Desde los inicios del establecimiento de centros urbanos en las tierras del Virreinato del Río de La Plata (Salta, Jujuy, Córdoba, Buenos Aires, Montevideo, etc.), el uso preponderante del parcelamiento se basó en la formación de manzanas cuadradas de 100 pies, o sea 1 cuadra de lado. La vara utilizada tiene una equivalencia en el sistema métrico decimal de 859 milímetros, a diferencia de otras diferentes equivalencias también utilizadas tanto en el Brasil como Uruguay, Paraguay, o Chile.
Así, el lado de manzana tiene su equivalencia en el SMD a 85m90, generándose en consecuencia el valor superficial de la cuadra cuadrada en 7378mc 81 dmc.
El parcelamiento dentro de cada manzana más utilizado lo fue, partiendo aquella en cuatro partes iguales, cada una de las cuales a su vez era dividida en 6 lotes de conformidad al gráfico adjunto.
Si bien esta forma ha sido la más utilizada, se encuentran otras, de las cuales la más particular, deja en el centro de la manzana un espacio libre con sendas peatonales que lo conectan a las cuatro calles circundantes.
Resultaba así un área promedio, teniendo en cuenta la existencia de 24 solares en la manzana de 307mc 45dmc por solar.
Ahora bien, si se trata de estimar el frente también promedio, la longitud de los cuatro lados de manzana deducido el lado más largo de los lotes esquineros, distribuidos entre los 24 solares resultaba ser de 10m 02.
Esto ha dado andamiento a justificar la adopción del lote de 300mc
con 10m de frente como “lote tipo”.
Se grafica un cuarto de manzana. (Medidas en varas transformadas en metros)
En el transcurso del tiempo, las necesidades para el aprovechamiento eficiente de los lotes, fue cambiando, como así las normas urbanísticas, que como regla general, fueron ajustando las dimensiones mínimas exigibles tanto en área como en la dimensión frente de los solares, de acuerdo a las características de las urbanizaciones que fueron siendo aprobadas.
Estas dimensiones mínimas fueron siendo mayores a medida que los fraccionamientos en proceso de aprobación fueron alejándose de los centros de las localidades a las cuales pertenecían.
Con el correr de los años se encuentran hoy diferencias importantes en lo referente a dimensiones mínimas en las distintas partes de una Ciudad.
Tal vez parezca extraño transitar por un barrio de la Ciudad donde las dimensiones predominantes no son las mismas a las de otro barrio contiguo.
Lo que hoy parece tener continuidad en la trama urbana a pesar de las diferencias de dimensiones predominantes, no es otra cosa que la diferenciación en el tiempo respecto al origen del parcelamiento de las zonas recorridas.
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Conceptos extraídos de la Asignatura VALUACIONES I, Materia AVALUACIONES a/c del Ing. J. Niederer (Uruguay).-
Agradezco el aporte realizado por personal de la Dirección General de Catastro de Tucumán, que me aportó la tabla que expongo.-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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