Para nosotros el valor de todo inmueble debe estar determinado, exclusivamente, por las características propias de él, tales como ubicación, proporciones de frente y fondo, área total, clase y categoría de la construcción, rentabilidad y demás factores intrínsecos o propios de cada uno.
El valor atribuido a los objetos debe ser diverso según el fin que se persiga al valorarlos.
Todo inmueble debe tener un valor intrínseco, proveniente de las cualidades o defectos propios de él, repetimos, y no de los motivos o conveniencias personales de quien solicite el avalúo. Otra cosa es que el tasador consulte la opinión del interesado para conocer los datos que éste le pueda aportar para una mejor idea de los diferentes factores sobre /os cuales estudiará y definirá su concepto.
ESTUDIO DE PRECIOS
Descartando las ventas u operaciones especiales a que nos referiremos luego, bien se puede decir que el precio justo y corriente acordado en todo negocio de compraventa es aquel en el cual han intervenido "muchos vendedores y muchos compradores", o sean todos aquellos que ofrecieron sus diferentes propiedades y todos los que teniendo el dinero suficiente para ello, se interesaron en su compra.
Así, para tasar cualquier inmueble lo primero que debe hacer el tasador es conocer, analizar y cotejar, los precios a como se han vendido en los últimos meses propiedades similares a la que está estudiando, situadas en el mismo sector de la ciudad. Entrando, luego de conocer en detalle los precios de las últimas compraventas, a comparar las características especiales de cada uno de los inmuebles negociados con las que corresponden a la propiedad que está avaluando.
Resumiendo podemos decir que: La estadística y anotación de los precios a como se han realizado las últimas transacciones de propiedades similares a la que es materia de la tasación debe ser la base fundamental de todo avalúo.
Para el tasador es interesante saber a cómo están pidiendo por oirá propiedad parecida o similar, pero no debe perder de vista lo relativo que son estos precios, ya que ellos dependen de la mayor o menor necesidad de vender que tenga el propietario.
Ya hemos dicho que uno de los factores básicos de los cuales depende el valor de un solar es su comparación con los precios a como se hayan negociado en los últimos meses otros situados en el mismo sector del que se trata de tasar.
Descartando o sin tener en cuenta dichas facilidades de pago, bien podemos decir que los precios de cada solar dependen no sólo de la categoría del barrio o sector, donde está ubicado, sino también del área o proporciones de cada uno.
Y de sus dimensiones, o sea proporción entre el frente y su fondo, depende en buena parte la mayor o menor utilización que se le pueda dar a cada solar, y a mayor utilización mayor demanda y mayor precio.
Así, al estudiar el tasador las transacciones de otros solares y encontrar alguna disparidad de precios, como seguramente las encontrará, entre las diferentes ventas de una misma urbanización o en una misma travesía, deberá analizar las áreas de cada uno, fáciles de conocer sobre los correspondientes registros notariales, ya que en toda escritura se anota el área de los solares negociados.
Y si no lo es así, deberá consultar las respectivas cédulas catastrales o cartas cartográficas cada urbanización o en las oficinas de urbanismo.
Tratándose de solares de urbanizaciones modernas todos estos datos son fáciles de conocer. Probablemente el tasador tenga en su poder planos de éstas urbanizaciones, o le será fácil conseguirlos. Por otra parte, sus solares generalmente son regulares y tienen áreas muy similares.
Es cierto que "Las cosas valen lo que den por ellas" pero no hay que perder de vista que en este caso el comprador seguramente dio una suma superior al precio normal de los demás solares del barrio o sector, por una circunstancia o motivo especial, cual era el de "valorar" su solar, o sea porque su adquisición le representaba un beneficio especial: no así para otro comprador cualquiera.
FUNDAMENTOS Y TECNICAS DE LAS TASACIONES-ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ-Palma de Mallorca, Octubre de 2007-IMPRESO POR: Publicep Libros Digitales.