NORMAS BÁSICAS PARA DETERMINAR EL VALOR DE UN INMUEBLE
Dada la complejidad de todo avalúo o los diferentes y muchos factores que determinan o inciden en el precio de toda propiedad inmueble, es imposible fijar normas matemáticas para la tasación de los mismos. Pero sí es posible fijar bases generales que deberá analizar todo tasador para lograr un concepto o justiprecio lo más acorde con la realidad comercial del momento, y a las cuales nos referiremos enseguida en forma general, haciéndolo luego, en capítulos posteriores, en forma más especifica o detallada, en relación a cada uno de los diferentes inmuebles sobre los cuales es más frecuente la solicitud de esta clase de avalúos.
Varios son los factores que debe estudiar y tener en cuenta un tasador para determinar el valor que le corresponde al inmueble materia del avalúo.
Tratándose de un solar libre o sin construir, o de una construcción de cualquier clase o categoría comercial, residencial, o industrial lo primero que se deberá estudiar o analizar es el valor que corresponde al solar, pero en lo cual deberá tener muy en cuenta el tasador que, como lo explicaremos más ampliamente en capítulo posterior, un solar libre o sin ninguna construcción tiene mayor valor que uno ya edificado, cuando dicha edificación es inadecuada o inferior a la que en el mismo solar permitirían las disposiciones o autoridades del Municipio.
Para calcular el valor que le corresponde al solar es necesario, principalmente, hacer el estudio o comparación con los precios a como se han realizado algunas otras compraventas, en los últimos meses y en el mismo sector, pero teniendo muy en cuenta, como ya lo hemos comentado, las áreas y proporciones de cada solar, o la relatividad que deba existir entre las dimensiones del sotar en estudio y las correspondientes a las otras compraventas, tales como frente y fondo de unos y otros, etc. Además, debe tener en cuenta o analizar si las compraventas en estudio tuvieron el carácter de permuta o cosa parecida; o si en su precio pudo entrar algún factor especial que hizo variar su valor, en más o en menos, del que comercialmente le correspondería. Y dos factores más que analizaremos en detalle más adelante, y a los cuales ya hemos hecho referencia en los capítulos anteriores, o sea el área total del solaren estudio en relación con la oferta y la demanda del respectivo sector, y la utilización que de acuerdo con las disposiciones del Ayuntamiento o el Municipio se le pueda dar al solar o le haya dado su actual o anterior propietario.
La ubicación general de todo inmueble es base indispensable que debe estudiar y analizar el tasador, bien que se trate de un solar, de una finca comercial o residencial, de un chalet urbano o rústico, etc. incluyendo en dicho estudio la relación de su clase o categoría con el sector donde está ubicado.
Este análisis se debe iniciar con el examen de los servicios urbanos con que cuenta la respectiva propiedad, tales como alcantarillado, acueducto, energía eléctrica, teléfono, pavimento, andenes, etc. lo mismo que las vías de acceso, ancho de la calzada, transportes urbanos y demás servicios generales de la travesía o sector donde está ubicado el solar o propiedad.
Además, la categoría y perspectivas generales del barrio; clase de sus habitantes y categoría social o económica de ellos; el volumen de las compraventas que se hayan operado en los últimos años en el mismo barrio o sector, y como es natural los precios a como se hayan realizado dichas ventas; la mayor o menor oferta o demanda que se conozca hayan tenido sus diferentes propiedades; las perspectivas de valorización, o de desvalorización sobre los precios del sector; recursos con que cuenta el barrio, tales como almacenes de víveres, colegios, clínicas, iglesias y demás servicios que generalmente examina el comprador de todo inmueble antes de decidirse sobre su adquisición. Todo ello de acuerdo con las indicaciones o comentarios que sobre estos temas hemos hecho en los capítulos anteriores.
Cada barrio, cada sector, tiene su categoría especial o definida de la cual en buena parte derivan su precio las propiedades o inmuebles del mismo; bien que lo sea de categoría comercial, a cuyas mayores rentas corresponden mayores valores unitarios de sus respectivas propiedades; o bien que lo sea de categoría residencial, de primera, de segunda o de tercera; lo que equivale a decir de clase alta, media o baja; pero en todo caso determinante de los precios de sus respectivos solares o chalets.
FUNDAMENTOS Y TECNICAS DE LAS TASACIONES-ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ-Palma de Mallorca, Octubre de 2007-IMPRESO POR: Publicep Libros Digitales.