IV.       EL PRODUCTO BARRIO CERRADO (BC)

Autor:  Ing. Juan José González

Buenos Aires – Mayo de 2007

VALUACION  DE  LA  TIERRA 

PARA  EMPRENDIMIENTOS  INMOBILIARIOS

El barrio cerrado (BC) es un derivado del Country Club, consecuencia - según opinión de muchos - del intento de reducir los costos fijos de las familias ocupantes.

El fenómeno country nació en nuestro país a principios de los años 70, siendo el Tortugas, el Highland y El Carmen algunos de los exponentes más antiguos, ese origen tuvo relación con el proceso de violencia que se vivió en nuestro país, que tenía al secuestro como práctica corriente, ello llevó a las clases pudientes a encontrar en el country un refugio mucho más seguro que la casa quinta tradicional.

Posteriormente, el incremento de la delincuencia común - cada vez más violenta - y el deseo de pertenecer o estar cerca de la “elitte” generalizaron el fenómeno country.

Sin embargo la crisis económica que se estableció hacia fines de los 80, también afectó a este fenómeno haciendo que:

·      Muchas familias  opten por el country como residencia permanente dado lo gravoso que significa mantener dos casas, la urbana más la del country.

·      Otras familias dejen el country.

·      Surja el barrio cerrado.

La definición anterior brinda un  marco de referencia para calificar al cliente medio del producto BC.

IV.1.    Evolución del BC en el Gran Buenos Aires (GBA)

El valuador deberá prever la evolución del emprendimiento en el tiempo, para lo cual es importante que al menos comprenda la evolución del producto en una zona comparable.

Para ello, describiremos sucintamente los aspectos más destacables de las tres macro-zonas del Gran Buenos Aires.

Zona Noroeste: El enorme desarrollo económico de la llamada zona norte del GBA ha impulsado notablemente el desarrollo de los countries y barrios cerrados.

Desde varias décadas atrás esta zona se destacó por la amplitud y calidad de la urbanización,  en particular el área comprendida entre Vicente López y Beccar, una de las más residenciales del país.

Más recientemente  se destacaron ciertos “hitos” que han sido impulsores de ese crecimiento que son:

·      La exitosa radicación de los parques industriales, como: el Parque Industrial OKS, en Gral. Pacheco; el Parque Industrial Pilar (también desarrollado por OKS); el Parque Industrial Tortuguitas y el Parque Industrial Garín.

·      El Proyecto Hidrovía, que ya ha generado la instalación de grandes plantas industriales en la zona de Campana - Zárate.

Estos hechos han motivado que en la zona norte existan más de 300 barrios cerrados  y/o countries y que estén en etapa de proyecto numerosos barrios más.

Zona Oeste-Sur:  Posiblemente por los malos accesos y por un efecto de moda esta zona fue eclipsada por la zona anterior. No obstante, actualmente,  con las nuevas autopistas y a expensas de abundantes espacios verdes ha comenzado a prosperar el fenómeno BC,

Zona Sudeste: Quizá por causas similares a la anterior  esta zona se ha visto relegada, no obstante actualmente con la Autopista Buenos Aires – La Plata, el público ha comenzado a reconocerla como una alternativa válida. Sobre todo porque las tierras aptas para emprendimientos están a 30 ó 40 km del Centro de Buenos Aires.

IV.2.      Perfil económico de un cliente BC

Es generalmente aceptado que el cliente típico para un Barrio Cerrado es la pareja joven de clase media cuyas posibilidades económicas no le permiten solventar los costos de un country.

Para definir monetariamente ese perfil, consideraremos las inversiones que normalmente requiere instalarse en un BC así como también los gastos fijos: (loteo-proye-11)

A esto es necesario sumarle un gasto de expensas del orden de los $/mes 800.

Por lo general, es necesario financiar al menos parte de esa inversión. Supongamos que deben financiarse unos $ 200.000, a 15 años de plazo, ello en general significa una cuota mensual del orden de $2.800,  que de acuerdo con los requisitos bancarios típicos requiere de un ingreso familiar mínimo demostrable de $  12.000 mensuales..

Antes de lanzar un BC, es necesario identificar al cliente. En nuestro caso ello significa evaluar si el BC que estamos pensando desarrollar es para gente de la zona, o para gente de otros lugares como por ejemplo de Capital.

Si pensamos en gente de otras zonas pensemos en qué atractivos le encontrará esa gente al BC de nuestro proyecto respecto de otros cercanos o de otras  alternativas que se le presenten.

Es decir  que debemos pensar en cuantas familias tipo ganan mensualmente $ 12.000, demostrables, y de esa población cuantos podrían ser interesados en el proyecto que analizamos.

Todas estas restricciones y  posibilidades de otras alternativas nos permitirán establecer un marco de referencia para predecir la demanda.

Estudio de pre-factibilidad

Lo anteriormente expuesto puede resumirse en la realización de un estudio de pre-factibilidad, el que consiste en determinar  las posibilidades de que el proyecto sea deseable por el público, o mejor dicho cuáles son los motivos por los cuales el público desearía participar  del emprendimiento.

Ello requiere un análisis de las principales características urbanas de la zona:

·      Calidad urbanística del entorno

·      Facilidad de accesos y comunicaciones

·      Infraestructura educativa y de servicios

·      Inversiones a realizar  (estimación preliminar) 

·      Valor de la tierra

·      Posible valor de venta

·      Otros

La obtención de opiniones  de informantes de la zona como, por ejemplo, los operadores inmobiliarios y una evaluación del perfil socio-económico de los potenciales compradores de las zonas de mayor influencia.

IV.3.    El negocio del BC

Como señaláramos anteriormente para realizar la tasación es necesario comprender el negocio, esto es así porque será necesario generar hipótesis de ventas de los lotes, en cantidad, precio y tiempos de venta, para determinar el ritmo de ingresos. Evidentemente, la razonabilidad de la tasación dependerá de la bondad de estas estimaciones.

En general para todos los negocios es necesario analizar el concepto del flujo de caja, en algunos negocios este parámetro será más determinante que en otros pero siempre será un factor relevante.

En el caso del BC es el factor principal, pues normalmente el desarrollador debe realizar el grueso de las inversiones al principio del proyecto, las que se irán recuperando de acuerdo con el flujo de las ventas.

Por otra parte es claro que la demanda será muy sensible al precio de los lotes.

Esto hace que la fijación del precio de lanzamiento sea un factor determinante para el éxito del negocio, pues si es bajo puede ir corrigiéndose (es algo natural que los precios aumenten en la medida que en el proyecto prospera) pero si es elevado producirá un alejamiento de la demanda con dos consecuencias no deseadas:

·      El lento crecimiento del emprendimiento sembrará dudas en el público en general y hará aún más marcada la reticencia de la demanda.

·      Una posterior disminución del precio para atraer demanda, será complicada y nada garantizará su efecto en el público.

Es decir, el éxito de estos emprendimientos no se mide en pesos (que es una unidad económica o contable), sino en pesos/tiempo (que es una unidad financiera).

Por otra parte siempre que sea posible, es bueno observar lo que ocurre con ejemplos cercanos, con lo cual podemos observar lo que ha ocurrido con algunos emprendimientos cercanos al que analizáramos   ^[1]:

Emprendimiento 1: Es sin duda un desarrollo de gran éxito, realizado en un hermoso lugar algo retirado de los centros urbanos más próximos, pero con excelentes accesos e infraestructura. En poco más de un año se vendieron varias decenas de lotes, para ello se fijó un precio inicial moderado; un lote tipo de 1.000 m² costaba unos US$ 70.000, sólo algunos lotes de localizaciones muy exclusivas superaban los US$ 100.000. Antes de la inauguración se ofreció una preventa con descuentos del 20 %.

Emprendimiento 2:  Posee una buena localización urbana y vecina a una excelente zona residencial. Se fijó  desde su inicio un valor algo elevado; US$ 90.000 para el lote tipo cuyas medidas son 14 x 37 m, ese valor  algo elevado provocó una demora en  alcanzar el total de las ventas de los lotes disminuyendo el rendimiento financiero total.

Emprendimiento 3:  Localizado en una zona algo retirada pero con buen acceso, y un buen entorno, se está desarrollando con buen ritmo, a expensas de ofrecer lotes de dimensiones atractivas a precios razonables.

Emprendimiento 4: Su lanzamiento es bastante reciente, sin embargo, su localización es contradictoria: toda la belleza del entorno más cercano, la contrarresta el único acceso que es por una calle de tierra a la que dan viviendas casi marginales.

Lo expuesto nos señala claramente el comportamiento del público en esta zona, el que debe ser considerado a los fines de establecer las hipótesis de valuación pero además puede ser aplicado a otras:

·        Cuando se ofrece una urbanización excelente en un marco natural de especial belleza y a un precio razonable, la gente lo acepta. (Emprendimiento 1)

·        Cuando las dimensiones de los lotes son exiguas y además el precio es elevado, la demanda se muestra renuente y el progreso es lento. (Emprendimiento 2)

·        Cuando se comprenden las limitaciones del marco natural que brinda la fracción y se compensa ese hecho con parcelas generosas ofertadas a un precio razonable, también se logra el éxito. (Emprendimiento 3).

·        El Emprendimiento 4, es un claro ejemplo de organizadores que no interpretan al público. Sabido es que la demanda de estos proyectos tiene una fuerte motivación en la inseguridad urbana, la fracción es parte del parque de un club deportivo de muy buen nivel, si el acceso al barrio se hubiese realizado por un circuito reservado dentro del predio del club la respuesta del público sin duda sería muy distinta.