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VALOR CATASTRAL
- Concepto
- Es el determinado objetivamente para cada inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y está integrado por el valor del suelo y el valor de las construcciones.
- Se calcula a través de un procedimiento reglado y concreto, que constituye el sistema de valoración
- Para su determinación deberán tenerse en cuenta los siguientes criterios:
- La localización, las circunstancias urbanísticas del suelo y su aptitud para la producción
- El coste de la ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones
- Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción
- Las circunstancias y valore del mercado
- Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine
- El valor catastral de los inmuebles no podrá superar:
- El valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden Ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase
- En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio
- Reglamentariamente se establecerán las normas técnicas comprensivas de los conceptos, reglas y restantes factores que, de acuerdo con los criterios expuestos y en función de las características intrínsecas y extrínsecas que afecten a los bienes inmuebles, permitan determinar su valor catastral
- El valor catastral es un acto administrativo, puede ser impugnado y ha de motivarse mediante expresión de:
- La Ponencia y los módulos básicos de suelo y construcción
- El valor en polígono, calle y tramo y el valor tipo de las construcciones y de las clases de cultivo
- La identificación de los coeficientes correctores aplicados
- La superficie de los inmuebles
ü PONENCIA DE VALORES
- La determinación del valor catastral se efectuará, por regla general, mediante la aplicación de la correspondiente Ponencia de valores, que recogerá los criterios, módulos de valoración, coeficientes correctores, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores
- Las Ponencias podrán contener los elementos y criterios necesarios para la valoración de los bienes inmuebles que, por modificación del planeamiento, adquieran la clase a que se refiere dicha Ponencia con posterioridad a su aprobación, estableciendo las bandas de valores que, en función de tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento y convenientemente coordinados con los del resto del municipio, puedan asignarse a los inmuebles afectados (art. 9.1 LCI)
- Serán de ámbito municipal, salvo cuando circunstancias de carácter territorial, económico, administrativo o de otra índole justifiquen una extensión mayor
ü Clases de Ponencias:
- Totales: cuando se extiendan a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase
- Parciales: cuando se circunscriban a los inmuebles de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas
- Especiales: cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de inmuebles de características especiales
ü Tramitación y aprobación:
- Son elaboradas por las Gerencias, aunque cabe suscribir convenios con otras AAPP
- Se envían a la Junta Técnica Territorial para que verifique si se ajustan a los criterios de coordinación de valores. En última instancia decide la Comisión Superior de Coordinación
- Se someten a informe preceptivo de los Ayuntamientos afectados
- Son aprobadas por la Dirección General del Catastro o, en caso de delegación, por el Consejo Territorial
- Los acuerdos de aprobación de las Ponencias de valores totales o parciales se publicarán por edicto en el BOP, y cuando se trate de Ponencias de valores especiales, el edicto se insertará en el BOE o en el BOP, según que su ámbito territorial exceda o no del provincial
- Indicará el lugar y plazo de exposición al público de las Ponencias
- Se realizará antes del 1 de julio del año en que se adopten, en caso de Ponencias de valores totales, y antes del 1 de octubre, en caso de Ponencias de valores parciales y especiales
Ø PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN CATASTRAL
· El valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y rústicos se determinará mediante el procedimiento de valoración colectiva o de forma individualizada
· Procedimiento de valoración colectiva
- Podrá iniciarse de oficio o a instancia del Ayuntamiento correspondiente cuando, respecto a una pluralidad de bienes inmuebles de una misma clase, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias
- Tipos:
· De carácter general:
+ Requiere la aprobación de una Ponencia de valores total
+ Sólo si transcurrieron 5 años desde la e.v. valores catastrales y, en todo caso, si ya transcurrieron 10 años
+ Se observarán las directrices para garantizar la coordinación nacional de valores
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ü …Procedimiento de valoración colectiva
- …Tipos:
· De carácter parcial:
+ Requiere la aprobación de una ponencia de valores parcial
+ Se garantizará la coordinación de los nuevos valores catastrales con los del resto de los inmuebles del municipio
· De carácter simplificado:
+ No requiere la elaboración de una nueva ponencia de valores
- Procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial:
· Se iniciarán con la aprobación de la correspondiente Ponencia de valores
· Los valores catastrales se notificarán individualmente, a cuyo efecto se podrá recabar la colaboración de Ayuntamientos y otras Administraciones
+ Cuando no sea posible realizar la notificación, y una vez intentada por dos veces, se publicará en el Ayuntamiento y en la Gerencia la relación de los titulares con notificaciones pendientes, indicándose el lugar y plazo en que el destinatario debe comparecer para ser notificado
+ Dicha publicación irá precedida de anuncio en el BOE o BOCA, según el ámbito territorial de competencia del órgano que dictó el acto
+ La comparecencia deberá tener lugar en el plazo de diez días, contados desde el siguiente al de la publicación del anuncio en el BO, entendiéndose, en caso contrario, producida a todos los efectos
- Los acuerdos adoptados tendrán efectividad el 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca la notificación
+ En los supuestos del art. 9.1 LCI los acuerdos surtirán efecto el 1 de enero del año siguiente a aquel en el que tuvieren lugar las circunstancias que originen la modificación de la naturaleza del suelo
- …Procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial:
· Los actos objeto de notificación podrán ser recurridos en vía económico-administrativa sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecutoriedad
· En estos casos el plazo para la interposición del recurso de reposición o reclamación económico-administrativa será de 1 m, contado a partir del día siguiente al de la recepción de la notificación o de la conclusión de los 10 días de la comparecencia para notificación
- Procedimiento simplificado de valoración colectiva:
· Se iniciará mediante acuerdo que se publicará por edicto en el BOP
· Reglas:
+ Cuando tuviere por causa una modificación del planeamiento que varíe el AU, manteniendo los usos, y el valor recogido para esos usos en la Ponencia en vigor refleje el de mercado: se determinarán los nuevos valores catastrales conforme a los parámetros urbanísticos mencionados
+ Cuando tuviere por causa una modificación del planeamiento que varíe el uso de los inmuebles: dichos bienes se valorarán tomando como valor del suelo el que corresponda a su ubicación, que en todo caso deberá estar comprendido entre el máximo y el mínimo de los previstos para el uso de que se trate en el polígono de valoración en el que se hallen enclavados tales bienes según la Ponencia vigente
+ Cuando la modificación del planeamiento determine cambio de naturaleza del suelo por incluirlo en ámbito delimitaos: hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la edificabilidad a materializar en cada una de las parcelas, dichos bienes podrán ser valorados mediante la aplicación de los módulos específicos para los distintos usos que se establezcan por Orden del Ministerio de Hacienda.
- …Procedimiento simplificado de valoración colectiva:
· Los actos dictados como consecuencia de esta clase de procedimientos se notificarán a los interesados en los términos previstos en la LGT, y tendrán efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquél en que tuviere lugar la modificación del planeamiento
· En todo caso, el plazo máximo en que debe notificarse la resolución será de 6 m, a contar desde la fecha de publicación del acuerdo de inicio. El incumplimiento del plazo señalado determinará la caducidad del procedimiento sólo respecto de los inmuebles afectados
ü Valoración individualizada
- Toda incorporación o modificación en el Catastro practicada en virtud de declaraciones, comunicaciones y solicitudes, de procedimientos de subsanación de discrepancias o de inspección catastral, incluirá, cuando sea necesaria, la determinación individualizada del valor catastral del inmueble afectado de acuerdo con sus nuevas características
- Dicho valor catastral se determinará mediante:
- Aplicación de la Ponencia de valores vigente en el municipio en el primer ejercicio de efectividad de la incorporación o modificación del Catastro
- O, en su caso, aplicación de los módulos establecidos para el ejercicio citado para la tramitación del procedimiento de valoración colectiva simplificada
- Todo ello, sin perjuicio de la aplicación de posteriores Ponencias de valores o módulos que afecten al inmueble y de los coeficientes de actualización establecidos en las Leyes de PGE
ü VALORACIÓN DE INMUEBLES DE CARACTERÍSTICAS ESPECIALES
· Se inicia con la aprobación de la correspondiente Ponencia especial
· En relación con la notificación, efectividad e impugnación de los valores resultantes rige lo señalado en los procedimientos de valoración colectiva de carácter general o parcial
ü VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS
- Lo establecido en la LCI respecto a la determinación del valor catastral de los inmuebles rústicos queda en suspenso hasta que mediante Ley se establezca la fecha de su aplicación, manteniendo su vigencia mientras tanto el régimen previsto en la LRHL de 1988
- En municipios en los que aún no se ha renovado el Catastro de rústica rige la DT 2ª de la LRHL: los valores catastrales serán los que resulten de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidables vigentes el 1 de enero de 1990 a efectos de la CTR
- En el resto de municipios se aplica el método de “capitalización de rentas”, multiplicándose las rentas reales o susceptibles de producir los terrenos por un % fijado reglamentariamente
- Criterios para calcular las rentas:
+ Se partirá de los datos que arrojen los arrendamientos en la zona
+ Y se tendrán en cuenta las mejoras introducidas, los años hasta la entrada en producción de los terrenos y los medios normales empleados a tal fin
- En supuestos de difícil valoración dada la naturaleza de la explotación o las características del municipio, podrá atenderse a otros factores ajenos a las circunstancias agrarias
ü ACTUALIZACIÓN DE VALORES CATASTRALES
- Las LPGE podrán actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes, que podrán ser diferentes para cada clase de inmuebles
- Estas Leyes, también podrán fijar coeficientes de actualización por grupos de municipios, que se determinarán en función de su dinámica inmobiliaria, de acuerdo con la clasificación de los mismos, y que se aplicarán sobre los valores catastrales ya actualizados conforme a lo señalado más arriba
ü IMPUGANCIÓN DE LOS VALORES Y ACUERDOS DE ALTERACIÓN CATASTRAL
· Recursos posibles:
- Recurso “potestativo” de reposición
- O, directamente, reclamación económico-administrativa
- Plazos para interponerlos:
- Con carácter general, el plazo para interponer ambos recursos es de 15 días hábiles
- Tratándose de la notificación individual del valor catastral dicho plazo será de 1 m
- ¿Quién puede recurrir?
- Los titulares catastrales
- Aquellos cuyos intereses puedan verse afectados
- Motivos: cualquier infracción del ordenamiento jurídico y, en particular, de las normas catastrales
- ¿Quién tiene que resolver estos recursos?
- Recurso de reposición:
+ Tratándose de Ponencias: el Director General o el Consejo Territorial (delegación)
+ Tratándose de valores u otras alteraciones catastrales: las Gerencias Territoriales
- Reclamación económico-administrativa:
+ TEAC: frente a Ponencias aprobadas por la DGC
+ TEAR/L: frente a Ponencias aprobadas por el Consejo Territorial, valores catastrales u otras alteraciones catastrales
+ En función de la cuantía, ciertas reclamaciones resueltas por los TEAR/L podrán recurrirse después en alzada ante el TEAC
- Plazos para resolver
- Recurso de reposición: 30 días hábiles
- Reclamación económico-administrativa: 1 año
ü IMPUGANCIÓN DE LOS VALORES Y ACUERDOS DE ALTERACIÓN CATASTRAL
· Recursos posibles:
- Recurso “potestativo” de reposición
- O, directamente, reclamación económico-administrativa
- Plazos para interponerlos:
- Con carácter general, el plazo para interponer ambos recursos es de 15 días hábiles
- Tratándose de la notificación individual del valor catastral dicho plazo será de 1 m
- ¿Quién puede recurrir?
- Los titulares catastrales
- Aquellos cuyos intereses puedan verse afectados
- Motivos: cualquier infracción del ordenamiento jurídico y, en particular, de las normas catastrales
- ¿Quién tiene que resolver estos recursos?
- Recurso de reposición:
+ Tratándose de Ponencias: el Director General o el Consejo Territorial (delegación)
+ Tratándose de valores u otras alteraciones catastrales: las Gerencias Territoriales
- Reclamación económico-administrativa:
+ TEAC: frente a Ponencias aprobadas por la DGC
+ TEAR/L: frente a Ponencias aprobadas por el Consejo Territorial, valores catastrales u otras alteraciones catastrales
+ En función de la cuantía, ciertas reclamaciones resueltas por los TEAR/L podrán recurrirse después en alzada ante el TEAC
- Plazos para resolver
- Recurso de reposición: 30 días hábiles
- Reclamación económico-administrativa: 1 año
ü …APLICACIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES
– En el ámbito del urbanismo y la expropiación forzosa
- Hasta la aprobación de la LS de 1990, el suelo era valorado conforme a criterios diferentes:
- Expropiaciones no urbanísticas (no motivadas por la ejecución de un plan; ej. carreteras): aplicando los criterios de la LEF
- Expropiaciones urbanísticas: aplicando criterios de la LS
- A efectos fiscales: aplicando criterios de la contribución territorial
- No obstante, la LEF de 1954 ya contemplaba el valor fiscal del suelo como un valor mínimo a tener en cuenta a efectos de fijar el justiprecio del suelo
- También la LS de 1976, en relación al SU, remitía bajo ciertas condiciones al valor fijado por Hacienda a efectos de la CTU
- Tras la reforma de1990, en todas las expropiaciones el cálculo del justiprecio del suelo ha de observar los criterios fijados en la legislación urbanística, quedando derogados los contenidos en la LEF
- Este planteamiento se incorpora a la actual Ley estatal del suelo de 1998:
- SNU: se aplica subsidiariamente la metodología empleada para estos suelos en la LHL (“capitalización de rentas”)
- SU y SUz: su valoración se obtiene aplicando al aprovechamiento reconocido por el Plan el llamado Valor Básico de Repercusión que se recoge en las Ponencias catastrales.
Si dichos valores están desactualizados se aplica el mismo método empleado por la legislación catastral, el llamado “método residual”
Fuente: material didáctico de origen español, sin datos de su autor.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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