del emprendimiento, o la apuesta al futuro de sus fundadores, “ el que queremos que sea”.
Para que esto no sea una mera expresión de deseo debe estar delineado al menos en sus puntos esenciales en forma completa, vale decir:
· será un barrio cerrado, un country, un club de campo, etc.;
· alternativa mixta;
· nivel social al que se pretende captar;
· su magnitud se prevé en xx unidades;
· el horizonte de desarrollo es de xx años.
b) Anteproyecto
De acuerdo con lo anterior se desarrollará un anteproyecto de agrimensura, arquitectura e ingeniería que considerará:
· Desarrollo inicial para el objetivo propuesto.
· Areas y/o alternativas de expansión y/o variaciones al objetivo.
· Diagrama de urbanización o esquema de parcelamiento.
· Planteo de las obras externas a la fracción:
· Pavimentos exteriores.
· Extensión hasta la fracción de los servicios públicos necesarios.
· Planteo de las obras principales internas de la fracción:
· Subdivisión
· Pavimentos
· Instalaciones de servicios
· Saneamiento
· Forestación
· Otras
· Fijación de pautas de las obras y urbanización futuras.
· Estimar oportunidad de ejecución.
· Planteo de alternativas de ejecución y/o desarrollo.
· Costeo del proyecto y sus alternativas.
· Otros.
III.2. Caso en estudio
A los fines de este trabajo y considerando que la metodología a aplicar es básicamente la misma para todos ellos, consideramos suficiente centrar el análisis en solo uno de estos productos: Un Barrio Cerrado que ha de desarrollarse en el Gran Buenos Aires.
SIGUE.-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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