En una tasación, cuando se realiza por el método comparativo, o sea que se usa otros bienes de similares características al bien que se tasa; luego de haber realizado un exhaustivo análisis de los distintos factores que inciden en el valor, el tasador deberá realizar una dispersión de valores, lo que por mis tierras le llamamos “pasar por la zaranda” a todos los bienes que hemos tomado como “referentes” para poder determinar el valor de un bien “tipo”, en una zona y, en una fecha determinada, con la mayor exactitud posible o, con el menor margen de error.-
Bien dice el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, en su libro: “Valuación de Inmuebles” (Tº I, año 2004, Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan), que:
“La base de una buena tasación, cualquiera sea la metodología empleada, radica en la disponibilidad de buena información. Todos los métodos de tasación requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasación, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construcción, etc. Es decir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus características. Sin información de mercado es imposible realizar una tasación.
En los datos recolectados siempre está presente la aleatoriedad, no sólo porque es propia de cualquier mercado con oferta y demanda variables sino también por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasación sólo puede ser abordada mediante la ampliación del marco de referencia, lo cual obviamente implicará un mayor grado de indeterminación, un mayor margen de error en el proceso de tasación. Además, los datos no están sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algún tipo de relación o comportamiento.
En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la información que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisión de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difícilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estará obligado a hacer supuestos sobre algunas características del comportamiento del mercado y a estimar el valor más probable del inmueble basándose en la limitada información con que cuenta.
No es extraño, entonces, que los resultados de una tasación no se puedan predecir con precisión. Así como tampoco debiera llamar la atención, dadas las dificultades para acceder a la información, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de diferente información y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberían estar dentro de márgenes de tolerancia razonables.”
Por ello es, que encontraremos “extremos”, valores que no se encuentran dentro de una media; sean estos por la dimensión de la superficie; por la forma; por la ubicación; por la suntuosidad de la obra civil existente; o por varias razones más; pero son “extremos”, los que en definitiva, nos arrojarán valores que podríamos denominar “distorsivos”.-
Esa distorsión nos dejará un gran margen de incertidumbre en el resultado que obtenemos.-
Y cómo advertimos las distorsiones?
Pues bien, en la actividad inmobiliaria nos manejamos con la unidad métrica. O sea, hablamos de metros cuadrados de tierra, o metros cuadrados de obra civil. En lo rural, hablamos de hectárea.-
Ahora bien, si nosotros obtenemos, luego de realizado los “ajustes” pertinentes, los siguientes resultados:
Antecedente 1: $/m2 2.500
Antecedente 2: $/m2 3.850
Antecedente 3: $/m2 1.240
Antecedente 4: $/m2 2.367
Antecedente 5: $/m2 2.735
Podremos observar a simple vista, que hay valores que están fuera de una “media” del valor de la zona. O sea, aquellos antecedentes por arriba o por debajo de $ 2000/m2, son extremos, que en el resultado final del valor homogeneizado, nos pueden distorsionar el valor promedio.-
Pero para hacer un correcto análisis de dónde quiero llegar, debemos recordar algunos principios básicos de la tasación:
a) Principio de Uniformidad: En el proceso de comparación se acepta el principio de uniformidad, el cuál reconoce que propiedades similares tienen iguales valores. Puede asumirse que distintas propiedades tienen similares valores si tuviesen el mismo tamaño, acceso, utilidad, práctica y geometría. Se presume que similares elementos de valor crean valores comparables y que las diferencias en valores se ordenan de una manera razonablemente ordenada
b) Principio de Comparación: En el principio de comparación el tasador debe:
1) Pensar en términos relativos: mucho mejor, mejor, igual peor, mucho peor.
2) Evitar comparaciones forzosas. Si los extremos se encuentran muy alejados la pregunta surge de inmediato ¿Son comparables?
c) Principio de Exactitud y Precisión: La precisión en la valuación de bienes raíces es relativa pero no absoluta. Valores exactos son aquellos que son hechos con vista a una evidencia real de valores, en el proceso de valuación. No existe otro criterio. Las valuaciones son juicios, no medidas. Por cuanto la precisión de un juicio es manifiestamente imposible, el valuador debe buscar un grado de viabilidad fuerte, donde sea posible obtener una mejor estimación que llene el propósito. Valuaciones exactas son aquellas que son razonables con base a las evidencias, donde no existen más pruebas que la prueba de la factibilidad.
d) Principio de Predicción: Como brujos o astrólogos de los tiempos antiguos, los valuadores no pueden realizar sus cálculos de valores sin entrar en la predicción.
En base a estos principios, debemos tener en claro, que nuestro resultado nunca tendrá la exactitud absoluta. Que hay una gran cuota de predicción. Y, que nuestros “comparativos”, tienen que ser lo más semejantes al bien que tasamos o analizamos, sino el resultado no tendrá la valía técnica que buscamos.-
Reiterando al MAESTRO Pellice, “…Pero la incertidumbre disminuye con la información. Mientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor será la cantidad y calidad de la información requerida. Hoy en día, pese a la abundancia de datos, la información sigue siendo un recurso escaso y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, íntegra, fidedigna y oportuna información proporciona ventajas comparativas para la adopción de decisiones de valor, de inversión y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la información no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada. Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la técnica de una tasación.”
Por ello es, que cuando llegamos a la etapa final de una tasación, en el trabajo de gabinete, el técnico debe ponderar y castigar mucha información y resultados; siempre en busca de un resultado lo más ajustado a lo que él pudo palpar en su trabajo de campo.-
La falta de información, como de otros bienes de similares características al bien que se tasa, hace que el profesional deba tomar todos los recaudos en pos de obtener un resultado creíble, tanto para el profesional que lo elabora, como para el destinatario.-
Volviendo unos párrafos atrás. Decíamos que a simple vista, uno logra ver extremos de valores que se obtienen luego de corregirlos.-
La forma simple de obtener un valor promedio, es sumar los antecedentes y dividirlos por la cantidad de éstos. Es un proceso básico.
Veamos cómo se calcula:
Antecedente 1: $/m2 2.500
Antecedente 2: $/m2 3.850
Antecedente 3: $/m2 1.240
Antecedente 4: $/m2 2.367
Antecedente 5: $/m2 2.735
1+2+3+4+5
Vhm2 = ∑ -----------------------
5
Un primer promedio nos daría un Vhm2
$ 2.500 + $ 3.850 + 1.240 + $ 2.367 + $ 2.735
Vhm2 ------------------------------------------------------------------ = $ 2.538,40/m2
5
Pero qué pasaría si sacamos el 3er antecedente ($ 1.240)?
$ 2.500 + $ 3.850 + $ 2.367 + $ 2.735
Vhm2 ------------------------------------------------------ = $ 2.863/m2 (+ 12,78%)
4
Obtenemos un valor de un 12,78% en más que el primer promedio. Ello se debe, que se ha “ajustado” hacia el extremo de mayor valoración, evitándose llegar a aquél que está por debajo del valor medio.-
Ahora bien, qué pasará si sacamos el valor extremo mayor y, trabajamos con el de menor cuantía (?)
$ 2.500 + 1.240 + $ 2.367 + $ 2.735
Vhm2 --------------------------------------------------- = $ 2.210,50/m2
4
Obtenemos así, un resultado promedio de un 14,83% por debajo del primer promedio y, un 29,52% por debajo del segundo o, el de mayor valoración.-
Es así pues, que tenemos variaciones que nos generan grandes incertidumbres, las que en la actividad del tasador se ha zanjado con el Método de Dispersión.-
Con los distintos procesos, se puede “ajustar” el valor promedio de una zona o un lugar, en pos de obtener un valor medio más preciso.-
Ese “ajuste”, puede variar entre el 15% y el 30%. En la práctica, algunos organismos rectores, tal como es el Tribunal de Tasaciones de la Nación (Argentina) o TRITAN, recomienda una desviación del 20%. Cuando existen muchos antecedentes, ese porcentaje podría ser inferior (15%); en cambio, cuando tenemos pocos, ese porcentual se tendría que aumentar (25 al 30%).-
En los siguientes artículos encontrará algunos métodos propuestos y, que son de práctica en la actividad del Avalúo.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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