(1) Aportado por Miguel Ángel Antoñana
Suponiendo que tenemos que tasar un lote de 11,50 m de frente por 32 m de fondo (368 m2); y, que conforme a los títulos de dominio, el mismo tiene 11 m de frente por 30 m de fondo (330 m2), pero, dado que se trata de un error de mensura realizada en su orígenes, que data de 20 años de antigüedad, su propietario, quien es titular dominial hace 18 años de dicha finca, levantó las paredes medianeras y ejecutó obras civiles (vivienda) conforme a dicho cálculo de origen, produciéndose una invasión con relación a la nueva mensura sobre dos de sus linderos (lateral y fondos); y, a su vez, su vivienda, quedó apoyada sobre el lateral que invadió. Ellos nos dejarían las siguientes condiciones de avalúo:
Mensura conforme a títulos
Parcela en análisis y su invasión
Excedente de superficie
Mejoras desarrolladas
Análisis:
Ante la falta de reclamo de los lindantes invadidos, tenemos la siguiente superficie excedente por tal invasión:
Invasión lateral (1)
0,50 m · 30 m = 15 m2
Invasión del fondo (2)
2 m · 11,50 m = 23 m2
Total sup. invadida = 38 m2
Relación Sup. lote conf. título con relación a superficie excedente
330 m2 ÷ 38 m2 = 11,51%
Considerando los principios legales que se basa el Magister López, en este caso se tiene más del 5% que fija la legislación para considerar a una superficie como excedente.-
Cálculo del coeficiente de excedente:
Se ha determinado que el lote “tipo” de la zona posee 10 m x 30 m (300 m2)
Se ha logrado un valor homogeneizado de la cuadra (VHm2) de $ 150
Determinación del Coeficiente de Excedente de Superficie (Ces)
Se prolonga el lado de 11,54 metros y se divide el excedente en dos:
Suma de lados de la fracción 1
30 + 0,50 = 30,50 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 30,50 / 40 = 0,7625
Suma de lados de la fracción 2
11,50 + 2 = 13,50 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 13,50 / 40 = 0,3375
Producto de ambos:
0,7625 x 0,337 = 0,2569
La relación de superficie será:
300 / 368 = 0,815
Producto de ambos:
0,7625 x 0,3375 = 0,257
La relación de superficie era: 0,815
Luego el producto será:
0,257 x 0,815 = 0,209
Hasta aquí se ha llegado a determinar el Coeficiente de Excedente de Superficie; pero, el Magister Wilfrido Daniel López, expone que ese excedente no posee título, y ya se encuentra –de hecho - anexado a la finca. Es por ello que expone que, quien ostenta titularidad sobre la finca de 11 m x 30 m y, posesión sobre la superficie excedente, deberá tramita la posesión veinteañal para poder “perfeccionar” la titularidad y, así, regularizar la anomalía catastral.
Siempre hay que recordar, que el tasador avalúa lo que está, lo que encuentra, los hechos palpables. El futuro es incierto, por cuanto debe fijar un valor de la superficie que está tasando, con las distintas alternativas posibles.-
Se había dicho que el “error” de mensura, el que genera el excedente de superficie en análisis, se produjo hace 20 años, pero que el titular de la finca que se avalúa, ostenta la titularidad hace 18 años. Suponiendo que el mismo año que adquirió introdujo las mejoras que hoy se avalúan (eso se puede comprobar con planos de obras o testimonios de vecinos, facturas de compra de materiales, etc.), el tasador, siguiendo la propuesta –también- del Magister López, para avalúo de posesiones veinteañales, establece la ecuación posible de aplicar, cuando la posesión es inferior a los 20 años que exige la legislación al respecto (también propone aquella, para el caso que se haya superado de tal plazo normativo), cual se expresa:
CA = 0,20 + 0,02 x (n – 1)
Donde:
CA = coeficiente por antigüedad en la posesión
n = años de posesión
Resultando: CA = 0,20 + [0,02 · (18 -1)]
CA = 0,20 + 0,34
CA = 0,54
Ahora ya se tiene el coeficiente de posesión por tiempo (CA); pero aún resta algo, y cual en esta presentación del trabajo original no se extiende, en cual le he incorporado una mejora dentro de la franja (1), que refiere a parte de la vivienda del titular, y (suponiendo) el cerramiento del perímetro con una tapia de material. En tal caso, podríamos decir que, dentro de la superficie a prescribir, existen 2 actos posesorios (vivienda y cerramiento).
El Magíster López, en su propuesta para el avalúo de derechos posesorios inmobiliarios, propone, a los fines de valorar los “actos”, lo siguiente:
ACTOS POSESORIOS
El Código Civil en su artículo 2384, ha dado una enumeración de actos posesorios, sin que la misma sea taxativa, ya que menciona: "....y en general su ocupación de cualquier modo que se tenga....". Pero evidentemente la publicidad de la posesión se manifiesta a simple vista cuando en la parcela posesoria se han realizados actos que puedan ser conocidos por todos, por ejemplo la colocación de un alambrado perimetral encerrando la superficie poseída o la construcción de una vivienda o la ejecución de labores rurales con interés de realizar plantaciones.
A estos actos posesorios es necesario valorarlos a fin de establecer una diferencia de valor entre parcelas sin actos posesorios, con algunos y con todos los que se puedan realizar.
La realización o ejecución de mejoras en parcelas posesorias, no sólo depende del "animus posesorio" del poseedor, sino también de la capacidad económica del mismo, lo que condiciona la materialización de la intención de hacer.
Independientemente del valor objetivo de las mejoras realizadas en la parcela, el que se obtendrá por los métodos clásicos de determinación del valor, se considera que una parcela posesoria en la que se han realizado actos posesorios, tiene mayor valor que otra de similares características pero en la que no se ha manifestado la intención de tener la cosa para sí.
Se verá alguna jurisprudencia sobre Posesión de Inmuebles:
"A fin de acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesión que es presupuesto para que se configure la usucapión, la prueba ofrecida y producida por quien pretende usucapir debe ser considerada en su conjunto, atento a que se trata de probar hechos materiales que se han desarrollado a través de un tiempo prolongado. Se admite, por ende, cualquier tipo de prueba, siendo especialmente considerada la acreditación del pago de impuestos y tasas por parte del poseedor, aunque los recibos no figuren a su nombre " (C. N. Civil - Sala D - Fallo 83.486 - Febrero 28 de 1984).
"El pago de impuestos y tasas merece ser interpretado que se admite como prueba para acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesión, en forma positiva, también para demostrar el "animus", atento a que por un lado es improbable que una persona que no se considere propietaria de un inmueble realice dichas erogaciones que le signifiquen un beneficio directo, y por otra parte, evita con esta actitud la ejecución forzada del inmueble por vía de apremio" (C. N. Civil - Sala D - Fallo 63.486 - Febrero 28 de 1984).-
Esto nos indica que la realización de actos posesorios, como los indicados en el art. 2384 e inciso e) del Decreto 5756/58, tienen importancia fundamental en la valoración jurídica que hace el juzgador para tomar una decisión.-
Es evidente entonces que la ejecución o no de actos posesorios incide en el acto de la parcela, pues ellos representan "...el presupuesto para que se configure la usucapión....".
En consecuencia debe aplicarse un coeficiente de valorización al terreno libre de mejoras, que represente la influencia de los actos posesorios.-
Este coeficiente, conjuntamente con el coeficiente por antigüedad de la posesión, no deben superar la cifra de UNO (1), ya que, aún considerando una posesión de más de veinte (20) años, y todos los actos posesorios posibles, el valor del terreno no puede ser superior ni igual al valor del terreno de una parcela con título de dominio inscripto.-
Por lo tanto se propone la siguiente fórmula empírica para determinar el valor del COEFICIENTE POR ACTOS POSESORIOS:
CAP = 1 + [0,10 + 0,05 (m - 1)]
Donde "m" representa la cantidad de actos posesorios.
Para el caso práctico que analizamos, el coeficiente de actos posesorios surgirá de la siguiente ecuación:
CAP = 1 + [1 + 0,05 · (2 – 1)]
CAP = 1 + (1,05 · 1)
CAP = 1 + 1,05
CAP = 2,05
En consecuencia el valor de la parcela posesoria, para la tierra libre de mejoras será:
Parcelas Urbanas = Vpp = Vb x Sup. x Cff x CA x CAP
Por todo lo analizado, se debe entonces, determinar el valor de las superficies excedentes (38 m2), cuyo resultante se sumará al valor de la tierra cuya superficie tiene títulos perfectos.-
Resultando:
VES =
- Se fija el valor de la tierra excedente, sin considerar el coeficiente frente-fondo conforme a la siguiente ecuación:
VES = VH · Sup · CES · CA · CAP
VH = Valor Homogeneizado de la cuadra ($ 150)
Sup. = Superficie del excedente de superficie (38 m2)
CES = Coeficiente Excedente de Superficie (0,209)
CA = Coeficiente Posesión (0,58 = 18 años)
CAP = Coef. Actos Posesorios (2,05 = 2 actos)
Resultando:
VES = $ 150 · 38 m2 · 0,209 · 0,54 · 2,05
VES = $ 1.318,77
- Luego, se considera el valor de aquella superficie de la cual se tiene titularidad dominial, pero estimando la totalidad del perímetro que se ostenta dominio y posesión; ya que, una vez obtenido este valor, se sumará el valor de la superficie excedente
Resultando:
VTD = VH · Sup · Cff
VTD = $ 150 · 330 m2 · 0,973 (11,50 x 32 Fitte y Cervini)
VTD = $ 48.163,50
- En consecuencia, el valor total de la parcela surgirá de sumar VES con VTD
Siendo:
VT = VES + VTD
VT = $ 1.318,77 + $ 48.163,50
VT = $ 49.482,27
De esta forma, se corrigió la valoración del excedente de superficie, como así también, se valorizó la posesión en el tiempo. Pero, también, se ha corregido el valor de los derechos de dominio, con la forma real del lote.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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