El desarrollo del sistema ha tenido las características de un brillante negocio inmobiliario, con un renovado aporte de capitales interesados. La sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro, más un fenómeno de carácter general, determinará, al margen de las situaciones temporales, su paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal; todo ello dependiendo de las circunstancias políticas y económicas del momento.-
Chandías nos dice que "el valuador debe admitir que un terreno vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el de) los que no han sido afectados a este régimen, en razón de que para los primeros hay una demanda mayor, tanto mayor será cuanto mayor sea el número de departamentos"; cabe agregar que para el caso de que no estén sometidos a dicho régimen y se sitúen en un sector de permanentes inversiones, siempre se debe observar el aprovechamiento del suelo y del espacio aéreo, teniendo en cuenta las posibilidades y limitaciones que surgen de los respectivos códigos de edificación.-
Los siguientes elementos inciden en el precio:
a) Ubicación del edificio (zona);
b) Diseño arquitectónico del edificio y de la unidad (plan de presentación del conjunto y distribución de las unidades funcionales);
c) Ubicación de la unidad dentro del edificio;
d) Superficies: propia y común;
e) Coeficiente de participación del reglamento de copropiedad;
f) Locales comunes;
g) Estado de conservación del departamento y mejoras introducidas.-
a) La ubicación está determinada, en principio, (por) las características del edificio -el tipo y la categoría de la obra-; teóricamente, los edificios formados por un gran número de unidades pequeñas y baratas no corresponden a un barrio de viviendas de categoría; de la misma manera sería un error invertir en la construcción de edificios de lujo en un sector no residencial o bancario.-
Alcanzan características de importancia las zonas donde es mayor el déficit de viviendas o la actividad comercial, o bien aquellas donde existe un atractivo residencial y/o turístico. No siempre el sector urbanizado es el propicio para este tipo de construcciones; es necesario observar una serie de elementos que favorecen el sistema (ejemplo: crecimiento progresivo económico), y tener presente que normalmente la preferencia de los compradores se orienta hacia los lugares de categoría residencial o comercial.-
Uno de los elementos más importantes que influye sobre la propiedad horizontal es el carácter de los servicios que tenga la zona (transporte público de pasajeros, gas, cloacas, pavimento, etc.); sin esta condición, la división de una propiedad en departamentos no agrega valor al conjunto; más aún, puede quitárselo.-
b) Se debe observar la presentación de la fachada del edificio; por ejemplo, el diseño arquitectónico en cuanto a la inversión doble, de frente y contrafrente, la inclusión de materiales de calidad y detalles de terminación, para luego pasar a revisar cómo ha sido resuelto el sentido arquitectónico en cada planta, y verificar la cantidad de unidades que la componen -a mayor cantidad, menor es el valor de cada una de ellas-. Aquí se tendrá en cuenta la capacidad de la unidad y el equilibrio de sus distintas partes, así como el carácter de los servicios complementarios y las comodidades en general.-
Chandías nos dice: "El tasador no debe dejarse deslumbrar por los precios que han obtenido ciertos departamentos, en los que el comprador no ha pagado más que su propia necesidad. Es precisamente en el avalúo de departamentos donde debe tomarse muy en cuenta el principio funcional".-
c) La ubicación del departamento en el conjunto será positiva o negativa, dependiendo de la ubicación general del edificio. Influyen de manera significativa las preferencias del público, que opera con una estricta y espontánea selección.-
Normalmente la demanda cae cuando se trata de departamentos en planta baja, y aumento la elección de departamentos ubicados en pisos altos, argumentándose razones de iluminación, ventilación e intimidad; se califican negativamente los ubicados en zonas de mucho tráfico vehicular, por los ruidos y la polución. La preferencia general es por los departamentos del frente, que resultan más cotizados que los internos.-
En la actualidad se pueden presentar excepciones a las reglas que por lo común se formulan, y es por ello que el tasador deberá analizar cada edificio en particular y la incidencia de los elementos externos que influyen sobre el conjunto y la unidad propiamente dicha.-
d) La relación entre la superficie propia y común se destaca a través de un elemento numérico, que en cierto modo mide la bondad del aprovechamiento de la superficie edificada, señalando la "carga" que representa lo común sobre la unidad de superficie útil.-
El Ing. Chandías nos dice que es un índice que no ha sido usado; no obstante, es importante. En obras comunes no debe admitirse más de un 0,25; cuando este índice resulta muy elevado, debe castigarse el precio de la unidad.-
e) El coeficiente que figura en el reglamento de copropiedad y administración es uno de los elementos que mayor importancia adquirió.-
En algunos casos el coeficiente se usó como único criterio de avalúo. El mismo se estableció sobre el cálculo de superficies, sin otras consideraciones. Su aplicación mecánica lleva implícita la idea de que el valor de un departamento es proporcional a la superficie, sin más, o que depende exclusivamente de ésta. Esta concepción fue clasificada como "falsa" por Chandías, por no corresponder a los hechos y carece de fundamento racional.-
Este coeficiente, que regula solamente el grado de participación de cada uno de los propietarios en las expensas y partes comunes, no es un factor determinante del precio; podrá ser simplemente referencial.-
Mientras que la característica del coeficiente es estática, el precio es variable y bastará que los propietarios conserven sus departamentos de manera distinta para que cambie la relación de valores.-
f) Es costumbre destinar parte de la superficie disponible para la renta de locales para negocios, consultorios, etc., con la finalidad de solventar las expensas, financiándolas de tal manera que éstas no recaigan sobre los propietarios. El monto de esta renta incide de manera directa sobre el precio de cada unidad, aunque a veces de un modo que no siempre es favorable; todo dependerá de: 1) si la renta obtenida es mayor, igual o menor que las expensas comunes, y 2) si la renta capitalizada compensa la inversión suplementaria, que representa el área ocupada por el inquilino.-
g) El estado de conservación y mejoras introducidas por el propietario constituye una legítima causa de bonificación o castigo.
Este punto representa una complicación para la aplicación de la depreciación, ya que se deben combinar dos elementos: las partes comunes y las propias.
Se observará si existe uniformidad entre ambas partes, ya que es común que alcancen grandes diferencias por el mejoramiento de la propiedad de uso privado.
Las mejoras introducidas deberán respetar las partes de uso común y no alterar el diseño arquitectónico del edificio, ya que esto significará un perjuicio para el conjunto; y para el caso de la superficie propia, una inversión no relacionada con el conjunto y, por lo tanto, un capital desperdiciado.-
Siempre se debe tener en cuenta que el edificio se compone de unidades funcionales, y que éstas son parte de un todo, definición que quizá resulta redundante, pero la propiedad horizontal significa la unión, sí o sí, de ambas partes. Y en el momento de verificar el estado de conservación y mejoras introducidas para la formación del precio, una dependen de la otra, y viceversa.-
Texto extraído del libro "Elementos de la Tasación" (bienes muebles, inmuebles y semovientes), 2º edición, Martilleros y Corredores Públicos Marcela Agustina IBÁÑEZ y Antonio TOPALIAN, Ediciones Alveroni, Córdoba, Argentina, Año 2005.-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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