Para la implementación del método, en el caso de un departamento, el tasador comienza clasificando la superficie urbana en unidades de espacio homogéneas respecto al estatus socio – cultural y económico de la población que habita la zona, y también al prestigio socio – urbanístico de la misma. Las zonas así clasificadas pueden coincidir o no con barrios de la ciudad. Con frecuencia su contorno estará limitado por calles de tal modo que se consiga una estandarización adecuada de las variables socioeconómicas anteriores. A veces una zona puede quedar constreñida a una sola calle e incluso a un tramo de ella.
Una vez concluida esta clasificación zonal, el analista contempla los siguientes signos externos que jugarán el rol de variables explicativas o exógenas:
1) Entorno Urbanístico. Este entorno se define ateniéndose a la clasificación zonal anterior. Por consiguiente, se asignará a cada inmueble ubicado en la misma zona urbana el mismo índice representativo del estatus socio cultural y económico. Sin embargo, esta cifra inicial podrá ser modificada en su caso teniendo en cuenta el prestigio urbanístico del área. Para determinar en cada caso el nivel de este índice, el tasador puede partir de la cifra de ingreso medio por habitante, la cuál podrá ser corregida mediante coeficientes tales como la calidad de los vehículos estacionados en el área, las características de los comercios existentes, la proximidad a parques y jardines, la disponibilidad de servicios y el prestigio socio . urbanístico tal como se había indicado anteriormente.
2) Aspecto arquitectónico del inmueble. Esta variable se estimará observando las características generales del edificio donde se encuentra el apartamento problema (es decir, el apartamento objeto de la tasación). Se atenderá especialmente al aspecto que ofrece el portal y la fachada, así como a los servicios de ascensor y montacargas, escalera, vertedero de basuras, servicio de portería y otros equipamientos del condominio (video-teléfono, sistemas de seguridad, etc.). El estado de conservación del edificio influirá también en la puntuación dada al índice conjunto.
3) Características del apartamento. Se incluye aquí la dimensión del apartamento, la distribución de las habitaciones, el número de cuartos de baño (característica esta de especial relieve), la calida de los elementos constructivos y decorativos (instalaciones electrodomésticas, calefacción y aire acondicionado, materiales en pavimentos, puertas y ventanas, pintura, calidad de los acabados constructivos, aislamientos térmicos y acústicos, azulejos en cocina y baños, mobiliario existente en su caso, etc.) La superficie de terrazas se considerará como signo externo importante. Así como, la luminosidad y ventilación de las habitaciones. La altura del apartamento se evaluará de modo distinto según el edificio disponga o no de ascensores. En el primer caso, los pisos altos alcanzarán mayor puntuación que los bajos. En el segundo caso ocurrirá lo contrario.
4) Distancia y comunicaciones. Se trata aquí también de un índice compuesto en función de: a) distancias medias ponderadas desde el inmueble a centros urbanos neurálgicos; b) distancias medias ponderadas a bocas de metro, paradas de ómnibus y taxi:
Como se ve, el análisis de regresión no elimina totalmente cierta subjetividad en el cómputo de los índices, que deben elaborarse mediante baremos con arreglo a la experiencia del tasador. En algunos ítems, se puede aplicar un criterio claro como por ejemplo, al computar los cuartos de baño incompletos (o cuartos de aseo), dando una puntuación proporcional al equipamiento del cuarto de baño. Sin embargo, las puntuaciones asignadas a los elementos constructivos y decorativos, al aspecto del portal, etc., siguen estando fundamentadas en conocimientos periciales que no se derivan del análisis estadístico.
A continuación, el tasador debe recopilar datos estadísticos sobre las variables exógenas anteriores a la vez que sobre los correspondientes precios por metro cuadrado en una muestra aleatoria. Cuando el análisis se aplica en la realidad con cuatro variables explicativas, es recomendable aumentar lo más posible el número de apartamentos testigos
En el caso de la tasación de locales de negocio, la primera tarea del tasador consiste en clasificar el área urbana en parcelas o zonas homogéneas. El criterio de clasificación será la densidad de estos locales (tiendas y oficinas) en cada zona. Esta densidad se mide calculando el número de locales por km² y aplicando después a la densidad obtenida un coeficiente corrector en función de la categoría comercial de los locales en términos de promedio.
El tasador trabaja aquí con sólo tres variables explicativas que se definen como sigue:
1) Distancia media ponderada desde cada inmueble a centros importantes de negocios en la ciudad.
2) Densidad de locales en cada zona, estimada como se ha indicado anteriormente.
3) Tráfico peatonal en la misma calle donde se encuentra el inmueble. Para cuantificarlo se observa el número de peatones que circulan por delante del local en horas punta, calculando luego una media ponderada.
Fuente: “Valuación de Inmuebles” Tº II – Compilador Rodolfo H. Pellice – Fund. Univ. Nac. de San Juan
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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