Adquiero un una fracción de 37.000 m2 a $ 1.700.000 (Pb), de la cual debo deducir un 30% de la superficie para ceder a apertura de calles, ochavas y espacio público. Me quedan 25.900 m2 y, considerando la normativa urbanística, se me admiten lotes con superficie mínima de 300 m2; lo que dividido por la superficie aprovechable (25.900), me arroja una resultante de 86 lotes posibles de la subdivisión.-
Estimo que tendré un 17% de Pb en conceptos de Gastos (G), lo que equivale a $ 289.000.-
Así también, considero que me demandará la preparación y venta del loteo un tiempo aproximado de 1 año y medio, lo que me generará un costo financiero del 25% (0,25 = I ) de Pb.
Por lo que el primer esquema se expresaría:
VL = [( 1.700.000 / 86) · 86] + [(289.000 / 86) + (1.700.000 / 86)]
VL = (19.767,44 · 0,25) + (3.360,46 + 19.767,44)
VL = $ 4.948,86 + $ 23.137,90
VL = $ 28.069,76
Para obtener la rentabilidad del negocio, la ecuación se expresa:
R = (Pb / m) · I · m
R = (19.767,44) · 0,25 · 86
R = $ 424.999,96 (24,99 ó 25%)
Restando al valor de venta total los gastos y la rentabilidad, nos da
$ 2.414.000 - $ 289.000 – $ 425.000 = $ 1.700.000
..que es el valor de compra. Es decir que si al valor de compra le sumamos los gastos y la rentabilidad nos da el ingreso total.
Agradezco al Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice por su aporte para la interpretación correcta de la Rentabilidad (R).-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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