El presente ejercicio me fue enviado por el miembro decano del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Ing. Daniel Eduardo MARTÍN, a quien le agradezco su interés.-
Calcular el valor de una fracción de terreno de 84.300 m2, en base a:
Datos:
- Porcentaje de áreas comunes sobre el total de la fracción: 30%
- Áreas comunes: 25.290 m2
- Superficie a lotear: 59.010 m2
- Superficie de cada lote: 400 m2
- Cantidad de lotes: 147
- Valor unitario de la tierra para lotes antecedentes: $ 130/m2
- Precio total de la venta (Pv): $ 7.644.000
- Tiempo de preparación del loteo (Tp): -0,5 (años)- 6 meses
- Tiempo de realización del negocio (Tr): 3 años
- Tiempo total (T): 3,5 años
- Tasa anual de interés que corresponde al capital tierra “Pf” (if): 6% (0,06)
- Tasa anual de interés que corresponde al capital gastos “G” (ig): 20% (0,20)
- Utilidad del negocio: 20% (0,20)
- Gastos necesarios para el fraccionamiento y venta: $ 1.375.000
Cálculo del procedimiento:
* Se calcula el gasto que corresponde a cada peso obtenido de la venta (Kg)
Kg = 1.375.000 = 0,18
7.644.000
* Se calcula el producto de la tasa de interés que corresponde al capital tierra por la mitad del tiempo total (Ki):
Ki = (0,5 + 3,00) x 0,06 = 0,12
2
* Se calcula el producto de la tasa de interés que corresponde al capital gastos por la mitad del tiempo total (Kl):
Kl = 3,5 x 0,20 = 0,35
2
* Se calcula la utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante todo el tiempo que dure la operación (Ku):
Ku = 0,20 x 3,5 = 0,70
* Se determina el coeficiente de “pasaje de lote a bloque” (Kb), que relaciona el precio de la fracción con el de la misma loteada:
Kb = 1 – 0,18 x (1 + 0,35 + 0,70) = 0,35
1 + 0,12 + 0,70
* Se determina el precio de la fracción (Pf):
Pf = 7.644.000 x 0,35 = $ 2.675.000,=
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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