En los últimos tiempos se ha verificado un aumento en la construcción de galerías comerciales, sobre todo, en los sectores céntricos de la ciudad y en algunos barrios con características comerciales.
El capital económico no es muy significativo a prima facie en relación con la construcción de viviendas. El panorama es sencillo desde este punto de vista: un gran salón se divide mediante tabiques y vidrieras en muchos salones pequeños, proveyéndolos solamente de un lavamanos, y las comodidades accesorias, como los baños, que son de carácter colectivo, en proporción a la cantidad de unidades. Es decir que la inversión no entra en una serie de detalles, lo que implica en principio, ahorro en materiales y mano de obra, y el beneficio económico sería significativo en relación con el capital invertido.
Existen excepciones a esta concepción básica. En realidad, para algunos sectores la mínima inversión no sería el punto de partida, en virtud de las exigencias actuales del público: nuevos diseños arquitectónicos, empleo de materiales de calidad, instalaciones de artefactos que hacen al confort (aire acondicionado, calefacción), música funcional, etc., sin olvidar la conveniencia del impacto al sentido de la vista, más aún cuando nos referimos a comercialización de productos y servicios.
Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes factores, tanto para el conjunto en general (la galería) y el local en particular no se puede efectuar la tasación discriminando uno de otro, por ejemplo, no hay que considerar únicamente el local cuando el espacio de contención del mismo está muy deteriorado, los gastos comunes son altos, o mejor dicho hay demasiada inversión en el local y la presentación de la galería va en desmedro de éste.
Está claro que se abordaría la tasación de esta manera si se emplean técnicas separativas para la tasación, ahora bien, si verificamos en el análisis de los antecedentes económicos que el beneficio que produce es de importancia, pues el método de conjunto nos indica que en realidad no es necesario detenerse en las características del bien si no mejor en la renta que produce, por lo tanto su valor estaría en relación directa al beneficio que otorga.
a. Ubicación. Es de suma importancia el análisis del contexto externo de la galería, es decir, las calles que la rodean. El elemento fundamental está dado por el tránsito peatonal; si una de las arterias tiene características de peatonal sería el indicativo económico de relevancia, asimismo también aquellas en donde contamos con paradas del servicio público de transporte, confiterías y demás lugares de esparcimiento. Observado el impacto extrínseco comenzamos con el análisis intrínseco en cuanto a la ubicación de la unidad funcional, es decir, en la proximidad de las vías de acceso y egreso, en el medio del pasillo o en la unión de los pasillos, siempre teniendo en cuenta las características comerciales y afluencia de público de las arterias que rodean la galería.
Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de ascensores, son elementos negativos para las unidades funcionales con destino comercial, ya que el peatón minimiza riesgos, quiere comodidad y practicidad en sus momentos de búsqueda de productos. No obstante puede haber excepciones, por ejemplo que exista algún comercio con rubro de moda, muy demandado y amplia publicidad.
a) Tipo de construcción. En la observación y estudio de la construcción hay autores que se toman como propia la regla: “el impacto debe ser visual para que exista un amplio consumo”, es decir, si la presentación de la galería es con un adecuado y moderno diseño, con servicios de aclimatación, amplitud en pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidos naturalmente, el éxito entonces es asegurado, el contexto de ubicación del local es positivo y teóricamente el movimiento comercial sería bueno. En cuanto al salón comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental como así también de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos que poseen sótano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para la presentación de la mercadería y de la atención al público.
b) Estado de conservación. Algunos autores le restan importancia al estado de conservación del local, puesto que manifiestan que sobre el local siempre hay inversiones decorativas y de adaptación conforme el rubro que se comercializa, dando mayor atención al estado de la galería, puesto que esa situación recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismo de qué serviría que un propietario invirtiera significativamente en la unidad cuando la galería le resta valor por su mal estado de conservación; debe existir una relación lógica en las inversiones para que éstas se revaloricen mutuamente.
c) Gastos comunes. El tasador debe tener presente los gastos comunes que inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costos beneficios que se generan.
En el análisis de los locales en galerías, como así también en aquellos salones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad de elementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien, aquí presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida para la organización en su búsqueda de antecedentes.
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que no estén adaptados al régimen de propiedad horizontal como los shopping, cabe agregar que estas pautas no serían de empleo ya que la propia administración interna es la que determina los valores de dichos espacios, obviamente ellos también se basan en un estudio externo e interno para evaluar y determinar el precio justo que deberán pagar sus clientes si desean comercializar en dichos espacios físicos.
Texto extraído del libro “Manual integral del tasador” / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1ª ed. - Córdoba : Advocatus, 2007.-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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