a) Factores propios de la ubicación:
- carácter de la zona o barrio (residencial, comercial, industrial, mixta);
- normas de zonificación vigentes;
- tendencias de desarrollo del sector;
- servicios públicos disponibles;
- importancia de la calle y sus condiciones físicas;
- vecindad (linderos y entorno);
- relación oferta-demanda de la tierra en la zona.
b) Factores propios del terreno:
- dimensión y proporción (superficie y relación frente-fondo);
- forma;
- nivel (propio y en relación con el de la calle);
- ubicación dentro de la manzana;
- orientación;
- el suelo de fundación (su calidad);
- relación lote-edificio (limitación de áreas y superficie edificable).
c) Factores de orden general:
- políticos, económicos y sociales (estabilidad política, legislación que afecta el régimen de la propiedad, políticas impositivas, desarrollo económico general y particular, facilidades de crédito, planes de construcción de viviendas, estabilidad monetaria, crecimiento vegetativo del país y del núcleo urbano, etc.).
CARÁCTER DE LA ZONA O BARRIO
El valor de un bien inmueble está vinculado directa y esencialmente con la ubicación del mismo. Dice Rivarola en una elaborada síntesis: "Ella (la ubicación) debe ser considerada desde diversos puntos de vista, a saber: ciudad en que se halle; zona o barrio dentro de la ciudad; núcleo dentro de esa zona o barrio; cuadra dentro de ese núcleo; posición dentro de esa cuadra, agregándose a ellos como accesorios indispensables, el estado actual de progreso y sus probabilidades futuras, su altimetría y otros factores, higiénicos unos, mercantiles otros. Cada una de estas consideraciones tendrá su influencia relativa, unas veces favorable, otras veces desfavorable, y del equilibrio de sus diversos resultados considerados en conjunto, o, digamos, comparativamente, “de la suma algebraica” de aquellos, derivará la influencia total y definitiva de la ubicación sobre el precio, tanto en magnitud como en signo”.
Cada ciudad tiene barrios perfectamente diferenciados, ya sea: a) por su destino (residencial, comercial, industrial, etc.); b) por sus calidades urbanas y edilicias (servicios y tipología constructiva); c) por el nivel socioeconómico de sus habitantes; d) por la densidad poblacional; e) por los elementos que modifican el espacio urbano; f) por su proximidad geográfica con respecto a las asistencias vitales (centro o periferia); g) por sus vecindades; h) por su ciclo vital (crecimiento, equilibrio o declinación).
El criterio básico para la valuación de la tierra se funda en el análisis de sus valores de uso, los cuales están en función de las características citadas.
Cada vecindario atraviesa un ciclo vital en su desarrollo:
- crecimiento: etapa durante la cual se está construyendo el vecindario;
- equilibrio: etapa en que la construcción nueva prácticamente se ha detenido, con altos niveles de ocupación del suelo (las propiedades alcanzan su valor más alto);
- declinación: el vecindario “envejece” y entra en un período decreciente.
Estas etapas influyen en el valor de la tierra en función de los distintos niveles de demanda. En el primero y último de los ciclos, la demanda acompaña esos procesos (aumento y disminución). “Es evidente que el desarrollo de estas etapas toma largo tiempo y puede ir seguido por períodos de renovación y rehabilitación, puntos en el que el ciclo tiende a repetirse” (Ventolo Jr. y Williams).
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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