Ahora bien, se aplica en el caso que tengamos como comparativos parcelas de menores dimensiones a aquella que tenemos que valuar.-
Se podría dar en zonas de quintas o urbanas familiares, donde es normal que existan manzanas (plural o singular) que debamos tasar, pero nuestros antecedentes refieren a fracciones de menor superficie. Por ejemplo una manzana sin lotear (bloque) y todo a su alrededor está fraccionado. O una casa-quinta de una hectárea insertada en una zona totalmente loteada. Cuando debemos fijar el valor de la tierra de dicha casa-quinta, no podemos hacer un fraccionamiento para obtener cuántas parcelas resulten, y luego sumar el total del valor de cada parcela para saber el valor de dicha hectárea. Eso sería una mala interpretación del valor real de la finca (recordemos que el valor de la misma se compone de tierra más mejoras), ya que está en un solo bloque y no hay que especular con un fraccionamiento. También se podría dar para el caso que una hectárea en zona urbanizada, que se diera en pago pero sin fraccionarla (en bloque).-
Pues bien, nosotros, luego de realizar un estudio pormenorizado del valor zonal de las fincas, y obtenido el valor unitario de una parcela tipo (pongamos para el ejemplo, de 300 m²), llegamos a la conclusión que el valor promedio del lugar es de U$D 200/m². Ahora bien, cómo lo aplico para saber cuál es el valor del metro cuadrado del bloque?.-
Buscamos en la tabla la parcela de 300 m² y el de 10.000 m² (1 ha) y nos fijamos cuáles son sus coeficientes (0,53 para la primera, y 1,20 para el segundo). Sacamos el cociente entre ambos (dividimos), resultando ser 0,44 el coeficiente a aplicar sobre los doscientos dólares: U$D 200 · 0,44 = U$D 88/m².-
En conclusión, debemos multiplicar el valor unitario obtenido por la superficie a valuar: U$D 88 · 10.000 y obtenemos que el valor de la tierra de dicho bloque; que es de U$D 880.000, al que le debemos agregar el valor de las mejoras si existieran. Esto nos indica que he castigado en un 66% el valor del metro cuadrado de tierra libre de mejoras obtenido en la zona para aplicárselo al bloque.-
Si hiciéramos un fraccionamiento -hipotético- de la hectárea, donde seguramente obtendríamos unas 28 parcelas urbanas; y, luego de realizar un pormenorizado análisis parcelario (4 parcelas en esquina, 4 parcelas de 10 x 50; 4 parcelas de 10 x 40, varias de 10 x 30 y 10 x 25) obtendríamos un valor final muy superior. Pero la realidad es, que existe un "castigo" por el mal aprovechamiento del bloque. Está bien, me dirá: "es una quinta que quedó en una zona urbana". Y yo le digo: "pues yo tengo que tasar una casa sobre un gran bloque de tierra, con dimensiones muy superiores a los de la zona".-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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