Fija el T.T.N.
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ESQ: |
Coeficiente de Esquina del antecedente comparado con el bien a tasar. |
Dice el Martillero y docente Aguiar, que es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina tienen un mayor valor unitario que los lotes mediales próximos, así como también que el origen de tal plusvalía obedece a sus mejores posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor perímetro de vidriera, mayor aprovecha-miento para el desarrollo de edificios de vidrieras en los pisos altos por tener mejores condiciones de iluminación y ventilación.
Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor valor que antiguamente era uniforme y de un 25%.-
Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que contribuyen a una mayor o menor ponderación y que dependen de las caracteres-ticas comerciales de la zona, de la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina y de las medidas del lote sobre cada una de estas calles.-
Varias son las razones que justifican la plusvalía de un lote en esquina, entre las que podemos citar:
1. comodidad de acceso;
2. mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales;
3. mayor longitud de vidrieras y existencia de éstas sobre dos frentes;
4. mayor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la ventilación en el desarrollo de edificios (fundamentalmente en pisos altos); y
5. ventajas para la distribución de locales y economía de los edificios a construir.
Estas ventajas, de carácter general, pueden verse disminuidas cuando se trata de lotes en áreas residenciales. Entre otros factores, deben considerarse:
1. impuestos y tasas más altos;
2. mayor costo de las obras de infraestructura pendientes (entre ellas, pavimento);
3. mayores costos de construcción y mantenimiento;
4. ruido y peligro del tránsito callejero;
5. menor intimidad.
Se reduce también la importancia, cuando la forma es un triángulo. Se combina, la valorización por esquina con la depreciación por forma irregular y desproporción entre el desarrollo de los frentes y la superficie del lote.-
Alfred D. Bernard fue uno de los primeros tasadores en formular reglas para este tipo de tasación. Estas reglas son las siguientes:
1. se considera el lote con un frente lógico, que será sobre la calle de más valor, sea cual fuere su frente actual;
2. se busca su valor como lote medial sobre la calle principal;
3. se busca su valor como lote medial sobre la calle lateral;
4. se agregan los factores de valorización de importancia secundaria, que resultan evidentes de por sí para un tasador avezado.-
Distintos Autores (entre ellos McMichael, Zangerle, Marston y Agg, Valvano) coinciden en que la importancia e influencia de la esquina no se extiende más allá de los treinta (30) metros, contados a partir de la intersección de las respectivas líneas municipales.
Así fue como evolucionó y se establecieron tablas de porcentajes de mayor valor por aplicar el lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina.-
TABLAS NORTEAMERICANAS
Son muchas las tablas norteamericanas que usan este sistema de relaciones y el Manual de Tasaciones de MacMichael las condensa, entre muchas de varios autores, en dos tablas adecuadas: una a lotes de 100 pies de frente a la calle principal y 100 pies de frente a la secundaria y otra a lotes de 50 pies sobre la principal y 100 pies sobre la secundaria y en función, también, de la relación de valores de la calle principal con respecto a la secundaria. En cada tabla trascribe los porcentuales propuestos por los autores.-
Para la aplicación de estas tablas se calcula el valor del lote como si fuera medial y se incrementa en el porcentaje que establezca la tabla correspondiente, entrando en ellas por la relación de valores entre la calle y la secundaria.-
En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes porcentajes:
Para zonas comerciales centrales………..25% a 35%
Para zonas comerciales en general….……20% a 25%
Para zonas familiares de alto valor…..…..15% a 20%
Para zonas familiares comunes……….……10%
Los procedimientos mencionados son en parte objetables por su empirismo y porque dependen en gran medida de la apreciación personal del tasador.-
Fuentes:
· Artemio Aguiar: “Tasación de Inmuebles”
· Dante Guerrero: “Manual de Tasación” (propiedades urbanas y rurales)
· Rodolfo H. Pellice: “Valuación de Inmuebles”
Todo el artículo, es el formato del tratamiento que le doy a las esquinas en mi libro virtual “Tasación de Inmuebles Urbanos Libres de Mejoras” (conforme las normas del Tribunal de Tasaciones de la Nación).-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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